提示點↑上方關注學體系管理知識！

房地産基礎銷售培訓教程

目錄

第一章 房地産基礎知識及法律法規

第二章 銷售接待禮儀

第三章 電話接聽及回訪技巧

第四章 房地産銷售技巧

第五章 房地産銷售業務流程

第六章 銷售人員個人素質、能力的培養

第七章 市場調研

第八章 家裝知識

共186頁

第一章 房地産基礎知識及法律法規

一、房地産基礎知識：

房産：

是指房屋的經濟形态，在法律上有着明确的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他 用途的房屋。

地産:

是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資産。地産與土地的根本區别在于有無權屬關系：地産在法律上有着明确的權屬關系，而土地則沒有明确的權屬關系，它是一個統稱。

房地産：

也稱不動産，是房産和地産的總稱，是指導土地及附着在土地上的人工構築物和建築物有其他附帶的各種權利（所有權，管理權，轉讓權等）

房地産業：

是指土地和建築物為經營為對象，從事房地産開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性産業。

房地産開發：

是指房地産開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施，房屋建築的活動。

土地所有制：

在我國，現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。

任何個人均不能取得土地所有權。

土地所有權：

土地所有權是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。土地所有權是不能出讓或轉讓的。

在房地産開發中，房地産開發企業取得的隻是土地的使用權，而不是土地的所有權，同樣，消費者購買商品後，對該房屋所占用的土地，不享有所有權，隻擁有使用權。

土地使用權：

土地使用權是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權利。土地使用權可以依法轉讓。

開發商要進行房地産開發，首先必須取得土地使用權。其獲取土地的方式主要有以下幾種：

（1） 土地使用權的出讓，土地使用權的出讓是指國家以協議，招标，拍賣的方式将土地使用權在一定年限内出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

（2） 土地使用權的轉讓。土地使用權的轉讓是指土地使用者通過出售，交換，贈與和繼承的方式将土地使用權再轉移的行為。

（3） 土地使用權的劃撥，是指政府無償将土地撥發給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，須經政府及土地管理部門同意，并按規定補交出讓金後方可進行轉讓，出租和抵押。

土地開發：

是将“生地”開發成可供使用的土地（即熟地）。

生地：

是指空地，田地，未開墾等不具備使用條件的土地。

熟地：

是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：

是指在土地開發時進行的通水，通電，通路和土地平整工作。

七通一平：

是指給水，排水，電力，通訊，燃氣，熱力，道路通，土地平整。

土地使用年限：

首先應該明确，房屋的所有權是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經購買并取得産權後，即作為業主個人所有的财産，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的，通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有期限的。

不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發商在取得土地用于房地産開發時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規定執行，即：

（1） 居住用地七十年。

（2） 工業用地五十年。

（3） 教育，科技，文化，衛生，體育用地五十年。

（4） 商業，旅遊，娛樂用地四十年。

（5） 綜合用地或者其他用地五十年。

土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權之日起開始計算（通常在土地出讓合同中有明确約定）。

必須注意的是，購房者所得到的土地使用權，是開發商轉讓給購房者的。根據我國《城市房地産管理法》42條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地産後，其土地使用權的使用年限為減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。”因此，購房者在簽訂購房合同或取得産權證時，其實際土地使用年限會短于國家規定的土地使用年限。

另外，有些購房者會關心土地使用年限到期後是不是房屋就要被國家收回，其實這種觀點是錯誤的，土地使用年限到期後，隻要向政府繳納土地出讓金就可以繼續使用土地。

地籍：

我們通常所指的地籍，産籍，房地産籍是同一概念。它是指土地的自然狀況，社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地産權的登記和土地分類面積等内容。具體來講，是對在房地産調查登記過程産生的各種圖表，證件等登記資料，經過整理，加工，分類而開成的圖，檔，卡，冊等資料的總稱。

宗地：

是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。

宗地圖：

是土地使用合同書附圖及房地産登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地内建築位置與性質、與相鄰宗地的關系等。

