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撰文 | 優秀

制圖 | 張旭、馬良

來源 | 選址960

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京東終于賺錢了。

二季營收1503億元、淨利潤36億元，京東創下曆史單季新高，沉寂多日的劉強東在财報電話會議中表示，靠規模和效率賺錢的日子終于來了。

規模不僅僅來自線上，擁有17.9萬名員工、22萬個簽約商家，京東不僅打造了「零售、物流、數字科技」三大核心業務，還構築了一個由「亞洲一号、電商産業園、數字經濟産業園、智谷小鎮、孵化器」為矩陣的線下帝國。

2019年以來，「京東牌」産業園就以「單品」或「套餐組合」的形式，在沈陽、東莞、義烏、濟南等多個城市密集簽約、快速擴張。

選址960不完全統計發現，目前，「京東牌」産業園數量已經超過60座、覆蓋47座城市。

其中，物流地産方面，京東運營着約600個倉庫，倉儲總面積超過1500萬平方米，這一數字直逼建成倉儲面積2400萬平方米的物流巨頭普洛斯！另外，京東還在全國建設有23座數字經濟産業園、6座創新空間、3座智谷小鎮，這些拓展多在短短兩年間完成。

京東，俨然已是一個體量驚人的「産業地産運營商」。

京東的産業版圖基本涵蓋了産業地産的所有品類：小到孵化器，大到特色小鎮，包括電商園、物流園、數字經濟園。如果掩去京東的光環，單從豐富的産品業态來說，将其稱之為産業地産開發商并不為過。

選址960梳理發現，從名稱上看，京東線下布局主要包括京東雲創新空間、電商産業園、亞洲一号、數字經濟産業園、京東智谷等5個系列。其中，電商産業園、亞洲一号、數字經濟産業園數量最多，雲創新空間和京東智谷數量較少。

5類産品在定位、功能、資金投入程度上各自不同。

亞洲一号和電商産業園，主要是物流和綜合性電商，2013年起至今京東已簽約、開建或投用的亞洲一号及綜合性物流園區37座（不完全統計）。

數字經濟産業園，起步于2017年，跟随京東雲業務拓展，至今有23座，主要布局在低線且有特色農産品、工藝品的城市，如銅川蘋果遠近聞名；福建仙遊盛産工藝美術品。

雲創新空間目前僅在6城開放，政策優惠但有入駐門檻，辦公面積在1000平方米至4000平方米之間，像是一種标配。

京東智谷，起步于2017年，數量最少，僅有3例，典型項目為廣東東莞的「京東智谷無界之城」，不同于數字經濟産業園，它更像一款重資産園區。

産業園才是京東的重頭戲，其中可劃分為京東物流和京東雲兩大陣營，分别為京東物流的亞洲一号物流園系列、京東雲系列的數字經濟産業園，以及有京東物流或者京東雲參與的電商園系列。

據選址960不完全統計，京東在2013年到2017年間簽約、在建、投用的産業園有14個；2018年官宣簽約、在建、投用的産業園有22個；截止到目前，2019年新增産業園24個，不包括兩個仍在洽談中的項目。京東在全國範圍内擁有至少60個産業園，分布于47座城市（不包括雲創新空間和智谷小鎮），覆蓋華北、華東、華南、華中、西南、西北、東北各域。

京東的特色小鎮則剛剛起步。據公開消息，京東與蘇州相城、三亞，以及東莞均簽約了京東智谷項目，但隻有東莞京東智谷項目處于火熱進行中。10.6億拿地約570畝，預計投資200億元，建設人工智能小鎮。這将是京東深入布局産業地産的模式探索，一旦成功，或許将在全國範圍内展開「Ctrl C」與「Ctrl V」模式。

今年二季度，京東物流及其他服務收入同比增長98%，這離不開京東在物流領域的持續布局。截至今年「618」，京東已有23座亞洲一号智能物流中心投用。

據選址960不完全統計，自2013年起至今，京東已簽約、開建或投用的亞洲一号及綜合性物流園區共有37座。以北京、上海、廣州、成都、武漢、沈陽、西安和杭州為中心，京東物流園覆蓋全國大部分省市。最為密集的區域當屬包郵的江浙滬，即華南一帶，有9個園區；相對密集區域為華北、華中及東北區域，園區數量在5個上下。新疆、内蒙古、甘肅已啟動亞洲一号項目，但總體看，西北、西南區域數量偏少，仍有青海、甯夏、雲南等個别省份尚未布局。

