買房的小夥伴們都知道，在二手房交易過程中需要繳納一定的稅費。

那麼，你知道一套房子到底要繳納多少稅嗎？你知道房産交易過程中，哪幾種情況是稅費會減少？

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你要繳多少稅

一套房子交易時，有的稅費是房東交，有的是購房者交......

但實際情況大概率是：房東的部分稅費，最終可能還是會以房價的形式，落到購房者頭上。

一套房子，到底要交多少稅呢？

增值稅及附加稅（房東繳納）

個人所得稅（房東繳納）

契稅（購房者繳納）

其他費用（買賣雙方共同承擔）

• 交易手續費：4元/㎡（買賣雙方各自2元/㎡）

• 交易登記費：80元（買賣雙方）

• 抵押登記費：40元（買賣雙方）

• 中介費：暫定3個點

這4點，你算清了嗎？來~鞏固下知識點，我們假設：

小王，首套房，對方滿五唯一，面積92平，上次交易價格150w，此次交易價格250萬。請問，那他一共需要繳納多少稅費呢？

• 增值稅以及附加稅？答：免征

• 個人所得稅？答：免征

• 契稅？答：3.75萬

• 交易手續、交易登記、抵押登記費？答：2*92 80 40=304元

• 中介費?答：250× 3%=7.5萬

總計：7.5萬 3.75萬 304元=112804元

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這些稅，你都省了嗎？

稅費雖然麻煩，但弄清楚：稅種 算法，就不會覺得辣麼複雜了，比較難掌握的還是一些冷門的稅費政策！

下面幾種情況，如果你遇到，可能會幫你省錢哦~

一、滿五唯一

“滿五”是指購房者擁有房屋的時間等于或超過5年。“唯一”是指業主以家庭為單位所有家庭成員名下在該省份内，登記在交易中心系統裡的有且隻有這一套房子。

家庭成員一般來說指本人、配偶以及未成年的子女。

商品房、經濟适用房：二者以契稅票填發日期或房産證登記日期為準。

已購公房：三種判斷标準，下面三個條件隻需一個滿5年就算“滿五”

（1）距房産證填發日期滿五年；

（2）距原始購房合同簽署日期滿五年；

（3）距第一筆購房房款的銀錢收據日期滿五年。

注意事項：如果交易房屋符合“滿五唯一”的條件了，不僅可免繳個稅和增值稅，買方需要繳納的契稅也會相對少一些。

二、房産繼承

房屋産權所有人死亡，依法取得房屋産權的法定繼承人、遺囑繼承人，繼承所得的房産免征個人所得稅。繼承房産出售按照原房産證為準計算是否滿5年。

注意事項：一般來說，房産繼承的手續辦理相當複雜，并且必須是在産權人去世後才可以開始。

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三、無償贈與直系親屬

房屋産權人将房屋無償贈與給父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹等，當事人雙方免征個稅。

注意事項：雖然贈予房屋不會征收個稅，但是若再次交易，需要繳納的個稅金額就非常高了，20%。

四、無償贈與撫養人或贍養人

房屋産權人将房屋無償贈與給對其承擔直接撫養或贍養義務的撫養人/贍養人，當事人雙方免征個稅。

注意事項：需提供公證機構出具的撫養關系或贍養關系公證書，或鄉鎮政府/街道辦事處出具的撫養或贍養關系證明。

五、離婚分割财産

對離婚房産分割，如果一方放棄房屋歸另一方所有，屬于将房屋産權無償贈與配偶不征個人所得稅。

如果各擁有一部分，分割時根據《國家稅務總局關于明确個人所得稅若幹政策執行問題的通知》(國稅發〔2009〕121号)第四條第(一)項規定：“通過離婚析産的方式分割房屋産權是夫妻雙方對共同共有财産的處置，個人因離婚辦理房屋産權過戶手續，不征收個人所得稅。”

注意事項：個人轉讓離婚析産房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可申請免征個人所得稅。

還有一種隐秘的情況，如果一套房，兩人共有（兩人沒有婚姻關系），其中一人名下唯一，另一人名下還有一套房，此時，隻需要針對其中不唯一部分繳納個稅，即隻要針對總房款的二分之一進行個稅繳納。

其實，我們在買賣房屋時，除了要知道稅費計算和優惠政策外，還應該提前了解清楚交易過程的各種風險，這樣才可能優秀避！坑！

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買賣雙方如何避坑

買房是大事，在交易過程中，無論是買家，還是賣家，都應該提前了解可能存在的風險。（在此前的分析中，我們都從買家角度入手，來看看賣家都将面臨哪些風險）

賣家可能面臨的風險

1. 小心虛假客戶

有些中介可能會僞裝成客戶，讓你誤判房屋的市場價格，造成離異受損。

2. 小心人才兩空

如果有些中介不按正常手續辦理權屬轉移，而是以大額定金為誘餌說服房東辦理委托公證，然後将房子專賣給他人，最後導緻房東人才兩空。

3. 市場行情透明度低

大部分房東不了解真實的市場成交行情，往往出價有問題：出價太高，成交周期長；出價太低，自身利益受損。建議從挂牌價和成交價兩個指标綜合考慮後定價。

4. 小心無法取得全部房款

購房款的組成部分較為複雜，交易金額又較大，如果賣家自行交付房款，或者堅持在過戶前放款，可能會導緻無法取得全部房款。買家可能面臨的風險

二手房交易過程中，有産權過戶、房屋騰空、物業結清、放款支付等諸多環節和手續，私下交易常常留有隐患。

常見的風險有三種：産權風險、房屋自身風險和資金風險。

1. 産權風險：

包含房子有貸款，抵押尚未還清，房子被法院查封等等。

2. 資金風險

（1）房款資金

資金安全主要是業主拿到定金或首付款後玩消失，目前蘇州已制定存量住房交易資金管理辦法，保證二手房交易的安全。

（2）房子消耗的費用資金

有的房産有大量的物業管理費、水電費用沒有結清等情形。簽約時一定要留保證金，不然等過完戶交房時補交費用就不好辦了。還應确認，房屋原戶口已全部遷出，交易雙方可約定戶口遷出時間和相應的違約責任。

（3）稅費繳納風險

要買的房子是住宅嗎？房屋所有權來源？購買年限多少？是否發生過産權變更？這些問題會影響您的稅費金額，買房無小事，弄清楚這些問題，可以最大程度規避風險。

（4）置換風險

交易中，如果違約，不僅僅是雙倍返還定金這麼簡單，還可能被人民法院判定按照房價的20%支付違約金。

3. 房産本身存在的風險

房産本身的問題有很多，最好是找懂行的朋友一起去幫忙查看，而且最好是能夠在晚上、白天、雨後都去看看。其次，可以同小區裡的人多聊聊，了解一下有沒有特殊情況，比如兇宅等。

盡量選擇大品牌中介，至少有個保障，畢竟相比于可能出現的風險，中介費就實惠多了。

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