（三）、與房地産開發相關的企業

開發商：

開發商是指從事房地産開發經營業務的企業。

房屋質量是購房者非常關注的問題。購房者在購房時通常會考察開發商的實力和資信，因為優秀的開發商是質量的最有效保證。在考察時，他們通常會關注開發商的合法性、資信等級、曾經開發過的項目等等。

對于一個合法的在售項目，其開發商首先應取得《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工證》和《銷售許可證》等相關證書。

另外，開發商的資質等級也是購房者極為關注的，高資質等級的開發商通常更容易獲得購房者的信任。房地産開發企業按資質條件劃分為五個等級。其中一級企業的開發資質最高。

1、資質一級企業

（1） 自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。

（2） 有職稱的建築、土木工程、财務管理、建築或房地産經濟類的專業管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。

（3） 設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經濟師以上（含經濟師）職稱的總經濟師、工程技術、經濟、統計、财務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。

（4） 具有5年以上從事房地産開發的經曆。

（5） 近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建築面積、或與此相當的房地産開發投資。連續4年建築工程資質合格率達100%，優良率達20%以上。

2、資質二級企業

（1） 自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。

（2） 有職稱的建築、土木工程、财務管理、建築或房地産經濟類的專業管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。

（3） 工程技術、經濟、統計、财務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。

（4） 具有3年以上從事房地産開發的經曆。

（5） 近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建築面積，或與此相當的房地産開發投資。連續3年建築工程質量合格率達100%，優良率達10%以上。

3、資質三級企業

（1） 自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。

（2） 有職稱的建築、土木工程、财務管理、建築或房地産經濟類的專業管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。

（3） 工程技術、财務負責人具有相應專業中級以上職稱，其他業務負責人具有相應助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業統計人員。

（4） 具有2年以上從事房地産開發的經曆。

（5） 累計竣工5萬平方米以上的房屋建築面積，或累計完成與之相當的房地産開發投資。建築工程質量合格率達100%。

4、資質四級企業

（1） 自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。

（2） 有職稱的建築、土木工程、财務管理、建築或房地産經濟類的專業管理人員不得少于5人。

（3） 工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，财務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員。

5、資質五級企業

自有流動資金不低于100萬元，具體标準由省、自治區、直轄市建設行政主管部門制定。

承建商：

即建築商，是指從事住宅建設的企業。這裡必須注意，建築商不是開發商，建築商是負責施工建築的，它是受開發商的委托、依照開發商的要求進行施工建設的。

目前，國家對施工企業分為四個等級。其中一級企業為最高。

監理公司：

對于任何一個建設工程來說，都必須有工程監理企業，其職能是對工程建設進行監督，以确保工程質量。

工程監理企業的資質等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質和技術特點劃分為若幹工程類别。

（四）住宅的類别

商品房：

是指房地産開發經營企業開發的，建成後用于市場出售的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物。

商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，建築形式分為闆樓、塔樓、闆塔結合，按是否享受政策優惠還可分為商品房、經濟适用房、合作建房……

商品房按銷售對象可分為内銷商品房和外銷商品房

經濟适用房：

是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是帶有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和适用性的特點。

經濟适用房不是人人都可以買的，購買經濟适用房必須符合當地政府所規定的條件，并經過排号購買。

公房：

也稱公有住房、國有住宅，它是指由國有以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的産權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

私房：

也稱私有住宅、私産住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。

集資房：

是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過辭行集資金建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例确定。個人按房價全額出資的，擁有全部産權；個人部分出資的，擁有部分産權。

廉租房：

在即将出台的國家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租房”。我國的廉租房隻租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。

安居房：

是指實施國家“安居（或廉居）工程”而建設的住房（屬于經濟适用房的一類）。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。

水景商品房：

是指依水而建的房屋。

TOWNHOUSE：

TOWNHOUSE通俗的解釋是聯排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯組成，每幢面積約在150~200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車房，離城不太遠，價格不算太貴，屬中等偏高的水平。19世紀四五十年代發源于英國新城鎮時期，目前在歐美十分普及。

