每經記者：任鋼 每經編輯：賀娟娟

快10年了，位于浐灞生态區桃花潭公園西邊的觀瀾天下項目，每隔一段時間就會登上當地的媒體。

有時是開發商抱怨業主未按時繳納房款，有時是業主指責開發商違約漲價，有時則是第三方起訴，項目樓盤被法院查封，業主和開發商雙雙陷入困境……

總之，就是一個爛尾盤裡業主與開發商的矛盾與糾葛。

這個項目，1#樓最為特殊，是原陝西省質監局（機構改革後，已并入陝西省市場監督管理局，以下簡稱質監局）的團購房。

2014年，全省質監系統有300多人在這裡團購了房子，隻有1#樓是開發商完全按照質監局的建設要求“定制”的。

預期很好，也算是給職工謀福利，但當時西安房地産市場環境正在發生變化，協議簽訂不久後，開發商資金鍊就斷了，觀瀾天下項目全部停工。

1#樓自然也停了。之後就是業主們漫長的維權。

好在，經過多方努力，業主兩次自救，去年底1#樓終于建成了，一些業主還拿到了鑰匙，甚至開始裝修了，但法院突如其來的查封公告，讓觀瀾天下1#樓業主的自救又陷入了僵局……

質監局“定制”團購房爛尾

2011年，浐灞生态區蔣家灣村拆遷改造，接手的是西安本土開發商西安世紀熙源房地産開發有限責任公司（以下簡稱世紀熙源）。公司實控人已經在西安東郊開發了多個項目，有相當的房地産項目操盤經驗。

蔣家灣村拆遷後，世紀熙源要打造的樓盤叫觀瀾天下，項目将建設12棟樓，其中1棟安置樓，9棟商業住宅樓以及2棟綜合商業樓。

那時的政策，開發商可以邊建邊賣，到2014年回遷樓建成，有三棟商品房都已經或接近封頂，當然房子也賣出了不少。

質監局就是在觀瀾天下安置樓封頂前夕，找到的世紀熙源，雙方在2014年2月農曆新年後不久，簽訂了團購合同。

在當時，企事業單位找開發商團購房子，給員工謀福利的事在西安很是普遍，低于市場均價數百元甚至上千元的價格也是企事業單位職工紛紛參與團購的重要原因。

況且觀瀾天下的品質并不差，位于浐河西岸的坡地上，不遠處就是桃花潭濕地公園。

觀瀾天下不遠處便是桃花潭濕地公園〡每經記者 任鋼 攝

最主要的是，合同價格隻有4200元/平方米，當時周邊項目均價都在5000元/平方米以上，參與團購的職工可以在項目2#、3#、4#、5#、6#樓裡所剩商品房中随便選，且開發商答應為質監局職工“定制”1#樓。

質監局機關工會與世紀熙源簽訂的團購商品房項目合同第二款寫道，乙方（世紀熙源）在國家規定及行業規定允許的範圍内，根據甲方要求（質監局機關工會），依約對團售商品房項目進行定向設計，以滿足甲方提出并經雙方确定的項目設計、工程建設标準、平面設計、交樓标準等方面的要求。

而且合同中對1#的戶型、面積、樓層以及具體的施工标準及品牌都有明确規定，交房日期為2015年12月31日。

世紀熙源股東之一的嚴兵忠告訴粉巷财經（ID：nbdfxcj），“所有設計方案都是按他們（質監局）來的，最開始我們設計都好了，他們不滿意，按他們做的。我們當時就想盡快回款。”

按照嚴兵忠的說法，開發商前期将大部分資金全部投入到拆遷補償及安置房建設，後來小區“現蓋現賣，現辦手續”，團購就是想盡快回籠資金完成項目建設。

觀瀾天下實景〡每經記者 任鋼 攝

但2014年，正是西安房地産市場低迷的時候。

根據克爾瑞《2014年西安房地産市場研究報告》，當年西安商品住宅成交均價為6588元/平方米，較2013年下降了4.4%，較2012年下降了4.2%，價格已經跌回到2011年的水平。

同時市場存在嚴重的供過于求，供求比達到了1.44，房企普遍去庫存壓力增大。

嚴兵忠表示，當時大部分業主都是分期付款，但因為市場低迷，業主觀望情緒明顯，2014年底項目封頂後回款率并不高。“我們這邊打了好多電話，他們就是沒來交錢。當時确實房價很低，行業到了低谷，他們不想交。”

