在上一波大漲行情中，由于限價，新房和二手房價格出現了“倒挂”現象。

很多強二線城市陸續出現“打新”熱潮，你方唱罷我登台，輪番上演了“萬人搖”的樓市大戲。‍

2020年3月，杭州“融創城”，推出417套房源，有超1.2萬人參與了搖号。

2020年7月，成都“凱德卓錦萬黛”，推出774套房源，58117人參與了搖号。

2020年11月，深圳“華潤城四期”，推出1171套房源，共9687人參與了搖号。

......

這種“倒挂”的現象，往往隻出現在二手房成交量占總成交量一定比例的熱點城市。原因是ZF限價，是政策幹預的結果。

然而惠州作為一個以新房市場為主的城市，居然也出現了新房和二手房價格“倒挂”。其原因是當前整體大市不好，開發商主動降價，而部分二手房價格依然堅挺，是市場導向的結果。

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惠州房産信息網

去年2月，深圳率先升級了房地産調控措施，二手房指導價登台，效果立竿見影。随後二手房成交量一路狂跌，最低的時候不足1000套。

作為一座2000萬人口的超級大都市，月度成交量不足千套，是繼“萬人搖”後的又一大奇觀。

數據來源：深圳市房地産信息系統

随後許多城市紛紛跟進，相繼出台了二手房指導價。全國樓市瞬間降至冰點。

各大房企紛紛開始裁員，暴雷頻現，全國樓市開啟了打折促銷時代。

去年年底開始，惠州的樓盤也争先恐後地加入了打折促銷大軍，普遍都在8折左右。

房企暴雷，爛尾風險加劇。出于避險，部分需求轉移到了二手房市場。

雙重因素疊加下，造就了惠州樓市曆史上前所未有的“倒挂”現象。

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惠州房産信息網

大亞灣臨深片區，擁有跟深圳親密接觸的優勢。固然成為深惠兩地通勤人群的首選。

其房價一直以來也是整個大亞灣最貴的地方，從龍光城到錦繡壹号，一直都引領着整個大亞灣市場。錦繡壹号新房一度賣到25000元/㎡。

臨深片區部分航拍圖（來源：二牛看山）

哪裡價格低，資金就會流向哪裡。随着新房價格逐步升高，相對低廉的二手房成了部分剛需的無奈之選。也夯實了片區二手房的價格體系。

我們從貝殼找房分别截取了4套錦繡壹号和龍光城北二期的最新成交記錄；其中錦繡壹号近期的平均成交均價為16581元/㎡，龍光城北二期平均成交均價為16413元/㎡。

來源：貝殼找房

來源：貝殼找房

我們近期實地調研了附近幾個在售的新房，發現價格普遍低于最近的二手房成交價。

位于錦繡壹号東南側的“慧灣中心”備案均價18000元/㎡左右，從現場了解到，折扣力度低至85折，折後均價大約15300元/㎡左右，還帶裝修；對面的冠華城.桂香園毛坯出售，折後價14500元/㎡起步；旁邊的豐谷天玺價格稍貴些，毛坯折後價16500元/㎡左右。

三個盤平均均價約為15400元/㎡左右，低于部分二手房成交價一千左右。

而二手房的平均交易成本大約在總價的6%左右，綜合算下來，大概有12%的價差。

因此，大亞灣臨深片區成為了惠州罕有的“倒挂”片區，開創了惠州市場“倒挂”的曆史。

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惠州房産信息網

二手房才能反映真實的市場情況。

什麼樣的人會買二手房？答案一定是剛需。

一直以來，惠州都在打壓二手房市場，銀行評估價低導緻首付成本增加，首付加上交易成本算下來實際比新房要高。願意支付更高的首付成本選擇二手房的一定是剛需。因為現在惠州的新房交房周期普遍在2-3年，剛需等不起。

在房地産大分化，投資客離場的背景下，未來能夠決定房價的一定也隻能是剛需。

為什麼偌大的惠州，唯獨這個片區能出現倒挂行情？

坪山高新區一角（來源：坪山發布）

背後一定是離不開深圳“支持”的，一路之隔的坪山高新産業園區，是深圳市重點打造的高新産業園區之一。以生物醫藥、新能源汽車、第三代半導體産業為主導。計劃2030年實現總産值8千-1萬億元。目前已有部分企業正式落地投産。

這其中一部分無法在深圳買房的群體，首選一定是大亞灣臨深片區。

除此之外，大亞灣自身的經濟實力也不弱。

數據來源：惠州市統計局

根據惠州市統計局發布的2021年年鑒數據，2020年大亞灣區GDP為703.11億元，在惠州四區三縣中排名第二，占整個惠州市GDP的16.6%。

而大亞灣土地面積為293平方公裡，僅占惠州總面積的2.58%。每平方公裡産值吊打其他各區縣。

從産業結構來看，大亞灣目前的主要以電子科技、生物醫療、汽車零部件制造、石油化工等為主。除石化産業外基本都聚集在大亞灣西區街道。

比較大的産業集群分布在比亞迪附近及龍海三路、新荷大道沿線。

大亞灣部分産業集群衛星圖

外部力量和内生力量共同為片區提供堅實的人口基礎，進而促進了片區二手房市場的穩定，也造就了新房和二手房價格“倒挂”的格局。

大亞灣臨深片區的“倒挂”現象，粉碎了一些從未來過惠州，隻會紙上談兵，毫無依據、無底線看空惠州的自媒體言論。

也證實了我們一直以來所持有的觀點。

但這種倒挂現象隻是個例，惠州目前大多數區域的二手房成交價都是比較低的，且很難出手。

所以請大家記住，惠州可以買，但惠州很大，大多數地方都沒有投資價值，能買的地方非常少。

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