商住住宅：

是SOHO（居住辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發達，使居住者在居住同時又能從事商業活動的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、創業集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。

酒店式公寓：

所謂酒店式公寓，是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式服務，公寓式的管理”，市場定位很高。它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。

智能化小區：

所謂智能化住宅小區，是指通過綜合配置住宅小區内的各個功能子系統，以綜合布線為基礎框架，以計算機網絡為區内各種設備管理自動化的新型住宅小區。智能化小區從現代生活需求出發，綜合運用計算、信息、通信、控制等科學技術，以智能控制系統、社區信息平台、安防系統、小區物業管理系統和綜合服務信息服務系統為依托，用高科技手段構建小區高速互聯網絡信息服務平台，為小區住戶提供安全、環保、高效、舒适、方便的生活空間。

綠色住宅：

綠色住宅是近年來興起的一種居住概念。專家認為，“綠色住宅”以可持續發展的思想為指導，意在尋求自然、建築和人三者之間的和諧統一，好在“以人為本”的基礎上，利用自然條件和人工手段來創造一個舒适、健康的生活環境，同時又要控制對自然資源的使用實現向自然索取與回報之間的平衡。

“綠色住宅”不是一般人認為的綠化較好的住宅。實際上較高的綠化率隻是“綠色住宅”内容的一個方面，真正的“綠色住宅”的内涵是全方位的立體環保工程。它是既适應地方生态而又不破壞地方生态的建築，具有節地、節水、節能、改善生态環境、減少環境污染、延長建築物壽命等優點。

（1） 節約土地資源。新型建材、新型牆體的采用是“綠色住宅”的構成内容。住宅的牆體提倡使用高科技環保建材。如現在有一種新型的建材環保用磚，該磚采用發電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。另外有一種木屑制作磚，該磚的重量隻有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。

（2） 充分利用自然資源。住宅采光的設計不但影響居住者身體健康和生活質量，而且涉及到能源的節約與浪費。如采用大面積玻璃，設計明廳、明衛、明廚等，就能節約大量的電能；盡可能采用太陽能熱水系統，采用小區共用供熱系統，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。

（3） 垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也發球綠色環保，與住宅環境息息相關，專家也将垃圾分類處理納入“綠色住宅”的内容。

SHOPPING MALL

SHOPPING MALL，直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大開放性的公共休閑廣場，強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣納周邊人氣；相對閉合的内部通道回路，充分利用有效人流；購物與休閑良性互動，形成驚人的商業效應。

（五）住宅的層數劃分

低層住宅：

是指層數為1至3層的住宅。

多層住宅：

是指層數為4至7層的住宅。多層住宅常出現于小城市，其性能價格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業費較低，是廣泛建造的一種住宅類型。

小高層住宅：

按照國際通告劃分标準，小高層住宅是指層數為8~16層的住宅。

高層住宅：

是指層數在16層以上的住宅。其中，層數在40層以上的為超高層住宅。

（六）住宅完工程度

期房：

從專業角度來說，期房是指從發展商取得商品房預售許可證後到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。

現房：

這種所謂的“現房”，就是指消費者在購房時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大産權證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同後，立即可以辦理入住并取得産權證。

開發商完成房屋全部建築工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建築工程質量驗收、規劃竣工驗收、環衛環保驗收、消防驗收、取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地産管理部門進行房地産初始登記。

準現房：

是指房屋主體已基本封頂完工，小區内的樓宇及設施的大緻輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在内外牆裝修和進行配套施工階段的房屋。

尾房：

又稱掃尾房，它是房地産業進入散戶零售時代的産物，是空置房中的一種。

二手房：

即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。

存量房：

即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。

毛坯房：

“毛坯房”在工程建築中有其專門的定義。按通常的理解，是指未經過處理或隻經過部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。

精裝修房：

簡單的說是帶上被子就能去睡的房子，但要說的細點什麼才是“精”卻很難找到一個統一的标準來衡量。

二、建築與規劃知識

（一） 基本規劃術語

居住區：

是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設有與其居住人口規模相應的、較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的相對獨立的居住生活聚居地區。

