北京房市什麼時候能買二手房?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，接下來我們就來聊聊關于北京房市什麼時候能買二手房?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

北京房市什麼時候能買二手房

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:京總我也覺得目前通州的房價提前透支了，目前綜合來看我傾向華遠銘悅不知道您覺得怎麼樣？對标核心三角區，我倒是覺得華遠一帶可能更适合居住，或者九棵樹區域呢？九棵樹區域相對價格還要理性一點，或者如果不在通州買的話一千萬的全款在哪裡買合适？升值拍首位，教育其次。

A:回答:您好,九棵樹區域的價格雖然比較理性,但這個位置過于偏了,低價本身是一種優勢，用低成本買到高價值的資産就是賺到，以後賣房時議價權也掌握在自己手裡

這裡的低價不是價格絕對便宜，而是相比競品更有性價比，絕對價格更低的通常都是一些位置比較差價值比較弱的區域，而筍盤指的是相比其他同類價值的房産更便宜，核心是有價值且價格低于價值，所以才會有漲幅的空間。

1000如果買通州還是建議優選我上次給您推薦的區域,其次如果不考慮通州可以看看朝陽一些優質區域,北京因長期的調控導緻積壓的購買力會集中在改善群體，總價1500萬以上屬于藍海市場，1000到1500萬可以拿到核心地段，次新3房或者品質兩房

目前各類福利房的供應會導緻核心地段的次新會越來越稀缺；幾乎成為孤品，以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新，符合未來市場的主流。像朝青、雙井、望京都是一些不錯的區域,價值比較牢靠,房價比較穩健

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Q:提問:感謝回複，您幫忙剔除了學區的因素之外，再去選房子，就清晰許多。承接昨天的問題再咨詢。

1.目前的小區19年改造過，樓下的商業（萬象彙）和産業（西三旗科技園）明年開業，我現有的房子現在賣出會不會享受不到商業和産業帶來的利好？同時搜索“西三旗”，看您過往的答複，有提到過“西三旗這個闆塊有價值，沒必要賣”，所以還想勞煩您再确認下，現在賣出的節點是否最優？

2.您幫忙撇清了娃一歲半不涉足學區房，我的選房思路清晰了許多，即隻選優質闆塊品質次新。但是我對于闆塊有疑惑，按您之前的說法，常營是不如朝青的

如果我想以5年之後換房為目标，同時5年之後娃正好即将上小學。那麼我現在500首付的預算，比如回龍觀、朝青、常營、瀛海這些區域，哪塊更加看漲呢？或者有無根據我的情況，推薦的最優闆塊呢？

3.如果增加預算，總價到750左右，有無推薦的闆塊和小區呢？非常感謝！換房在即，煩請再次答疑解惑。

A:回答:您好,1、有時會出現兩種對立的回答,是因為有前置條件,這是出于“機會成本”的考慮;西三旗的優質盤有價值,但是老房子價值相對比較弱,其次西三旗區域的價值中規中矩

如果有更好的選擇當然可以選擇更好的,如果處于資金或者其他條件不可選,加上北京的交易摩擦成本比較高,不動為價值最大,每個人的情況不同,選擇也不同.萬象彙、西三旗科技園短期影響不是很大;中長期算是一點利好,但投資是和時間賽跑,因為我們的存款速度趕不上印鈔的速度

2、500的首付可以優先朝青、回龍觀;常營瀛海屬于次級闆塊,回龍觀和朝青屬于熱點區域,或者可以說屬于這個區域範圍内的龍頭闆塊,房價的漲幅也是從這些闆塊開始,總價加到750變化不大

可以重點考慮這些區域,可以關注的樓盤:朝青:青年彙佳園、華紡易城;回龍觀:國風美唐、金域華府,如果考慮亦莊這個闆塊可以看看金域東郡、海梓府,但我覺得可能朝青和回龍觀更适合您,比較穩健

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Q:提問：京總好，一直關注您，受益匪淺。現有首套首貸的房票，想買一套改善兼學區上學用。請指教。買房需求：

1，買新房，三居，家中三代居住。2，得有學校。孩子25年上小學，想找稍微好點的，25年上半年需進行學籍注冊。3，準備首付280至300萬。還款能力可承受月供2.8w左右。家庭年收入如果維持現狀應該能保持100w。4，希望房子增值保值。上班暫不考慮通勤時間。