從節奏看，2017年起，京東亞洲一号及綜合性物流園區建設迅猛提速。

2017年之前京東建設或投用的園區僅有5個，分别為宿遷、嘉定、重慶、貴陽及武漢。但2017年布局8個，2018年官宣15個，2019年至今已有9個園完成選址或即将投用。

這一節奏，并不意外，2017京東物流宣布獨立運營，正式組建了京東物流子集團。

總占地超2萬畝，單體選址面積偏好400-600畝。經選址960統計發現，亞洲一号及綜合性物流電商園除卻4個未公布占地面積，其餘33個園區總占地面積超2萬畝。從面積看，亞洲一号及綜合性物流電商園區占地面積偏好400畝到600畝區間，超過1/3園區的占地面積集中于此範疇内。其它亞洲一号及綜合性物流電商園占地跨度從144畝到2000畝不等，低于200畝的亞洲一号及綜合性物流電商園為北京、天津東麗（一期）、福州、烏魯木齊；超過1000畝的物流園為京東（南京）電商園、亞洲一号昆山物流園、京東華中（武漢）電商産業園、京東重慶電商産業園。

單體最大投資額70億，1/3投資額在20億以下。37個亞洲一号及綜合性物流電商園中，8個未公布投資額，剩餘29個園區的投資額集中在20億元（包含20億）以下的有13個，投資額在20億元至40億元的物流園占12個。另有4個園區投資額在50億元及以上，分别為京東義烏電商園、京東（南京）電商園、京東華中（武漢）電商園、京東重慶電商園。其中京東華中（武漢）電商園對外宣布投資額為70億元，是目前為止，京東亞洲一号及綜合性物流電商園區中投資額最大的項目。

京東2019年第二季報顯示，截至 2019 年 6 月 30 日，京東運營約600個倉庫，包括約250萬平方米的雲倉面積在内，倉儲總面積超過1500萬平方米。

這意味着，京東物流地産正直追普洛斯。年報顯示 ，截至2018年底，物流巨頭普洛斯中國已建成的倉儲面積約為2432萬平方米，二者差距較前幾年大幅縮小。

京東官方數據顯示，京東已在30個城市獲得了土地使用權以建設自有倉儲設施，累積花費142億元獲得土地使用權、建設倉儲設施和購買相關設備。

在京東第二季度财報電話會議上，東哥表态，物流在一線城市的投資已經結束。京東物流CFO王振輝表示，會繼續在低線城市進行網絡布局。這意味着，未來京東物流類園區的擴張将向二三線城市下沉。

京東雲系列産業園堪稱京東「後起之秀」，起步雖晚但擴張迅猛。

京東物流系産業園與京東雲系産業園可以看做京東長遠發展的「兩條腿」，京東雲系産業園做電商資源線下拓展。

簡單來說，京東雲系列數字經濟産業園在各地開拓電商貨源及商戶。當地特産接入京東商城，并引導商戶進駐電商平台、入駐園區。因而京東雲系列數字經濟産業園選址因素之一要有特色産品：如廣東潮州，号稱「中國不鏽鋼之鄉」；湖南懷化被稱為「廣木之鄉」、「水果之鄉」、「藥材之鄉」。京東雲數字經濟産業園鮮有拿地信息，基本入駐已建好的産業園，孵化當地電商生态，承諾産值大多在百億元以上。

以京東湘潭電商産業園為例，該園區選址于湘潭高新區一幢寫字樓，總辦公面積15000平米，産業園由京東集團負責運營，湘潭市政府、湘潭高新區管委會和京東集團聯合提供政策支撐。園區推出了十五條入園政策，包括最高五年免租、京東商城扣點服務費和扣點優惠、2000單以上物流費用打8折等。盡管這座園區命名為電商産業園，但與物流系園區不同，湘潭電商産業園規劃有雲計算大數據基地，功能上與數字經濟産業園更為類似。

