“小産權房”是指建設在集體土地上出售給非集體經濟組織成員的房屋。

未經批準，占用集體土地建設的房屋及附屬配套設施，沒有向政府繳納土地出讓金等相關費用，土地性質為集體所有，屬于違規違法用地。

國家法規政策一直對“小産權房”持限制态度。

1《土地管理法》（2004年修正）第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；”

2國家土地管理局〔1990〕國土函字第97号《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答複》明确規定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋産權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

3國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28号）、《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發〔2007〕71号）、《國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、财政部、農業部關于農村集體土地确權登記發證的若幹意見》（國土資發〔2011〕178号）、《國土資源部、住房城鄉建設部關于房屋交易與不動産登記銜接有關問題的通知》（國土資發〔2017〕108号）等都對“小産權房”作出了禁止性的規定。

《土地登記辦法》明确規定，嚴格禁止通過土地登記将違法違規用地合法化。小産權房發證既無法律基礎，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背，所以小産權房不能發證。

2017年9月20日，國土資源部在其官方網站上公布了一份文件，再次重申：小産權房不得通過不動産登記合法化！

《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》在“關于農村房屋買賣問題”部分規定：“在非試點地區，農民将其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。”

“小産權房”在法律和政策上始終是不被承認的。

修正後的《土地管理法》删除了原《土地管理法》第36條的規定，但這主要是為集體經營性建設用地入市掃清障礙，而不意味着“小産權房”的合法化。

在集體經營性建設用地改革試點過程中，多數地方也是禁止其用于建設商品房和住宅的。

将來，是否可以放開這一限制，目前法律尚未予以明确。

鑒于“小産權房”買賣合同無效，購買的房屋也不可能通過登記取得合法物權。購房人不能取得所購買房屋的補償利益，除非出現：

（1）流轉行為發生在前述法律和政策頒布之前，

（2）宅基地已經由集體所有轉變為國有或者訴争宅基地最終轉讓給本集體經濟組織成員等不屬于國家明确禁止範圍的情形。

需要注意的是，即便買賣行為無效，考慮到“小産權房”形成有其特殊的曆史原因，實踐當中，隻要不是占用耕地，惡意出售、強占多占等特殊情形，可以根據案件的具體情況，綜合考慮房屋現值和買受人原買賣價格，對于“小産權房”的成本損失給予适當補償。

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