買房難題：1、16年底第一次高位買房，不懂，買在了棗園小房，一直在跌。

2、目前了解的新盤有朝陽王四營闆塊，保利錦上、朝陽壹号，旁邊有十一學校分校，不知道能否期待？等保利二期開還值得麼？問題是現在一片荒涼，不知道25年什麼情況，看評價說将來的城市界面不能保證，25年過去生活是否便利舒适。

3、大興舊宮的和錦誠園、合生me悅、熙悅雲上，周邊都為新房，不知未來配套發展潛力如何。上學隻能上德茂學校，不知能否劃分為亦莊學籍。隻能上德茂的話，是不是不如保利錦上的十一學校？兩個闆塊未來的升值潛力以及生活舒适度您怎麼看？

4、西紅門橡樹灣跟前兩個比較是不是更沒有優勢？最近是購入新房的合适時機麼？很害怕又跟2016年底一樣沒有踩到合适的時機。

5、二手房在朝陽區和亦莊有推薦的麼？朋友推薦的垂楊柳小學附近的老房，不太想去……我們如果購買二手房，由于貸款總額少，感覺沒辦法買到合适的三居次新房？請問如果買了二手房，是否有點浪費首套首貸資質？如何才能利用好杠杆。謝謝您

A:回答：您好,感謝信任!1、關于杠杆:買對投資品,負債越大,利潤越高,如果買錯投資品,負債越大,虧損越嚴重,不是說首套首貸一定要盡可能的多貸貸滿,前提是您的房子需要有漲幅,如果漲幅很差,或者不漲甚至下跌,利息成本加上通貨膨脹就會導緻虧損很嚴重,樓市分化加劇,如果不停的印鈔,差距會很快拉開

2、關于新房和二手房,新房的優勢是沒有交易費,如中介費、稅費,缺點是一般的新房位置不會太理想,配套不成熟,對于一些規劃和落地有很多不确定性,另外拿到房産證的年限比較長,金融屬性相比二手房較弱

二手房的優點時建成的時間比較早,所以位置比較好,可選擇的範圍比較大,基本上想要買什麼位置什麼類型的房産都會有,其次配套比較成熟,優缺點肉眼可見,确定性更強.重點是房産交易後可以馬上拿到房子和産證,一旦拿到既可出租幾個月後可以貸到一些相應的貸款,來解決未來的月供問題.

具體回答:1、棗園闆塊不是很差,不知您持有的盤怎麼樣,可以問問中介,如果市場好,價格有回升,可以考慮再下波行情出掉,棗園屬于通勤居住闆塊,這種區域至少得是個兩居,如果面積過小或在樓盤很舊,在市場上的競争力比較弱,通勤購買人群為何要跑到很遠的地方買房,就是為了兩點,一是新,二是大,如果這兩個都不占就失去優勢;

2、王四營不是配套差,荒涼隻是一方面,最重要的是這個區域的格局很難改造,您開車到這個區域多轉轉,包括周圍,總結就是很亂,商圈亂,商業亂,界面亂,人員亂.這種區域如果不改造,未來在市場上的競争力會很沒有優勢,如酒仙橋、潘家園,坐擁天然地理位置,但自身不争氣房價還是常年下跌

3、大興瀛海、舊宮這個地塊的新盤溢價很嚴重,買過來站崗的可能性90%,瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年

從這個區域的二手市場成交情況可以判斷出,這個闆塊的購買力并沒有那麼強;投資關注最重要的一個指标就是有價，買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了

但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場挂牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價差是多少倍。

這個折價率是很明顯的指标;這種區域我是不建議選擇品質盤的,這些闆塊長期缺乏購買力的情況下,很難帶動這麼高的價格,結果就是持續站崗.跑輸市場漲幅平均值,跑赢更困難了;西紅門橡樹灣這個位置過于偏了,距離大興新城還有一段距離;未來也是一個偏通勤的地段,您不如看看西紅門、棗園的二手次新,西紅門是大興這條線的龍頭闆塊,有持有的價值,後期補漲的機會比較大

4、二手房貸款額度上,有很多種方法可以解決,您可以私信我,我告訴您具體的操作方案

如果是純投資:不考慮通勤,300萬的首付,加400的杠杆,總價控制在700,您們的月供能力可以承受,一年後可以再次貸款供房,考慮熱門區域的次新2房比較穩健,如望京、朝青、亦莊都很好

您們的買房思路比較亂,沒有重點,無論是從哪個維度考慮,切記投資不是DB,投資房産等同于持有了這座城市的股份,大方向和您選的位置相關,隻少占到70%的因素,其次才是産品;那些把自己财富保護的很好的人,更多的是穩健投資,絕對不碰風險投資,對于沒把握的事情或者看不透的事情一概不做.

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