一直以來，房地産行業政策走向備受關注。近期，樓市再迎重磅消息，多個省份相繼表态将試點現房銷售政策。據新黃河客戶端不完全統計，僅在今年，已有包括山東、安徽、四川、河南在内，至少四省份發布公開文件或在相關會議上做出上述決定。由此，網絡上有關是否應該取消預售制的争議熱度再起。

事實上，早在2010年，廣西南甯就曾傳出取消商品房預售制度試點的消息。2016年，進行現房銷售政策嘗試的城市擴容，比如深圳、南京、杭州等，當時為限制房企非理性拿地，在土地端設置現房銷售條件。到了2020年3月，海南率先要求新出讓土地建設的商品住房，全部實行現房銷售制度，海南由此也成為全國首個推行現房銷售的省份。2021年，又有北京、福州、西安等地跟進，同樣在土拍環節試點現房銷售。

不過，在一些受訪的業内人士看來，政策層面由“鼓勵”現房銷售到拟開展“試點”，意味着相關改革正在提速，但現房銷售不能一蹴而就，更應逐步過渡。

圖源：上海易居房地産研究院

全國多地推行現房銷售試點

多地強化積極探索現房銷售制度背後，與今年1月全國住房和城鄉建設工作會議上的一段發言有關。當時，住房和城鄉建設部部長倪虹表示：“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”這在外界看來，主管部門明确提及現房銷售，今後實行多年的商品房預售制度面臨着較大的改革空間，現房銷售或将成為主流。

很快，山東率先做出部署。1月31日，山東省住房城鄉建設工作會議提出，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點。會議還提到，今年各市要進一步加大“保交樓、穩民生”工作力度，管好用好國家專項借款，協調商業銀行落實配套信貸支持，緊盯資金支付和工程建設進展，确保逾期房屋按計劃節點如期交付。

2月6日，安徽和四川同步跟進，表示将開展現房銷售試點。一天後，在河南省住房和城鄉建設工作會議上，除了就“保交樓”提出具體時間表外，同樣提出将以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。同時，探索建立人房地錢聯動機制，鄭州市要開展長租房試點，增加租賃住房供應，滿足新市民、青年人住房需求。

就此，有地産從業者向新黃河記者表示，與此前在土地端限制企業非理性拿地的政策比，推行現房銷售試點的政策出發點明顯更偏向保障購房者權益，也釋放出政府推動房地産改革的信号。

上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進将時間線進一步細分，他解釋道，2021年上半年是分水嶺，在此之後，政策主要是從防範爛尾樓風險、防範房企金融風險蔓延等角度出發的。此外他還認為，“山東、安徽等地的改革，跳出了鼓勵和自願的範疇，而是上升為試點的概念，能級更高。這說明改革的節奏明顯加快，也更具有示範效應。”

現房銷售占比逐年提升

從2010年廣西傳出取消預售制試點以來，至今已有13年，從2016年多城在土地供應端試點現房銷售政策，迄今也過去7年，記者注意到，各地試點效果不一，例如杭州、南京曾在部分地塊出讓時嘗試過現房銷售，但在推行一段時間後，已暫停這一探索。不過相關數據顯示，總體而言，近兩年市場上現房銷售優勢更為明顯，未來占比有望進一步提升。

上海易居房地産研究院提供的數據顯示，自該機構2013年分析現房銷售占比以來，到2018年現房比例持續走低，至2021年6月份全國現房銷售占比僅9.5%，随後該指标總體處于攀升态勢，到了2021年12月為10.4%，而到了2022年12月達到13.9%的水平。嚴躍進解釋說，現房銷售占比的拉升，體現了購房者購房信心的變化。過去幾年受爛尾樓事件的沖擊，風險更低的現房顯然更加受寵，使得現房銷售的市場占有率提升。

雖然去年全國現房銷售同比下降2.3%，銷售面積為1.6億平方米，但在上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進看來，放在全國房地産市場降溫的大環境下，能取得這一成績已屬不易，“若對比全國房地産銷售的另外兩個指标，現房銷售數據其實并不差。”數據表明，2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%。與此同時，上海易居房地産研究院預測，經過最近5年政策改革，到2028年全國現房銷售規模占比有望達到20%。

具體到省份而言，參與統計的全國31省份中，目前海南的現房銷售規模占比最高，接近四成。換言之，海南每10套住宅銷售中，就有4套是現房。從2020年實施改革試點以來，可謂成效明顯，數據顯示，2020-2022年三年期間，海南現房銷售的占比分别為20%、24%和39%，有效降低購房風險，保障了購房者權益。

另外值得一提的是，目前市場上出現了現房交易價格低于期房的現象，根據上海易居房地産研究院的統計，2022年現房均價為8326元/平方米，期房的價格為10486元/平方米，兩者相差2159元/平方米。對此，嚴躍進也提示，如今市場上的現房還有很多屬于滞銷盤或尾盤，所以其價格較低，“但這并非是我們期待的現房交易，所有目前購房者在購買時還需注意相關問題。”

預售制存廢之争

衆所周知，房屋交易市場上現存現房銷售和預售制兩種不同的銷售方法。預售制是指房企将在建的商品房預先出售給購房者，并由購房者預先支付房款的一種銷售方式；而現房銷售則是一手交錢一手交房。記者注意到，由于預售制存在延遲交付甚至爛尾的風險，一直飽受诟病，因此有關取消預售制的呼聲也不絕于耳。公開報道顯示，2006年曾有30餘名人大代表提交議案建議取消商品房預售制度，之後也多次被提及。

事實上，房地産行業屬于資金密集型産業，如果全部實行現房銷售模式，勢必對房企提出更高的要求，房企也因此面臨更大的資金回籠壓力。此外，這一壓力并非由房企獨自承擔，其背後還有金融機構，因此，“一刀切”取消預售制并不是上上選。

現房銷售模式對房企有何影響？一家河南本地房地産企業的高管在接受《上海證券報》采訪時舉例，“同樣一筆資金，在預售制度下，可以開發3-4個項目，而在現房銷售制度下隻能開發1個項目。”其表示，現房銷售不可避免地會延長資金回籠周期，讓企業尤其是中小型房企資金壓力變大。

多名專家同樣在不同場合建議，不能因為爛尾就取消預售，事實證明，爛尾樓盤大多是預售資金被挪用導緻，故“核心還是加強預售資金監管與銀行放貸的問題"。而且，盲目取消預售制還可能導緻房企迫于壓力不願拿地開發，或者開發周期拉長，進而導緻商品房供應量減少、房價上漲。

記者留意到，2月8日，《經濟日報》亦發文強調對預售資金監管的重要性：預售制在短期之内還是主要銷售模式的背景之下，應優化商品房預售資金監管。對于預售資金，既要管好也要用好。一方面，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險；另一方面，也要優化預售資金監管。

新黃河記者：

編輯：劉玉紅

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