曾經，在實地考察東莞之後，我怒寫了3篇東莞的稿子，倒不是因為愛得深沉，而是純粹不解。

明明一個經濟破萬億的城市，為何城市面貌卻這麼拉胯？

難道這就是傳說中，我很醜，但是我很強？

縱觀全國，似乎還不止東莞這樣一個具有反差萌的城市，有粉絲反應，泉州也屬于這種雖強，但“醜”的城市。

那麼，為什麼會有這樣極大的割裂和反差？

明明這麼有錢，為什麼城貌卻做不好？

東莞的發家，典型的一種城市化無序擴張的代表。

東莞，強嗎？

當然強，世界工廠的帽子不是誰都能戴得上的，東莞有一句經典的形容句：東莞一堵車，全球都缺貨。

全球平均每5個人就有1人身着東莞産的毛衣

全球每10副眼鏡就有一副是在東莞生産

全球的芭比娃娃近1/3是在東莞生産

全球48%的耐克鞋産自東莞

全球平均每6台智能手機就有一台來自東莞。

典型的制造業強市，讓2021年東莞的GDP也如願破萬億。

而且東莞還抓住了産業升級的機會，成功引進了華為，搞活了現在的松山湖，帶來了更多的上下遊企業和稅收。

錢是越來越多了，但城貌呢，似乎依舊割裂。

東莞除了松山湖和南城、莞城有點都市感之外，其他鎮基本還是大縣城模樣。

我去考察的時候，印象最深刻的就是沒有寫站點的公交站，穿着拖鞋搭客的摩的師傅，飛馳而過的大貨車。

随處可見的是什麼呢，是五顔六色的筒子樓，是目之所及的工廠，是已經被貨車壓得坑坑窪窪的公路。

就連經濟強鎮的長安虎門也是大農村模樣，但也沒阻礙房價接近4萬。

去到東莞，你會懷疑，這确定是一個GDP破萬億的城市嗎？

不用懷疑，真的是。

東莞之所以是當前模樣，和過早、過粗、過大的城鎮化有關。

東莞的經濟模式很特别，和一二線城市的分區不同，東莞的經濟模式是以鎮域經濟為核心發展的。

各鎮基本獨立自管，這就導緻各鎮區話語權很大，加上東莞發家本就依靠制造業。

所以财政收入首要也是考慮回饋制造業，而不是搞好城建。

而且既然是依賴制造業為主的城市，自然也不依賴高樓繁榮，反正能搞到錢就行。

也正因為此，一些城市交通建設，比如建地鐵，本就需要市裡統一籌建，但因為各鎮各管各的，市裡的話語權不大，統籌難度很大。

這就是明明東莞有錢，而且人口密度也很高，具備修地鐵的條件，但落地速度很慢的原因。

并且，當年東莞的這種鎮域經濟，還留下來了一些曆史賬。

現在東莞已經沒有多大的土地可以開發了。

當年各鎮街自我開發，缺乏統一規劃，大家的城市化基本是同步走的。

村集體開廠、村民蓋出租屋，從道路公園到圖書館戲院公交，各鎮步伐一緻。

這就導緻，現在東莞除了水鄉、謝崗的一些邊角料，幾乎沒有可開發用地。

現在想要地，也隻能學深圳填海了，隻可惜現在這條路子又控得非常嚴。

怎麼辦，那拆遷咯？

但去過東莞的也都知道，東莞密密麻麻的城中村已經分布在這個城市的各個角落，拆遷的成本很高，難度也很大。

這也是為什麼東莞房價這麼高的原因之一，除了強經濟之外，曆史遺留的人多地少，也是關鍵。

之前也有領導人想過撤鎮設區的，奈何阻力太大，最後也是不了了之。

一般來說，人有錢都會拾掇拾掇自己，但像東莞有點錢還不愛打扮的，其實也還有。

比如福建的泉州。

泉州的城貌也是出了名的差。

如果你說是因為泉州經濟差，那排在泉州後面的一大票城市都得羞愧而亡。

2021年泉州的GDP排名全省第二，僅次于省會城市福州，排在全國第21位，比東莞還高1名。

但泉州疲态已經逐漸展示出來，過去很長一段時間，泉州的GDP都是全省第一，但去年卻被福州反超。

泉州疲态的經濟發展，也是泉州無暇顧及主城區建設的原因之一。

當前泉州主城區的建設慘不忍睹，沒有地鐵，商業開發也一塌糊塗。

按理說，雖然去年開始落後福州，但泉州的整體經濟實力不弱，為什麼不好好改善主城區的建設？

因為泉州的财力并不高，在财政收入這塊落後于同省的廈門、福州兩市。

核心原因就在于泉州的土地不值錢，大家都知道，對于地方而言，來錢最快的就是土地财政。

但泉州的土地财政依賴度并不高，相比之下，福州土地财政依賴度最高，土地出讓收入最高。

中國經濟網數據顯示，2019年，福州以1230多億的土地出讓金收入，位居全國第13位，廈門以480億的土地出讓收入，列全國39位。

而泉州僅243億，在全國50名開外。

财力不足是泉州無力改善主城區建設的根本原因。

和同省的福州、廈門動辄幾百上千億的城市建設投入相比，泉州心有餘而力不足。

過去5年，泉州在軌道交通，商業，基礎設施配套等方面的改善可以說基本沒有，地鐵建設方面，比東莞還拉胯。

作為一個GDP達到萬億，人口達到885萬的城市，居然沒有地鐵，甚至連規劃了很久的有軌電車也停留在紙上。

在商業方面，城區唯一一個像樣的綜合體東海泰禾廣場也因沒有人氣而奄奄一息。整個泉州國際精品、輕奢、一線名表、美妝等幾乎挂零。

很顯然，泉州在新的一輪城市發展競争中已經落伍了。

深挖一下，其實不難理解，這幾年各省提出強省會的戰略，省會福州的關注度和政策傾向力度自然會更大。

而廈門呢，又是計劃單列市，國家副省級城市，有足夠關注度，地理位置也出色。

泉州呢，剛好處在這個省内兩大領頭羊的中間位置，夾縫中生存，實屬不易。

東莞和泉州，經濟不差，但城貌都有些拖垮。

不過兩個城市造成的原因仍然不同，相比之下，東莞命更好點，環繞在廣州深圳香港澳門的周邊，搭上了粵港澳大灣區的政策快車，關注度不缺。

而泉州呢，還在期待新機會。

不過城市發展，向來規律可循。

過去城市發展靠“命”，誰天生命好，誰能發展起來，比如沿海城市，比如依靠資源發家的城市。

後來城市發展靠“博”，命不好，得為自己拼一把，比如浙江的很多縣級市，也比如東莞，靠自己野生型發展，也闖出了一條路子。

那未來城市發展靠什麼？靠政策砸錢砸關注。

以後的城市發展，大抵會撥亂反正，會從無序到有序，讓城市發展走到正路上來。

過去靠命靠博的城市，未來還得拼點運氣。

對于我們房産投資選籌來說，以後記得一點，保準錯不了：

政策往哪去，我們跟到哪去。

管它城貌好不好，隻要政策利好，經濟強勁，就完事兒了。

這比城貌強，但内裡空的虛有其表好上百倍。

并不是所有的城市發展都應該一成不變，也并不是聳立的高樓大廈才是經濟強勁的門面。

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