居住小區：

居住小區一般稱為小區，是指被城市中居住區級道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活活動不穿越城市主要交通線為原則，并設有與其居住人口規模相應的、滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地區。

住宅用地：

住宅用地，是指住宅建築基底占地及其四周合理間距内的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。

公建用地：

（全稱為公共服務設施用地），是與居住人口規模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建築基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

（1） 居住區（級）道路：一般用以劃分小區的道路，在大城市中通常與城市支路同級。

（2） 小區（級）路：一般用以劃分組團的道路。

（3） 組團（級）路：上接小區路、下連宅間小路的道路。

（4） 宅間小路：住宅建築之間連接各住宅入口的道路。

公共綠地：

滿足規定的日照要求、适合于安排遊憩活動設施的、供居民共享的遊憩綠地，應包括居住區公園、小遊園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

配建設施：

與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動中心：

是配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。

人口毛密度：

人口毛密度=小區内總居住人數÷小區内占地面積（公頃）。

（二） 住宅的建築形式

單元式住宅：

又叫梯間式住宅，是多層，高層住宅中最常見的一種住宅建築形式。每層樓面隻有一個樓梯，住戶由樓梯平台直接進入分戶門，一般每個樓梯可以安排2~4戶（大進深住宅每層一梯可安排5~8戶）。

公寓式住宅：

公寓式住宅一般建在大城市，大多數是高層大樓，标準較高，每一層内有若幹單獨使用的套房，包括卧室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽台等等，還有一部分附設于旅館酒店之内。

花園式住宅：

也叫西式洋房或小洋樓，即花園别墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建築密度很低，内部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都是較高的标準，一般為高收入者購買。

（三） 戶型結構

标準層：

标準層是指平面布置相同的住宅樓層。

躍層住宅：

躍層式住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式。其特點是住宅占有上下兩層樓面，卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶内獨用的小樓梯連接。

複式住宅：

在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（普通住宅層高通常為2.8~3.0米）高，可在局部掏出夾層，安排卧室或書房等，用樓梯聯系上下，其目的是在有限空間裡增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一戶的住宅理解為複式住宅。其實那是躍層式住宅，它與複式住宅是完全不同的兩個概念。從外觀來說，躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有内部樓梯聯系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間，二層安排卧室、書房、衛生間等。簡單地講，如果上下兩層完全分隔，應稱為躍層式住宅；如上下兩層在同一空間内，即從下層室内可以看見上層牆面、欄杆或走廊等部分，即為複式住宅。

錯層住宅：

戶内樓面高度不一緻，錯開之處有樓梯聯系。優點是和躍層一樣能夠動靜分區，但因為沒有完全分為兩層，所以又有複式住宅豐富的空間感。可以利用錯層住宅中不同的層高區分不同功能的房間。

退台式住宅：

退台式住宅又稱為“台階式”住宅，其外形類似于台階，特點是住宅的建築面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建築面積成為上層的一個大平台，可做花園使用。目前國内建造的退台式住宅都通常屬于中高檔住宅。

“蝸居式”小戶型：

是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般标準戶型的面積要小1/3左右，然而設計比較精巧，而且較為合理，“麻雀雖小，五髒俱全”，并可随意确定居室内各部分面積。如有孩子，也可有獨自的小天地。因此，隻要巧妙布置裝修，“蝸居式”小戶型同樣能營造出溫馨的家庭氣氛，而房價卻可便宜許多。

此種小戶型住房，對稍具實力的“單身貴族”、離婚居住者、打工族、新婚小兩口等購房者成為實惠。

“大開間，空殼型”住宅：

又稱“大開間、自由分隔空殼型”戶型，是指不受固定戶型困擾、可根據住戶愛好和用途任意分割裝飾，使居住格局體現個性化特色的戶型。

“毛坯型”住宅：

是指在住宅在交房時未經裝飾，也不附過多的起居設施，公是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預留衛生間、浴缸、水、氣管道。

露台：

是一般是指住宅中的屋頂平台或由于建築結構需求而在其他樓層中做出大陽台，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露台。