首座京東雲數字經濟産業園誕生于2017年安徽滁州，此後迅速開疆擴土。2018年簽約、開園的有7座。2019年勢如破竹，已擴張15座，增長速度成功趕超京東物流系園區。據選址960不完全統計，全國範圍内京東雲系數字經濟産業園共有23座。

京東雲系列産業園分布于16省23城，其中22座園區集中于黑河-騰沖線以南，僅京東雲（鄂爾多斯）産業園在黑河-騰沖線以北。江蘇、山東，各有3座産業園；福建、湖南、陝西各有2座園區，其他部分省市各領1席。

「1基地N中心」為京東雲數字經濟産業園固定套餐。京東雲是京東從消費互聯向産業互聯的延伸。一般京東雲數字經濟産業園在規劃中提出建設一個基地，即雲計算大數據基地；N中心則指電商産業集聚中心、産業孵化創新中心、新經濟展示中心、新經濟人才培訓中心等，具體視各地情況添加。京東雲不僅參與産業上雲轉型，也在多個地區為政府定制政務上雲解決方案。

東哥在證明，京東不僅是一家零售公司，更是一家以零售為基礎的科技服務公司。2019年8月2日，在全球權威市場研究機構IDC發布的《中國公有雲服務市場（2019第一季度） 跟蹤》顯示，京東雲位列中國公有雲IAAS市場第九名。

如果說京東物流系和京東雲系兩大陣營的産業園是京東電商的所必然的産業戰略布局，那麼涉足特色小鎮項目，就更接近産業地産了。

迄今為止，東莞京東智谷成為京東官宣投資額最大的産業地産項目。6月3日，京東以10.9億元拿下東莞鳳崗一M0工業地塊，占地面積約563畝，總建築面積180萬平方米。7月15日這座名為「京東智谷無界之城」的項目啟動，總投資約200億元，是廣東省、東莞市重大産業項目。項目建成後，年綜合産值約280億元，稅收近25億元，将每年培育“獨角獸”企業10家以上。

盡管有京東雲做支撐，但京東做人工智能小鎮，還是驚呆了一衆人的下巴。值得注意的是，東莞京東智谷項目是由京東集團、都市智能集團、雁盛實業投資有限公司與鳳崗鎮政府四方合作，共建人工智能小鎮。

相較物流系園區和雲系數字經濟園，智谷系的進展相對較慢。實際上，京東智谷是京東2017年的産物，最早京東與蘇州相城簽訂協議，于高鐵新城投建京東智谷項目。但當初的目标似乎不是特色小鎮，而是通過雲端解決方案，建設智慧城市。大幕轟轟烈烈拉開，之後卻一直悄無聲息。甚至有人在蘇州陽光便民網站咨詢項目進展，工作人員回複是穩步推進，京東已注冊蘇州公司，預計2018年底前确定總體方案。計劃是否擱淺尚未知曉，但截至目前，未見到有實質性進展的消息流出。

2018年3月，京東再次簽約京東智谷項目，這次的地點是三亞，合作協議中提到小鎮建設、現代智慧物流、雲計算、電商旅遊等多個層次。選址960查閱資料發現，該項目已在三亞拿地。

來源：三亞市統計局

相比特色小鎮和産業園來說，京東孵化器從數量和投入上，略顯邊緣氣質。

京東孵化器名為京東雲創新空間，看似不為掙錢，倒像是簽約時的一種标配。免租、減免水電，提供京東特色孵化服務，對初創企業來說政策很誘人，不過入駐有門檻，需經專家組評審通過後才有機會與京東确立孵化關系。

從覆蓋城市來看，與産業園選址異曲同工，看中低線城市。目前，京東雲創新空間已在滁州、常州、成都、重慶、西安、佳木斯等6個城市設立1000平方米至4000平方米的孵化空間。湘潭、肇慶、鄂爾多斯等地正在籌劃中。

50 城市，60 園區，「京東牌」産業版圖規模效應顯現，開始賺錢的京東瞄向了基數更大的低線城市。廣闊天地大有作為，東哥的線下帝國又将走向何方？

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