我是曾叔談房 ，資深房産投資專家。與你相見恨晚的買房導師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實戰派隻說對你最有用的操作和建議。關注曾叔談房 ，帶你成為最會買房的人。

提問：你好，曾叔，我想給老人買一套南方養老的住房，我們在北方，你覺得買哪裡好，投資加養老，三亞可以嗎？上海可以考慮不？

回答：你好，老齡化越來越厲害，度假和養老需求是客觀存在的，但旅遊地産和養老地産不能買，大坑！原因是，度假需求和買房漲價之間沒有直接聯系。度假需求，對标的是一種短時租賃居住服務，在發達國家，在旅遊勝地多買一套住房僅用于自己度假使用的人，也隻是極少數富人，大部分普通人都是選擇在旅遊地住酒店。所以滿足這種需求的主要是靠五星級酒店和為數不多的個性化的民宿。如果個人去買房，能賺到的也是租金。

但是買房賺大錢主要是靠資本增值，就是房價漲産生的。房價要漲是靠接盤俠，隻有願意在當地安居樂業的人才會買一套房子。旅遊城市的産業人口是很少的，而且大部分在當地都是基層服務業，基層服務是沒有高薪的，自然也沒法拉動房價上漲。旅遊城市容易産生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然發現二手沒人接盤了，因為住在當地，又願意買房的接盤俠真的是沒錢啊。

養老需求，自然而然讓人想起來，在度假勝地造房子，就變成了養老地産。聽上去邏輯沒有錯，但這絕對是僞需求。老人最需要的，美景和空氣自然是好的，但這個不是必需品，老人要的是健康的醫療環境！是三甲醫院，是随時随地養病看病的續命！這些恰恰是旅遊勝地稀缺的。

事實上在美國，有錢富人，都是住在大城市的近郊養老院，裡面有頂尖的醫生，不遠處有非常棒的醫院。而中國的醫療資源都在一線城市和省會，海南、雲南和惠州都沒有。

養老地産被證僞是有事實依據的。以前萬科曾經提出過養老地産，現在也已經不做聲了。之前有過一個叫光耀地産的開發商，得意之作就是押重注在大亞灣弄了一個候鳥度假地，吸引老人來居住，現在光耀地産快破産了。結論是旅遊地産和養老地産不能買，大坑。同樣的邏輯也适用于大家平時喜歡買的遠郊新房，沒有配套和産業，非常容易踩坑。

提問：你好！曾叔！都說買房買地段，想問一下前灘、真如、徐泾、大甯這幾個闆塊，怎麼選擇買房投資呢？

回答：你好，首先需要明确一點一般依據屬性将闆塊劃分為兩類：剛需性闆塊和改善型闆塊，這兩者的側重點有略微的不同。剛需性闆塊會關注交通，尤其是對通勤的影響，商圈、醫院等配套設施一般都比較低級。改善型闆塊一般囊括了高收入人群和高端配套，環境、教育這些資源必須跟上來。而正是這些的不同使得房屋本身的增值力度出現差異。高端配套和高素質人群的增值能力都比較強，交通馬馬虎虎，低級配套的增值能力就弱了。如果是對闆塊進行投資的話，一般也是看這些要素有沒有改善的空間。上海前灘位于中環線，但是能夠賣出核心區的價格，依托于各項不錯的要素配置，整體房價趨勢還是看好的。真如缺少的并不是軌道交通，而是産業支撐，如果這一點能夠改善，那麼這一闆塊的房子還是有升值空間的。徐泾各方面要素沒有跟上來，顯得有些德不配位，目前産業有了新的發展，大甯闆塊目前整體還不錯，就是目前區域内沒有非常好的在售樓盤，即便是改善也像是換了另一個剛需。 其他推薦參考内部分享！

提問：曾叔，您好，父母2009年買了一套青浦重固鎮意邦的商鋪，當初承諾每月返租，在第三個年後，意邦不再支付租金至今，理由是經營不善。目前整棟商鋪的房東都沒有收到租金，賣也賣不掉，爛在手上了。請問曾叔，像這樣的情況，後續會重新規劃這片用地或者拆遷嘛？重固鎮後期會發展能接收到大虹橋闆塊的輻射利好嘛？老人把所有的積蓄都投入了這個商鋪，沒想到血本無歸。

回答：你好，商鋪一直不建議買，主要影響因素很多，不單單是地段的轉移，還有線上購物、外賣的沖擊。就因為這次疫情，都不知道空關了多少商鋪。重固鎮工業廠房居多，短期看變化不是很大，建議聯合其他商鋪業主共同維權，并盡快出手商鋪。

