說起廣州的豪宅闆塊，大多數人第一時間會想到珠江新城、二沙島、琶洲等。

但還有一個傳統的豪宅闆塊，這裡有廣州稀缺的山湖組合，看房坐的是直升機，還誕生了廣州首套售價過億的别墅……

不過，在當下衆多闆塊二手房價紛紛突破10萬 的時候，這個闆塊的二手房均價卻僅需4萬元/㎡出頭，而且成交量寥寥無幾，整個闆塊已經徹底被邊緣化。

為何淪落至此？

今天，我們就來聊一聊這個廣州最“落寞”的豪宅闆塊——南湖。

01 廣州首套億元别墅誕生地

南湖闆塊位于白雲區和天河區的交界處，在白雲山東側，北至廣州環城高速，南邊則是同和闆塊。

從一開始，南湖就以山水景觀而聞名。南湖是4A級風景區，四周被白雲山、鳳凰山、馬鞍山等山巒環繞，青山碧水融為一體，空氣清新，自然景觀極佳。

再加上周邊的南湖遊樂園、大河馬水上世界、高爾夫球場等旅遊設施，南湖也成為了周邊居民周末和節假日休閑娛樂的“後花園”。

坐擁如此稀缺的山水景觀，南湖自然也成為了開發商眼中的“香饽饽”。

在上世紀末至本世紀初，南湖迎來了開發的大潮。頤和山莊、山水庭苑、南湖半山豪庭、南湖半山東苑等項目陸續落地，從小區名字也可以看出，這些項目都主打山水景觀，且大多數容積率都在3.0以下，主要面向高端客群，當時有項目看房甚至還要坐直升機。

到了2009年，廣東一名私營企業主豪擲1.6億，在頤和高爾夫莊園買下了一套别墅，成為廣州第一個過億豪宅，驚掉了無數人的下巴；此後，頤和高爾夫莊園還陸續成交了3.8億、5.68億的單位，“南湖豪宅區”的名氣響徹廣州。

02 配套一般 交通成瓶頸

對于富豪們來說，南湖有山有水、空氣清新，既能遠離喧嚣，又與市中心保持着不遠的距離，确實是一個宜居的寶地。

但是對于普通人而言，南湖就并非那麼有吸引力了。

首先是最被人诟病的交通問題，南湖一直以來都是地鐵的真空地帶，最近的地鐵站為3号線的同和站，地圖顯示距離在2公裡以上，需要依賴公交換乘和代步工具。而且，同和站本身人流量就不少，想在高峰期擠上地鐵并不容易。

也正因此，不少本地居民一直在向官方反映，希望能在南湖周邊增設地鐵站，而其中最有希望的便是26号線。

截圖來源：領導留言闆

隻可惜，從最新公布的《廣州市軌道交通線網規劃（2018-2035年）》來看，地鐵26号線并未在南湖周邊設有站點，短時間内南湖地鐵不通的困局恐怕還難以改變。（該規劃目前仍處于征求意見階段，有需求的居民也可以繼續反饋意見）

即使富豪們沒有擠地鐵的煩惱，但南湖的道路同樣一言難盡。目前南湖闆塊前往中心城區的主要道路還是途經同和路前往廣州大道，而同和路的六車道早已不堪重負，廣州大道的擁堵程度更是遠近聞名。對于分分鐘“幾百萬上下”的有錢人來說，一直被堵在路上恐怕更難以忍受吧。

同和路

至于配套方面，南湖也是乏善可陳。

闆塊内較好的學校多為私立，學費并非普通家庭所能承擔；商業方面則要去到同和闆塊，且金鉑天地也算不上是多麼高端的商業體；醫療資源同樣稀缺，最近的三甲醫院是京溪的南部戰區醫院、南方醫科大學南方醫院等。

03 房價3年僅漲了5000元

可以說，除了居住環境以外，南湖闆塊并不具備像交通、教育、産業前景之類能刺激樓市發展的要素，因此，南湖闆塊逐漸邊緣化也便不足為奇了。

根據安居客數據，目前南湖闆塊的二手房均價約4.3萬元/㎡，而在2019年9月闆塊的均價約3.8萬元/㎡，也就是說，3年内南湖闆塊僅漲了5000元/㎡，漲幅約13%。

截圖來源：安居客

對比強烈的是，豪宅标杆區域珠江新城中部的二手房價格從3年前的7.6萬元/㎡漲到了如今的14.3萬元/㎡，3年間漲幅高達88%；新晉豪宅區琶洲，也從5.4萬元/㎡漲到7.9萬元/㎡，3年間漲幅約46%。

同樣主打景觀的牛奶廠闆塊，哪怕近期價格有所回落，相比起2年前漲幅也達到57%。

在豪宅闆塊的競争中，南湖闆塊已全面落于下風。

而且，越是豪宅區域，投資屬性就越明顯。南湖闆塊的價格遲遲漲不動，購房者對這裡的興趣也在逐漸衰減。

從貝殼數據可以看到，闆塊内的業主并不惜售，小區二手房挂牌量都不少，但90天内成交量幾乎都僅有1到2套，流通率不高。

慶幸的是，今年年初南湖也傳來好消息，闆塊内的南湖遊樂園改造被列入了廣州市重點項目計劃，将打造成為集沉浸式遊戲、電競體育、互動夜遊、科技研學于一體的開放式城市型主題公園，預計會在10月正式啟動改造。

南湖遊樂園改造效果圖（圖片來源：廣州白雲發布）

若是項目改造順利，闆塊内的人氣或将重新聚集，屆時樓市也有機會煥發生機。

對于南湖闆塊，你又有什麼想法？歡迎評論區留言讨論~

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