再加上政策環境變化，開發商貸款困難，随後資金鍊斷裂，項目陷入停滞。

當時是2014年年底，1#樓剛剛封頂。

業主籌資自救卻再陷困局

雖然整個觀瀾天下的業主都在維權，但1#樓業主卻“自成一派”。

報名觀瀾天下團購的陝西省質檢系統職工有300多人，除了省局，還涉及陝西省多個地市的市局，有的職工又将團購名額轉讓他人，實際參與團購的業主來自全國多個地市。

單看1#樓，一共24層，兩梯四戶，除了一樓的商鋪，一共184戶全部是團購業主。

“質監局這個樓給人尴尬的地方在哪，（其他業主）都覺得你有錢，你有地位，人家就不理你，所以就分成兩派了，其他團購的跟着小區大群，1#樓單獨成了個群。”老劉是1#樓2單元的業主，妻子在質檢局工作，因為此前質監局要求職工不能維權，老劉就替妻子出面，最後還成了業主代表。

觀瀾天下1#樓〡每經記者 任鋼 攝

和其他爛尾樓盤業主維權采取的方式大同小異，找地方政府，找房管局，對了，因為是團購房，老劉他們還找過質監局。

事實上，都收效甚微，開發商沒錢，項目就是推進不下去。

2017年，業主們想到了籌款自救。

當年10月16日，1#樓業主與開發商、施工方、資金托管方（質監局下屬協會）簽署了觀瀾天下《一号樓自救資金托管及建設協議》。

協議約定，以購房款尾款30%作為自救資金，用于1#樓後期建設工程款，不足部分由開發商支付。承建商根據施工進度向業主方申請撥款。

大部分業主都支持自救方案。

截至2017年11月，業主共籌集到自救款750餘萬元，支付工程款270萬元，1#樓二次結構基本完成。但此時業主方與承建商卻出現矛盾，雙方對撥款進度存在異議。

按老劉的說法，“自救款700多萬是在質監局，沒在開發商那，你蓋多少，給你撥多少錢。撥到270多萬，對方就耍怪，就不好好蓋，要錢，馬上要過年。但質監局就覺得你沒蓋好，憑啥要錢，最後就停了，一直停‘死’了。”

觀瀾天下售樓處〡每經記者 任鋼 攝

一位觀瀾天下售樓部工作人員則表示，“二次結構是穿插完成的，不是光砌牆，同時還進行其他的，不能你付了砌牆款，就不管其他的了。當時如果順利，樓早都起來了。”

嚴兵忠補充道：“有些人想的是把施工隊踢出去，自己找人蓋樓，換施工隊。他們意思是，我拿我的錢蓋房，我想用我的施工隊。結果自救失敗了，人家施工隊也不幹了。”

當時還有媒體報道，有塔吊公司阻攔施工，種種原因之下，1#樓業主的第一次自救以失敗告終。

2018年，開發商向除查封房屋以及1#樓外的所有業主發出漲價通知，要求将房款漲到5500元/平方米。

次年4月，漲價通知也發給了1#樓業主，這次更誇張，開發商要求漲價到6500元/平方米，如果業主不接受漲價，開發商将全額退回房款并在原房屋面積基礎上每平方米支付2000元補償款。限期30天。

漲價再次點燃了業主憤怒的情緒，新一輪維權又開始了……

剩餘房款到底交給誰？

2020年初，幾位業主找到參與觀瀾天下8#樓自救的承建商——陝西新城建建設工程有限公司（以下簡稱新城建）的負責人代海林，希望他能接手1#樓未完的工程。

“因為前面的8#樓就是我自救交工了，後面幾個業主代表跟我好說歹說，讓我給他自救。”代海林告訴粉巷财經。

在經過業主方與開發商以及原承建商多輪談判後，2020年8月，陝西省市場監督管理局工會（原省質監局工會）與世紀熙源簽訂了《團購房合同補充協議》。接着，陝西省市場監督管理局工會、新城建以及開發商又簽訂了一份《一号樓建設三方協議》。

左：團購房合同補充協議，右：一号樓建設三方協議〡每經記者 任鋼 攝

兩份協議概括下來有以下幾個要點：

接受開發商“漲價”，繳全款的業主和參加自救的業主購房價格調整為5800元/平方米，其他沒有繳清房款及未參加自救的業主為6500元/平方米。

新城建開出的工程款是2300萬，業主方拿出第一次自救剩餘的400多萬作為啟動資金，剩餘工程款由承建方先行墊付。

完工後如果開發商能為業主辦理網簽，剩餘工程款從收繳房款的監管賬戶支付；如不能辦理網簽，業主按漲價前原合同購房價繳納購房尾款給施工方，保證施工方利益不受損失。

協議簽訂後，2020年9月新城建進場施工，12月下旬，1#樓基本建設完成。

因為此時開發商仍未取得預售證，按照協議，購房尾款應該交給承建商新城建。

12月26日，開發商世紀熙源出具了委托書，委托新城建下屬西安得陽廣告裝飾有限公司（以下簡稱得陽廣告）收繳1#樓業主（不含10-19層）的購房尾款。

得陽廣告也向1#樓業主發出通知，“經我公司與陝西省市場監督管理局溝通，為了避免法院查封，保障交房順利進行，特制定如下交房方案。”