提問：你好，曾叔，請問珠海哪個闆塊值得買房？

回答：你好，有2種選擇：第一種，求穩一點，就在市中心香洲拱北、夏灣一帶買中高價的品質次新。這種盤會勝過大盤平均漲幅，但也不會暴漲。第二種，博大的，在唐家灣軟件園，在金灣那一帶買單價比較低的近郊次新。唐家灣有産業，而且未來有深珠通道概念，開發商推地多，容易炒作，不過單價相對有點高了，多少影響點漲幅。金灣啥也沒有，隻有供地，博的是絕對低價。不管哪種，千萬不要去橫琴，定價太貴了。珠海的優勢是不限購，有大灣區概念，如果要買就應該這幾個月決定，我覺得今年不會大漲，會有10%左右的小漲，時間窗口期就在現在，下半年應該就沒行情了。長遠看，珠海房價在大灣區衆多城市裡表現會是不錯，但應該不是漲的最快的。珠海投資價值高的樓盤詳見知識内部。

提問：曾叔，你好，坐标上海楊浦上外雙語附近，有房，再買屬于二套，房産方面現在有兩種選擇：一、現手頭有流動資金300多萬，用于投資購買400多萬的房子。二、父母手上有一市區90年的老破小，無學區，租金尚可，一月5000 ，今年5月滿五，出售後與我原先的300多萬一起作為啟動資金用于投資或家附近購買700-800萬的房子。請問曾叔，1、如何選擇好？怕現在不出手等到年中價格猛漲，又覺得400多萬可選性也很小，二套房房票不能好好利用。2、兩種價位的投資有何好的推薦？

回答：你好，建議集中力量入手更好的标的，未來房産分化會越來越大，好的越來越好，差的就越來越差。400左右、700-800w的最有潛力的闆塊和樓盤詳見内部分享。

提問：曾叔！您好！剛需，首付不多，買房總有不合意的，要麼地段不好，要麼戶型不好，你覺得是現在買不完美的房？還是存夠錢了再買？

回答：你好，年輕人的第一個房子，是人生的第一個籌碼，是階梯的第一步，是第一個房——僅僅是第一個房罷了，以後發展得好，會有第二個、第三個...接受第一次的不完美，妥協，做減法是必要的。就房子而言，我們要考慮的因素包括：1）工作地段的便捷性。要看綜合通勤，比如公交地鐵、步行、開車。遠一點無所謂，地鐵很重要。另外，也不要太強調離公司近，誰知道以後會不會跳槽呢。這裡面，你要對自己的未來職業生活和工作平台有一個大緻的評估；

2）品質、物業。很多樓盤大多不是現房銷售，而即便現房銷售，很多品質因素一時半會未必能看出來。一般而言，品質可以理解看品牌和産品系。品牌也要具體結合城市來看，不能盲目相信。比如，你在杭州、上海、蘇州看到的品牌感覺，與南京也許是兩回事。買樓盤也要看産品系，在産品定位設計中的檔次。當然，有些普通開發商也能做出不錯的産品，即便可能被黑或者被過分渲染，但也許其實并不差。物業的話，萬科綠城等比較突出，隻要是一級物業、正規的全國或地方重要房企，中規中矩，小房企具體要看。

3）區域闆塊。主城方便的老破小or郊區有地鐵的新城區房子？說穿了，無論南京、武漢、鄭州、合肥、蘇州、杭州甚至上海、北京、深圳，極力打造的闆塊才是升值最理想的闆塊。相對而言，考慮配套還不那麼成熟的新城區闆塊，有利于升值。年輕人，可以用通勤時間換取房價增值。比如，新城區的配套和商業起來慢，不像成熟街區那樣一應俱全，但從無到有，從荒蕪到繁華，忍受不便但也同時享受房價上漲；當然這也需要眼光，很多新區10年都發展不起來。

4）增值空間。剛需的第一套房，是人生第一個籌碼，接下來過三四年，當有了更好的改善需求時，那未來的首付其實就在第一個籌碼中。如果第一個房子/籌碼隻是圖上班方便，但資産增值不利，多年不怎麼漲，那麼在做二次改善時還有什麼籌碼？如果，第一套房增值很大，籌碼很好，在二次改善時，這就是置換的資本金，較高的首付可以保證二次改善的選擇餘地更大，為的是未來。所以，年輕人第一次買房，考慮的核心點應該是增值潛力大的樓盤，這可能比單純的圖方便圖配套更重要，着眼長遠；5）關于房貸。貸款時，等額本金還是等額本息？貸多少年？

我建議：30年等額本息。越長時間越好。一套房，你是住不了30年的，往往不過10年、7年甚至更短。所以，要做到每個月的還款額最小——這是基本點。背後的邏輯就是：1、盡量把負擔留給未來，你要相信未來你的收入更高，更要相信“貨币史就是一部貶值史”；2、盡量不占用手頭現金。隻要有現金，你就是王，多了選擇權，從容的做選擇題：A 提前還貸；B其他更高收益的投資；C臨時急用或消費。因此，手頭的現金越多越好——每月還貸額，越少越好，這是原則。

提問：曾叔你好，想問能否先全款在上海購買二手房，然後再用二手房抵押貸款的方式，來代替直接房貸。可以這樣操作嗎？利率是否比直接貸款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接貸款低。具體操作有很多種方式，但這裡不方便說，具體到我的圈子裡查看分享文章。

已盤點出投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，買房，投資，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂制最适合你的房産投資方案，比别人快一步實現财富自由。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!