藍谷街景 白珍亮/攝 下同

白珍亮/發自青島

作為青島最年輕的一個區，即墨撤市劃區之後，城市地位的提升使即墨樓市與青島主城區看齊。2021年青島樓市區域銷售排行榜中，黃島區以32712套的優勢領跑，即墨區以22398套排名區域第二，市場規模尚可，1-2月份即墨銷售新房2319套，庫存周期處于平均水平。

從土地市場看，2021年即墨土地市場共供應23幅地塊體量134萬㎡，土地出讓金22.6億元，計劃完成率39%，新增土儲面積63萬平方米，新供應并不多，這也基本反應了房企對即墨樓市近期市場的态度。

總體看，即墨樓市大緻分為老城區、創智新區、藍谷和城西闆塊，每個闆塊各有特色，其中藍色矽谷闆塊以山海資源著稱，這個闆塊被不少業内“唱衰”，但曾經也輝煌過。擁有一身好概念的藍谷闆塊，是當年即墨房價大漲最先波及的區域。地鐵11号線通車運行、大學城的引進，使得藍谷一躍成為青島樓市“黑馬”。在浪潮的推進下，藍谷房價從5000多元的一下子邁過了萬元線，部分高端盤單價突破25000元，比肩市區，然而市場進入下行周期後，潮水退去投資客紛紛撤離，藍谷樓市迎來了艱難時刻，整個片區房價幾近“腰斬”。

山東大學青島校區

3月份，中國房地産報記者實地走訪了藍谷多個樓盤，把藍谷整個區域的基本情況如實呈現給讀者。

闆塊：配套能級提升 成熟尚需時日

在2011年1月，國務院就批複了《山東半島藍色經濟區發展規劃》，山東半島藍色經濟區上升為國家戰略，總體規劃起點是很高的。

藍谷标志性建築——藍色中心

雖然說藍谷闆塊整體的産業和配套未達預期，但是圍繞着山大青島校區，核心區内教育、醫療、商業配套正在逐步完善。從交通條件看，11号線串聯起崂山和藍谷，正是這條線路，吸引了崂山和東李片區的部分改善客戶和年輕置業者的目光。

從環境看，藍谷坐擁奧山灣優質海岸線，總用地面積超過200畝的藍谷濱海公園已經實景呈現，不僅成為周邊居民休閑放松的好去除，也吸引了即墨老城和東李周邊的居民。藍谷頻海，七溝漁港碼頭鳌山灣停靠漁船比較多的一個碼頭，時令小海鮮品種豐富價格實惠。藍谷區域第一家大型集中式購物中心銀座新天地已開業，引入家家悅、肯德基、等一衆多品牌簽約入駐，吃喝玩樂購一站實現。

濱海公園一角

另外，藍谷到膠東機場快速通道、山東大學齊魯醫院藍谷醫院、藍谷實驗學校、山東大學實驗中學等一批倍受外界關注的重點工程已經開工建設，從長遠看，藍谷的配套水平将上一個能級。

記者在片區探訪發現，整個片區濱海大道車流較大，其餘區域無論是人流還是車流非常稀疏。此前，整個闆塊的購房需求以養老和投資型為主，交付的小區入住率并不高；再從藍谷的定位看，整個闆塊還是海洋信息、海洋生物、海洋技術裝備等産業為主導，對從業人員的專業性要求比較強，企事業單位門檻相對較高，以目前藍谷的配套水平，尚難吸引這部分人群定居于此，另一方面，藍谷無工業企業，難以帶動人口入住，種種因素疊加，導緻闆塊人氣明顯不足。

市場：購房人群以養老為主 也能吸引年輕人的目光

“因為價格下探的比較厲害，目前有樓盤處于半封盤狀态，等待市場回暖。”藍色矽谷一家樓盤的銷售人員介紹，目前整個闆塊價格在11000-13000元/平方米，有部分樓盤下探到萬元線以下。

“天暖和了，購房者願意走出來，藍谷的山海優勢也得以凸顯，近期，沿着11号線從市區過來的客戶在逐漸增多。”該銷售人員還表示，目前他們項目每天到訪量有十幾組，周末會翻番。記者了解到，随着氣溫的回升，藍色矽谷闆塊多家樓盤也将迎來一年中的旺季。

目前，藍色矽谷闆塊多個樓盤的銷售比較依賴渠道商，比如中介的帶客。“近期很多客戶都忙着在市區看帶有學區屬性的二手房，為即将到來的入學季做準備，帶到我們這裡的客戶反而少了。”藍色矽谷另一家頭部房企的銷售人員介紹說。

據了解，目前整個闆塊的客群以崂山、東李片區的養老客戶和崂山區工作的年輕人為主，還有部分科研機構工作人員，投資型客戶占比、地緣客戶比較少。從價格來看，藍谷區域的房價已經在谷底徘徊，門檻很低，總價百萬元即可上車，這也是吸引客戶的重點。

多樓盤正在出貨萬科紫郡等項目将推新

記者了解到，藍谷目前有貨的開發商主要包括萬科、碧桂園、遠洋、魯信、魯商、國信、港中旅，總體來看，這些房企資金雄厚、戰略穩健、運營良好。目前出貨的主力樓盤有碧桂花藍谷之光、萬科紫郡、國信藍悅灣、魯信磐谷花園等等，産品業态涵蓋高層和小高層。

萬科紫郡售樓處實景

從距離上看，萬科紫郡是藍谷範圍去主城最便捷的項目，并且緊鄰地鐵11号線鳌山衛站，步行約10分鐘即可到達地鐵站，出行很便利。項目一期在售，業态以低密度小高層為主，在藍谷闆塊算是比較稀缺的産品，在售房源主要集中在2号樓、3号樓、5号樓、7号樓、9号樓，戶型面積116-188平方米三居四居，精裝修均價11000-13500元/平方米，上車門檻約120萬元，近期會加推4号樓，社區配套公裡幼兒園。萬科紫郡的品牌、物業、園林和産品都是亮點，但是從地理位置來看，離本就稀缺的集中商業比較遠。

碧桂園藍谷之光沙盤

碧桂園藍谷之光是藍谷的标志性大盤，也是整個區域的銷冠項目，目前所剩貨值約10億元。從位置上看，項目位于藍谷的核心區域，緊鄰地鐵11号線藍色矽谷站，也是整個片區離地鐵站最近的項目，項目總占地約600畝，首期以小高層和商住産品為主，部分房源已交付業主使用。目前項目在售産品既有商辦也有住宅，商辦主要為Loft産品，售價9000-12000元/平方米。另外B地塊有住宅在售，其中7号樓為18層小高層，109-146平方米，售價12000-13000元/平方米帶裝修，6号樓為現房産品，即買即住。

國信藍悅灣

國信藍悅灣目前1.1期産品在售，1号樓、3号樓、4号樓和5号樓，97-143平方米。均價12000帶裝修送車位，層高3.1米。與藍谷其他項目相比，國信藍悅灣因為是高層産品，公攤25%左右，目前在售房源約200套。從位置上看，更靠近大海，開發商是青島國資平台，基本無爛尾等風險。

魯信算是深耕藍谷的品牌開發商，合璧花園的成功一舉奠定了魯信在這個區域的口碑。目前，魯信在藍谷的另一個項目磐谷花園也在銷售期，無論從建築外觀、園林、戶型、裝修等方面基本都是合璧花園複刻，品質還是不錯的，感興趣的置業者不防多關注。

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