陽台：

是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

走廊：

是指住宅套外使用的水平交通空間。

過道：

是指住宅套内使用的水平交通空間。

地下室：

是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間淨高的1/2倍。

半地下室：

是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間淨高的1/3，且不超過1/2者。

玄關：

就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室内就不能一覽無餘。

隔斷：

是指專門作為分隔室内空間的不至頂的半截立面。

外飄窗：

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗台較低甚至為落地窗。

（四） 住宅的建築結構

所謂住宅的結構，一般而言是指其建築的承重結構和圍護結構兩個部分。開發商在建設住宅之前，必須根據其建築的層數、造價、施工等方面來決定其結構類型而對消費者而言，了解建築結構類型及其相關的耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是非常重要的。

住宅的建築結構分類有許多方法。一般而言，根據受力傳遞系統，可以分為框架結構和剪力牆結構、框架—剪力牆結構；根據采用的結構牆體材料劃分，可以分為砌體結構（如磚混結構、砌塊結構等）、現澆鋼筋混凝土結構、鋼結構等。

框架結構：

框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等輕質闆材隔牆分戶裝配而成的住宅。

框架—剪力牆結構：

框架—剪力牆結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力牆，構成靈活自由的使用空間滿足不同建築功能的要求，同時又有足夠的剪力牆，有相當大的剛度。

鋼筋混凝土結構：

鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、闆、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，牆用磚或其他材料填充。

鋼筋混凝土結構住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕耐火能力強、經久耐用等優點，并且房間的開間、進深相對較大，室内活動空間也相應增加，室内空間分隔較自由。目前，高層住宅多采用這種結構，其缺點是工藝較複雜，建築造價較高。

鋼結構：

鋼結構建築是指主要承重構件全部采用鋼材制作，它具有強度高、重量輕、抗震性能好、施工速度快、結構占用面積小、地基費用省、不污染環境以及廢舊料可以回收利用等優點。

闆樓：

從建築物本身來說，闆樓和塔樓反映的隻不過是一個建築物的長、寬、高之比。從闆樓的建築特征來看，闆樓就是東西長、南北短的建築，也就是說在闆樓的平面圖上，長度要明顯大于寬度，其外形為規則的條狀，就像一個長方形，通常采用一梯兩戶布局，上到樓層後，左右各隻一戶。

闆樓有低層、多層，最近比較流行的是闆式小高層。目前市場上流行的闆樓主要有兩種類型一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若幹個單元連在一起就拼成一個闆樓。

綜合而言，闆樓有四大優點：

（1） 南北通透，便于采光通風。闆式住宅多是正南北方向，進深在15米左右，南北通透，便于采光與通風，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度适宜。通常而言，由于闆樓的面積充裕，因而戶型設計更容易出精品。

（2） 均好性強。眼下一梯兩戶的小闆樓非常受寵。正是因為整棟闆樓中各套戶型的優劣差距較小。闆樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。

（3） 管理成本不高。通常而言，闆樓的管理成本普遍較塔樓低廉，除一些配套設施要求較少外，僅外牆粉刷的日常維護費用就要比塔樓便宜得多。

（4） 面積使用率很高。使用率通常高于塔樓戶型。因為塔樓内的電梯井、侯梯廳、變配電機房等公共設施面積較大，都将攤到每個業主的頭上。

同時，闆樓也有兩項缺點：

（1） 建築密度低，房價高。闆樓社區多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒适性強，但房價一般比較高，特别是在城區内寸土寸金的地段，為數不多的闆樓也許隻有非工薪階層才能消費得起。

（2） 戶型格局不宜改造。闆樓特别是磚混結構的闆樓牆體起承重作用，不可以變化， 這一點不如塔樓的可改造性強。

塔樓：

是現今商品房市場上采用得最多的一種建築形态，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六戶到八戶，上到樓層之後，向四面走即進入各家戶内。從塔樓的平面圖來看，塔樓的平面長度和寬度大緻相同。這種樓房的高度從12層到35層，超過35層的是超高層。

