相當長一段時間，4.65%是上海房貸的标準利率。

直到去年被打破，提升成為5%，然後在今年五月利率調整後部分銀行降低為4.8%。

而在本次8月22日，央行下調LPR利率至4.3%後，上海的銀行房貸利率或許要重歸4.65%時代了！

“此前上海地區房貸利率為首套4.8%、二套5.5%，在本月LPR報價發布後，将同步下調15個基點，即首套房4.65%、二套房5.35%。”上海地區某股份制銀行按揭貸款經理稱。

這對上海的購房者來說，無疑是大好事!

01

上海購房者省錢了，利率也高位站崗了

那上海的購房者，能夠通過這次利率降低節省多少錢呢？

按平均300萬房貸來計算吧！

從4.8%降低到4.65%，節省的可不是一點半點！

若以純商貸300萬、貸款30年、等額本息還款方式計算，前後利率相差了15個基點（即0.15%），首套購房者每個月可以節省約271元，總利息減少約9.75萬元。

但實際上，上海依然比全國大多數城市多了55個BP，這确實讓人很難過！

因為大部分城市可以按照央行政策比5年期LPR利率低20個基點釋放房貸，就是按照4.1%的利率來釋放商業性房貸！

如果按照4.1%的利率，上海購房者可不止節省9.75萬元，節省的可是44.79萬元啊！

但上海的商業銀行比較淡定，從來不愁客源，所以，大都鎖定LPR利率 35個BP，有些銀行甚至更高。

但上海也不孤單，就北上廣深杭來說，廣州和杭州住房首套商貸已經幾乎和LPR平齊了。北京稍高些，加了55個BP到4.85%，深圳加30個BP到4.6%！

曾經全國房貸利率幾乎是最低的上海，也有高位站崗的這一天！

但上海買房人并不虧，我們在第四部分會做詳細解釋！

02

利率下調：哪些人會得益？

那這次利率下調，得益人群有哪些？

已經買過房子的人會享受好處麼？

劃重點，選擇固定利率的房貸人群是不受影響的；而選擇浮動利率的房貸人群将受益。

對于存量購房者，要到2023年才能開始減少利息。

這和購房者與銀行簽訂合同時選擇的重定價周期有關。現在銀行重定價周期的方式主要有2種：

1、在合同簽署日調整；

2、從新一年的1月份開始調整。

對于将要新購房的消費者而言，隻要和銀行簽訂的合同是最新的低利率，将會立刻獲益。

03

利率下降背景：歡喜後的隐憂

大家最關心的問題，已經解釋清楚了，可歡喜過後，不禁讓人思考。

喜大普奔的利率下降，是為了刺激樓市麼？

并不完全是。

這次利率下降，可謂史上最低，首套房貸利率低至4.1%，已低于2009年房貸利率打七折後的4.156%，是1991年以來的房貸利率。

本次降低利率，和房貸自然有關系，但在宏觀上說也是對實體的支持！降低企業融資，帶動投資增長！

在樓市層面，主要體現了對于剛需購房者的利好和關懷！

這兩年，面對疫情的突襲、教培雙減、互聯網裁人、地産寒冬……許多人都沒有了足夠的還款能力。

很多剛需想買房，結婚和生娃，可一想到如果還不起房貸，就會淪落到被法院起訴、房子被拍賣的地步，甚至還意味着之前還的房貸全都得打水漂，就心驚膽戰。

把房貸降低，是對這部分剛需購房者最大的鼓勵，也有利于廣大買房者省下錢來去提振消費，在此，不得不為央行點一個大大的贊！

但同時，降房貸對對去年之前購房者并不公平。

“我們是2021年10月買的房。總價146萬，貸款102萬，30年等額本息還款，當時6.272%的房貸利率，每個月月供是6294元。如果按照鄭州最新的4.25%的最低房貸利率，每個月月供是5017元，足足差了近1300元。我們不指望能享受最新4.25%的房貸利率，銀行如果能給我們降到5%左右就很知足了。”男方小張（化名）說。

這是一個真實案例，中國這樣的購房者太多了，去年排隊半年等到6.3%的房貸利率，被加130個BP，轉眼就孤立在了房貸利率的高崗上站崗。

一想到要平白無故比别人多付幾十萬的利息，很多人就選擇了提前還貸。一家杭州城商行客戶經理告訴記者：提前還貸在杭州同樣存在，“提前還貸的購房者每年都有，但是今年特别多。”如果央行能夠督促銀行能夠為既往購房者降低點BP點數，對疏解經濟困境，提振消費的作用将會更明顯了。

同時降利率真的能吸引純剛需麼，未必！剛需不會因為下降15個BP，就恢複信心，一股勁兒地沖進樓市買買買！利率下調的部分和高房價比起來，簡直九牛一毛，激發不起任何興趣，更何況，全國大部分地方還有爛尾樓危機。

網友對這次評論的一個重要觀點就是：能降利率，為啥不讓降房價？

04

看懂了M2與租售比,上海多這點房貸真不虧

回到上海來看，上海購房者利率比全國大部分城市還高。多了這麼些房貸，真的虧了麼？

其實不然。

上海此前十年的房貸利率一直都處于全國低位，對比其他城市動辄80-140點的加點，簡直幸福的不要不要的，隻是今年稍稍高了些而已。

但高了就是高了，高了其實并不意味着成本增加！

因為房産的保值增值空間，上海遠遠甩其他城市一條街！

2022年7月，全國廣義貨币（M2）餘額257.81萬億元，同比增長12%，而實際上，M2投放從1991年1.93萬億到2021年238.29萬億增長了123.1倍；而同期工資隻增長了38.3倍。

中國M2供應量

上海是為數不多的房價漲幅與M2基本持平的城市。2000年,上海新建商品住宅成交均價為3327元每平米，而2021年上海新房成交均價約5.5萬元/㎡，看似沒有跑赢M2！但2000年前新房基本都在外環内，結合地段因素，基本已經漲了幾十倍之多。

除了保值增值，從租賃上來講，上海的租售比也是驚人的劃算。

根據任澤平的研究，一線城市中，上海的租售比為2.03%最高；北京1.64%，廣州1.46%居中；深圳1.29%最低。

但其實我們對比上海樓市發現，上海房子也在漲價。以2010-2020年為例，最低的漲幅在崇明，都翻了倍。很多區域房子價格是當初的三倍還多！

所以，如果你是十年前買的上海房子，現在出租，那租售比其實已經是6%以上了。

假設你是2015年買的房子，總價400萬元，按照65%進行商貸，月供大約1.37萬元，目前保守估計房産價值已經翻倍，達到800萬元，按照2.03%的租售比，房子租金基本覆蓋月供了。

租售比就是市盈率，是未來的錢除以現在的錢，是需要動态計算的，動态來看，一線城市，尤其是上海的租售比高的驚人，也是一線城市買房人最大的底氣。

雖然上海沒有到史上最低利率，但目前上海的樓市依然是全國極為平穩和堅挺的，未來也很難看到利率繼續降低的可能。在本次利率降低的前提下，售樓處自然也會比之前熱鬧一些。

需要去搶紅盤的朋友，怕是要起早排隊啦！

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!