同樣是毛坯高層，備案價格一年上漲了2300元/㎡，這樣的新房你會買嗎？

昨天晚上，位于高新區郭杜西地鐵口的天琴灣有2棟毛坯高層價格公示，大家在驚呼這個賣了7年的老盤還有新盤的同時，也在為備案均價一年時間内上漲15.70%而充滿疑惑。

為了了解天琴灣這個樓盤的真實情況，我們的踩盤小分隊今天專門來到這個項目進行實地踩盤。

我們先來看下昨天天琴灣價格公示的這2棟樓。

天琴灣項目總占地181畝，共規劃24棟樓，其中19棟住宅，分為南北兩個區。

此次公示的是北區的13、14#2棟毛坯高層。

其中，13#總高為33F，産品為建面約83.82/83.9、86.07、116.29/116.85、120.83㎡，全部為兩室規劃，2T4設計，價格區間為16810-17963.1元/㎡，備案均價為17620.90元/㎡，總價在141-212萬之間，按照首套首付三成計算，首付隻需42.3萬元起。

14#總高為34F，規劃2個單元，産品區間在99.47-128.25㎡，同樣全部為兩室規劃，2T3設計，價格區間為16400.1-18150.1元/㎡，總價在163-224萬之間，按照首套首付三成計算，首付需49萬左右。

從實際踩盤中得知，這2棟樓緊鄰西太路，距離已開通的地鐵6号線郭杜西站僅100多米，從位于韋鬥路上出來走路需要3、4分鐘。

與此同時，郭杜西站還是在建的地鐵15号線和已開通的地鐵6号線的換乘站，是雙地鐵樓盤，也是目前整個高新三期罕有的雙地鐵樓盤。

天琴灣還有一個最大的優勢，就是它是距離高新一、二期最近的項目。

項目南側為高新CID核心闆塊，距離離CID的核心未來之瞳直線距離隻有3公裡，可以共享高新CID醫療、公園配套，配套的幼兒園已開放。

最重要的是，此次毛坯高層1.76萬/㎡的價格與高新CID2.5萬/㎡ 的精裝高層價格相比，還是有一定的價差優勢的。

但是有細心的朋友一定注意到，此次價格公示的2棟高層價格和去年同是2T4的毛坯高層15230元/㎡相比，上漲了不少。

就安居客二手房數據來看，天琴灣精裝三室報價2.3萬元/㎡，毛坯高層報價在1.82萬元/㎡，一二手房倒挂空間越來越小，幾乎可以忽略。

二手房價格

從項目的銷售人員了解，漲價原因在于原材料等上漲導緻的。

事實上，作為西安高新一個老盤，天琴灣從2014年開始對外宣傳銷售，基于房企規模小建設速度慢以及不排除有捂盤嫌疑。

通過栅欄看，已交付的南區綠化還不錯

自從2018年西安房價開始新一輪上漲之後，天琴灣項目以一年推出一次房源的入市節奏進行銷售。

和之前相比，漲幅明顯。在2019年到2020年一年時間房價上漲了2000元/㎡。

去年價格基本沒有變化，今年再次上漲到1.76萬元/㎡，但此時的價差優勢消失。

在現場我們看到，這2棟樓雖已蓋到地上25層，不到10層即可封頂，但交房日期在2025年年底。這主要是由于開發商實力一般、建設周期較慢導緻的。

同樣作為一個老盤，無法避免自身所具有的戶型、園林景觀過時等痛點。

據了解，此次戶型和2年前推出的22#相差不大，具體戶型未透露。

我們在踩盤現場也看到，項目周邊界面亟待改善，道路為郊區坑坑窪窪的模樣，兩旁雜草叢生。

南區雖已交付，但底商尚未開放，生活有些不便。

衆所周知，今年入市新盤以西安高端改善盤居多，價格相比去年有所上漲，入住西安城區門檻也越來越高。

進入主城的機會，唯有為數不多的老盤推新，價格還可以勉強接受。

我們目前統計了西安一些西安老推新樓盤，供大家參考。

除了天琴灣和正在登記的萬象春天外，最受關注的是泛高新的紫薇西棠，最近項目最後3棟毛坯高層、小高已價格公示，毛坯均價1.6萬/㎡，和2年半前價格基本無增長，主力戶型為面積約120㎡、138㎡、156㎡，預計近期登記。具體産品信息，可參考我們最近的踩盤報告《實探:放風價1.65萬/㎡!紫薇西棠最後3棟馬上加推!》

經開區三環内的旭景清園出現在登記平台上，預計明天登記。優勢在于地鐵2号線運動公園旁，離小學經開五小＋初中經開第二學校近；現房；此次即将登記的是17#（規劃為9#），33F毛坯 ，産品為建面約85-140㎡的三四室，備案均價為15771元/㎡。

城南二環邊的海倫國際雖然産品普通，但是價格實惠，前段時間24#、25#價格公示，産品為建面約92-120㎡，備案均價15541元/㎡，地鐵、學校、商業配套齊全，生活非常便捷。

位于經開的10年老盤，星雨華府，14#毛坯高層已公示價格，待推94-113㎡的産品，共192套。

位于長安區的雅居樂宏府翰林山，9月底5-9#等樓棟價格公示，産品為117-183㎡，備案均價14034元/㎡，是西安城區的性價比較高的樓盤。

此外，浐灞紅盤高科麓灣國際社區由本土國企開發，二手房倒挂3000元/㎡，且有高新第一小學麓灣分校加持，再推新關注度肯定不小，待推三期1#、7-8#，産品為117-274㎡，待價格公示。

這幾個樓盤性價比較高，值得重點關注。

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