【案情概要】

北京市大興區北臧村鎮的弟兄倆趙某1和趙某2原本住在一牆之隔的南北兩個院子裡，在1998年和1999年，弟兄倆分别将自己而院落和院落中的房産一并賣給了來自外地的張某某夫婦。随後，趙某1的院子由張某某夫婦的大兒子兩口居住，趙某2的院子由張某某夫婦居住。

2019年，張某某的大兒媳邢某某起訴趙某1，主張南邊院子的所有權，最終，法院将南邊院子所有權判給了邢某某；2020年，趙某2起訴張某某，主張北邊院子的買賣合同無效，并要求張某某退還北邊院子給張某2，最終，法院判決北邊院子的買賣合同無效，但房子并沒有返還給趙某2，随後，趙某2繼續起訴要求張某某退還北邊院子，但沒有被法院支持。

農村房屋買賣合同有效嗎？

那麼問題出現了，兩個院子幾乎是同一時段出賣的，兩個幾乎相同的院子買賣合同為什麼一個得到了法院的認可，而另外一個沒有得到支持呢？

農村宅基地屬于農村集體所有，其上修建的房屋盡管可以買賣，但必須是同一集體經濟組織内才能流轉。出賣方一經出賣，不得再次申請宅基地，而買受方也不能出現一戶多宅的情形。農村房屋買賣被認定無效多是因為買受人不屬于本村集體經濟組織成員導緻。

通過對該案件進行仔細的分析，發現趙某1出賣南邊院子的合同是與邢某某簽訂的，而邢某某在簽訂當時屬于同一集體經濟組織的成員，且無其他住宅，因此，南邊院子的買賣合同屬于有效的合同。

關鍵在于北邊院子的合同為什麼會無效呢？原來北邊院子是趙某2和張某某簽訂的合同，盡管合同書上沒有張某某的簽名，但通過金錢的給付、房屋的交付以及村幹部的證明，最終認定張某某是北邊院子的買受人，由于當時張某某不屬于同一集體經濟組織成員，因此法院認定北邊院子的買賣合同無效。

院子歸誰？

南邊院子歸邢某某，這沒什麼疑問。關鍵是既然北邊院子的買賣合同無效。北邊院子歸誰呢？趙某2還能拿回北邊院子嗎？

事實上，北邊院子開始由張某某夫婦居住，後來張某某夫婦把院子讓給小兒子張某某2夫婦居住了，張某某2夫婦把原有的一部分房子進行了拆除，另一部分進行了翻建（或拆除後原位重建，現已無法查清）。

按照法律規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的财産，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方均有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

考慮到宅基地地随房走的性質，盡管買賣合同被認定無效，但張某某2已将原來的房子拆除，趙某2對其房子和宅基地的權利已經消失；即使認定趙某2并未拆除而是翻建了房子，也因翻建後形成“附合不可拆分狀态”而無法返還給趙某2。

最重要的是，張某某2是同一集體經濟組織成員，而現在，趙某2并不是同一集體經濟組織成員，這才是張某某和張某某2無法返還北邊院子給趙某2的根本所在。

趙某2怎麼主張自己權利？

愚以為，趙某2在确認合同無效後，不應繼續主張張某某返還院子，而是應當與張某某進行積極協商，通過協商主張一定的經濟利益。因為這種情況下，張某某2肯定想盡快把院子确權到自己名下，而确權必須趙某2配合，而趙某2無非也是覺得房價長得快，自己賣的虧罷了。說到底，當時賣房是兩廂情願的事，趙某2見院子升值（或者面臨拆遷）就想反悔，存在一定的不誠實守信在裡頭。

總之，賣房有風險，買房需警慎！尤其農村房屋買賣更要多長個心眼，防止出現各種糾紛。

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