同樣，塔樓也有四大優勢：

（1） 節約土地資源，房價較低。由于塔樓社區的建築密度較高，因而可以節約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價，讓更多的人安居。

（2） 空間結構靈活，宜于改造。塔樓多采用大框架結構，除少數承重梁之外，戶内分隔牆基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以将整層樓面打通，靈活分割戶型。

（3） 結構強度高，抗震性好。高聳的塔樓由于采用了框架結構，現場澆築樓闆，因而其強度結構比闆樓高，抗震性與安全性很好。

（4） 居高望遠，視野開闊。塔樓住戶可盡覽都市美景，相信低層闆樓的住房是無法領略這一份心曠神怡的感受的。

此外，塔樓有兩項缺點：

（1） 均好性差，居住密度高，通風采光不能保證。塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達12戶，數百戶人家擠在一棟大塔樓裡，居住環境當然不如闆樓優越。而且，因為進深大、戶數多，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落後，且不可改變。

（2） 面積使用率不高，存在灰色空間。塔樓戶型的使用率普遍低于闆樓10個百分點左右，而且戶型内部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。

（五） 住宅的三維空間：

無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長度和高度指标來描述和測量。這三個指标構成住宅的“三維空間”，在建築學中分别稱為“開間”、“進深”和“層高”，并有統一的标準規定。

住宅的開間：

在住宅設計中，住宅的寬度是一間房屋内一面牆到另一面牆的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。

住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據《住宅建築模數協調标準》（GBJ100-87）規定，住宅建築的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。目前，一般商品房住宅的開間為3.0-3.9米，磚混結構住宅一般不超過3.3米。

規定較小的開間尺度，可縮短樓闆的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。但同時，小開間住宅也存在着許多弊病。因為開間小，在住宅建築面積中，承重牆、柱的結構面積相對較大，從而使得有效使用面積縮小；同時由于開間小，房間分割過小，不适應家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。

住宅的進深：

住宅的長度即進深，在建築學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建築内從前牆到後牆的定位軸線之間的實際長度。

為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，食物中毒進深在設計上有一定的要求。根據《住宅建築模數協調标準》（GBI100-87）規定，住宅的進深采用下列常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

雖然進深大的住宅可以有效地節約用地，但在住宅的高度（層高）和寬度（開間）确定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室内空間自然光線不足。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般都限定在5.0米左右，不能任意擴大。

住宅的層高和淨高：

住宅的高度可以用“米”或“層”來計算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地闆面或樓闆上表面（或下表面）到相鄰上層樓闆上表面（或下表面）之間豎向尺寸。《住宅建築模數協調标準》（GBI100-87）中規定，住宅的層高采用下列參數：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。目前一般商品房的層高都在2.8米~3.0米居多。

住宅的淨高是指下層地闆面或樓闆上表面到上層樓闆下表面之間的距離。淨高和層高的關系可以用公式來表示：淨高=層高-樓闆厚度，即層高和樓闆厚度的差叫“淨高”。

勒腳

指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外牆。由于這個部位的牆體經常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎上升而使牆面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌築，或用水泥砂漿抹面來保護。

外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗台較低甚至為落地窗。

中空玻璃

中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生産中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀态，故稱"中空玻璃"，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

房地産面積的測算

1、計算全部建築面積有哪些？

（1） 永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積；多層房屋按各層建築面積總和計算。

（2） 屋内的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建築面積。

（3）穿過房屋的通道，房屋内的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳内的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。

（5）房屋天面上，屬永久性建築，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。

（6） 挑樓、全封閉的陽台按其外圍水平投影面積計算。

（7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建築面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建築面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

（9）建築間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建築面積。

（10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護牆）水平投影面積計算。

（11） 有柱或有圍護結構的門廊，門鬥、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

（12）有玻璃幕牆、金屬闆幕牆、石材幕牆或組合幕牆作為房屋外圍的，當幕牆框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕牆外圍水平投影面積計算建築面積；在建築施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕牆框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工後計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。

（13）屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

（14）依坡地建築的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

2、計算一半的建築面積有哪些？

（1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計算面積。

（2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站台等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。

（3）未封閉的陽台，按其水平投影面積一半計算面積。

（4）建築物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。

（5）建築物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

3、不計算建築面積的有那些?