概括起來就是，1#樓（除10-19層）有尾款的業主在指定時間把錢交到得陽廣告賬戶；10-19層業主，由陝西省市場監督管理局收尾款，得陽廣告收到尾款後發鑰匙。

10-19層特殊在，2019年就已經被法院查封。老劉說，“這樣就把開發商撇開了。”

業主維權産生意見分歧〡每經記者 任鋼 攝

但就在交錢的當口，業主們卻有了分歧。

“開發商委托承建商來收款，發鑰匙，但是有一部分人覺得給承建商交錢不保險，要把錢交給質監局，等于是要把質監局綁到這個戰車上。”老劉說，“把錢交到質監局的一些人，想讓質監局跟承建商抗衡，提出要拿到三書一表，消防驗收等。”

另一位拿到鑰匙的業主代表也證實了這一點，“當時很多業主不想加錢。開始開會簽字他們都同意加錢，實際上心裡不想加錢，之後又說把錢給工程隊，工程隊就跑了或者質量不行。把好多人勸到局裡交錢，局裡還出了個東西，錢不交到局裡，不算團購。好多業主害怕不算團購，最後大部分人把錢交到那（質監局監管賬戶）了。”

最終，在年前的這次交房中，隻有23戶把錢直接交給了新城建并拿到了鑰匙，開發商也為這些業主辦理了裝修手續。

法院查封後承建商仍在給業主交鑰匙

事情在農曆新年前突然起了變化。

2021年2月3日，西安市中級人民法院發出查封公告，因執行此前承建商與世紀熙源的合同糾紛，依法查封了1#樓1-9層與20-24層房屋。

也就是說，算上2019年就被查封的10-19層，1#号樓整棟皆被查封了。

雖然，過完年又有49戶業主通過監管賬戶将錢轉給了承建商，并從承建商處拿到了鑰匙，但開發商對這一行為并不認可，也拒絕為這些業主辦理收房及裝修手續。

“他們年前交這一批，我覺得是正确的，因為賬戶是開發商承認的，就可以辦正常手續。後面的人把錢給質檢局賬戶，就不合适。” 嚴兵忠告訴粉巷财經，“40多戶，是質監局跟施工隊協商的，沒通過開發商。不給辦（裝修手續），（因為）你是買的開發商的房，不是買的質監局的房，交給質監局有啥用。質監局把錢給施工隊，你能把房住進去嗎？開發商這邊沒開票，這算房款嗎？”

查封公告〡每經記者 任鋼 攝

嚴兵忠表示，法院查封後，目前隻能維持現狀。

5月11日，西安市中院已經開始介入調查承建商私自給49戶業主發鑰匙事件，并傳喚了承建商代表代海林。

代海林稱，“我們有三方協議，還有漲價協議，（後來）這800多萬不是收來還債務人的錢，這是前期我公司墊進去的，應該給我們付的，我們要付勞務費、工人工資。”

代海林表示，算上監管賬戶原有的400多萬，年前交房業主的200多萬房款，以及後來49戶交來的800多萬房款，目前收到的工程款有1000多萬，仍有部分墊資款沒有收回。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師認為，嚴格從法律的角度上講，承建商給業主發鑰匙的行為确實違法，關鍵點在于這個樓在沒有通過規劃驗收，沒有通過竣工驗收備案的情況下依法是不能交房的，哪怕是開發商直接交房也是違法的。隻是現實生活中，尤其是爛尾樓，房子能達到入住條件就已經很不錯了，至于手續是否合法很多業主并不太關注，畢竟需要及時止損。

部分業主拿到房屋鑰匙〡每經記者 任鋼 攝

對于法院查封是否影響業主收房的問題，王玉臣稱，“一般會影響到業主的收房。不過，有個細節問題，如果法院并未對現場進行查封，比如張貼封條，僅僅隻是對産權登記進行了查封，對于不知情的業主依約收房，未必就是違法的。如果現場法院并沒有張貼封條，我覺得正在裝修的業主不需要停工。尤其是對查封并不知情的業主，應該不算違法。”

目前，一共有72戶業主拿到了鑰匙，年前就拿到鑰匙的老劉，房子已經快裝修完了，但年後的49戶業主，雖然拿到了鑰匙，但無法正常收房。

老劉告訴粉巷财經，“如果年前把鑰匙拿完，開發商就沒辦法了，那時候我們房子拿了，錢（還未補交的漲價款）也在我們手裡，開發商必須把預售證拿下，把手續辦好，我們再給你交錢，不然給你不交。”

嚴兵忠後來聽到這一說法，直說“不可能。”

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