（1）空出房屋牆面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗台等。

（2） 檢修、消防等室外爬梯。

（3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建築物上無頂蓋的平台（露台）、遊泳池等。

（4）建築物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防幹道、支線等。

（5）舞台及後台懸挂幕布、布景的天橋、挑台。

（6）建築物内外的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱罐的平台。

4、哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室内外樓梯、内外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建築物内的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

5、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建築面積、消防避難層；為了整棟建築物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

（六） 住宅建設的技術經濟指标

消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環境外，對生活的質量也越來越注重，他們特别關注在商品房銷售的廣告中常見的“建築容積率、建築密度、綠化率”等技術經濟指标。

以下所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線範圍内的土地面積，一般包括建設區内的道路面積、綠地面積、建築物（構築物）所占面積、運動場地等等。

特别提示：對于發展商來說，容積率和建築密度決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率和建築密度直接涉及到居住的舒适度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之則舒适度越低。

建築容積率：

所謂建築容積率，是指項目規劃建設用地範圍内全部建築面積（總建築面積）與規劃建設用地面積（總用地面積）之比，這裡的建築面積應把附屬建築物也計算在内，但不計算面積的附屬建築物除外。其計算公式為：建築容積率=總建築面積÷總用地面積×100%。

例如，某小區的規劃建設用地面積這10000平方米，建築總面積為18000平方米，則其容積率為1.8（18000÷10000）。

一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

建築密度：

所謂建築密度，即建築覆蓋率，是指項目規劃建設用地範圍内所有建築物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規劃建設用地總面積之比。這裡的建築物基底面積應包括構築物的基底面積。其計算公式為：建築密度=建築占地總面積÷總用地面積×100%

例如：某小區的規劃建設用地總面積為10000平方米，項目規劃建設用地範圍内所有建築物的基底面積之和為3000平方米，則其建築密度為30%（3000÷10000）。

建築密度作為一項指标，可以直接反映出一定用地範圍内的空地率和建築物的密集程度。一般來說，低密度總是配合高容積率出現，同等條件下，應選擇密度低的項目。

綠地率：

所謂綠地率，居住區用地範圍内各類綠地的總和占居住區用地的比率。這裡的綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線内的綠地），不應包括屋頂、曬台的人工綠地。通常情況下，住宅項目的綠地率應不低于30%。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個項目都能做到。

這裡必須注意，綠地率不同于綠化覆蓋率。根據相關技術規範規定，并不是所有長草的地方都能算做綠地。在計算時，要求距建築外1.5米和道路邊線1米以内的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。相反，計算綠化覆蓋率時，有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。開發商當然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。

戶型比：

戶型比是指各種戶型在總戶樓群 中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現在一定數量住宅建築中，各種不同套型住宅占住宅總套數的比重。

（七） 建築配套與建築材料

會所：

所謂會所，就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合高級康體娛樂服務設施，會所具備的軟硬件條件如下：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場子、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱讀室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。

中空玻璃：

中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生産中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀态，故稱“中空玻璃”，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

RUN智能家居布線系統：

RUN智能家居布線系統，是一種物理網絡系統，建立在國際标準之上，以TIA/EOA570A為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區内所有弱電（電話、電腦、視頻、BA）的應用，由雙絞線、同軸電纜、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均接于頒布在每個房間的通訊插座和面闆，并可簡單地自動連接相關設備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統等，為每一戶成員提供安全和舒适的生活環境。

篇幅有限，就不全部展示了喲！

體系管理

質量、環境、職業健康安全等管理體系知識分享！包括管理知識培訓教材PPT、體系運行文件制度及記錄表單、審核技巧知識、實戰報告案例、體系内審外審知識、審核員培訓、各體系标準及标準解讀分享，支持一鍵式打包下載！是ISO各管理體系知識專業分享平台！

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!