從去年房地産受到政策的調整的壓力下行，從而産生危機，到目前已經一年多了，它還在底部徘徊。近期國家和各地出台了很多救市政策，最近的中央經濟工作會議也提出了對房地産鼓勵和支持的政策，房地産有望走出底部，逐漸緩解危機，經過轉型走上健康發展的道路。

保交樓保房地産企業，不發生大的危機是底線思維，要實現良性發展，除了對房地産企業的融資支持，關鍵是要有人買房子，變潛在的需求為現實的需求，企業實現造血功能。隻有變輸血為造血，企業和市場才能夠擺脫危機健康起來。關鍵的問題是房地産的需求在哪裡？雖然面臨重重困難，筆者認為我國對房地産仍有巨大的需求，房地産高速發展的時期在10年以上，現在我們來具體分析。

城市化仍然是拉動房地産的巨大動力

我國的城市化還有很大空間，城市化帶來房地産的巨量需求。目前我國的城市化率大約在60%左右，距離全面城市化80%以上，大約還有20個點的空間。這大約涉及2.8億人口，1億個家庭，需要住宅約100億平方米，按照去年竣工17億平米計算，需要建設6年左右。

城市化的總體趨勢是鄉村鄉鎮的居民向縣城遷移，縣城居民向中等城市遷移，中等城市居民向大城市遷移等等，當然也有很多跨級遷移，以及從弱勢地區向發達地區和環境好機會多的城市遷移，總體算賬大量遷移會帶來房産的增量需求。城市化當中剛需仍有很大的數量，當然城市化不會這麼快完成，我國十四五規劃中，城鎮化率5年從60.6%，增長到65%，那麼每年約1%，以後大概率會加速，約15到20年左右會完成。

另外，我國城鎮化率統計中包括了建制鎮駐地的居民，實際上除了縣城的城關鎮和少數發達地區的建制鎮有較強的吸引力之外，大部分地區的鎮駐地居民還會進城，最低是縣城。到2020年全國建制鎮數量是21157個，涉及居民3.25億人，需要進一步城市化的人口約1億人，需要30億到40億平米的房子。這又需要滿負荷多建設兩年的房子。

綜上，僅城市化是需求還需要140億平米的房子，滿負荷建設需要8年多，當然城市化的完成需要15年到20年的時間，這些需求和供應會分布到這一進程中。所以說城市化的空間仍然相當大，城市化仍會帶來一波房地産黃金時期，相對應對房地産的剛性需求仍有很大的空間。

改善型需求是推動房地産需求的巨大動力。

經濟發展是房地産的根本推動力。人民對美好生活的向往中，住的比重是相當高的。經濟的發展空間決定了房地産還有很大的發展空間。 以遠景規劃看2035年中國目标人均GDP将達中等發達國家水平，GDP基本上要翻倍，人均超過2萬美元。居民的收入大約也要翻一番。大家對美好生活的向往當中，住宅是占有很大比例的。

房産的品質，還有很大的提升空間。對于住宅的要求，以前隻是能住夠有地方住，後來變成擴大住宅面積，再後來變成了住好住舒适，現在住宅的品質包括設計、建築材料，舒适節能、居住環境、居住便利性、周邊配套等有了很大提升。大家對居住品質的要求也不是停滞的，是發展的。一些老舊房屋需要拆遷更新改造，也需要巨量的房地産投資。過去多層沒有電梯和後來超高層住宅都已逐漸不受人們青睐，大家的對住宅品質改善性需求還是有着巨大的量能的。

統計方式的變化，或者表述，還有很大的發展空間。我國現在對房地産人均面積的表述還是建築面積。但是建築面積和使用面積是有很大差别的，基本上後者，比前者要打7折。也就是目前100平米的房子，實際上使用面積隻有70平米左右。而世界通行的統計是使用面積。目前我國的城鎮人均住房建築面積是40，按使用面積在28平米左右。達到使用面積40平米還差12平米，按建築面積算還有17平米差距。去年全國的建設面積大約在17億平米，人均1.2平米，還需要以這樣的高強度速度建設14年才能達到人均使用面積40平米。那麼随着經濟的發展财富的積累我國人均住房使用面積達到40平米是很正常的。所以從整體上看，房地産還有15~20年的較高速度的發展空間。改善性住房需求仍有很大的量。

貨币貶值是房地産投資的永遠動力。

隻要經濟發展，貨币永遠貶值。如果社會發生經濟危機，貨币會加速貶值，房地産還是保值增值的一項重要資産。

1944年布雷頓森林體系确立時35美元約等于現在的2000美元，美元已經貶值了約60倍。我們的人民币現在比上世紀80年代貶值了約10倍，而房價約長了十幾倍，應當說高房價中有相當一部分是貨币貶值的貢獻。隻要經濟正常發展，貨币基本上是一直貶值的，這規律古今中外都一樣的。

我國居民的投資渠道比較窄，随着經濟的發展，居民經過一段時間的積累，手中有閑置資金以後大部分沒有可投資的項目，投資房地産的動力還是很強的。居民的存量資産當中房地産占了60%以上，增量資産結構當中，除了儲蓄、股票，基金，債券、貴金屬等等，仍需要配置很大比例的房地産。

且房産具有居住使用和投資的雙重功能，更為人們看重和需要。适度的持有房産，可以取得租金收入，房産也可以作為融資的抵押物。我國有幾千萬的富裕階層和幾個億的中産階層，不但對房産品質改善有着巨大的需求，而且對于房産投資的保值增值有着更強烈的需求。隻要經濟發展社會穩定，改善和投資的需求韌性極高。

從政策變化上看，房地産發展的模式将會有根本性的轉變，對短期的投機的抑制和打擊是不會改變的，但這對投資性質的需求影響不大。以後房産稅的出台會對投資性的需求産生一定的影響，但是市場适應以後這種影響有限。人們對房産投資的需求是長期存在的，這是房産需求的一個永恒動力來源。

人口的負增長是對房地産需求的最大約束

從今年起我國人口大概率會進入負增長，并且程度會逐漸加深， 人口減少數量會從幾十萬逐漸加大的二三百萬。人口變化對房地産的發展趨勢有根本性的影響，短期内人口負增長的壓力尚不明顯，但人口負增長是一個逐漸擴大的過程。我國建國後的第1次人口出生高峰是1950年到1957年，年均出生人口1,600萬左右。第2次人生出生高峰在1962年到1970年，年均出生人口2,600萬左右。目前我國人均壽命約78歲，未來約80歲，也就是說到2030年左右，我國會遭遇到第1波人口離世高峰，年均離世人口在1,600萬左右，而年均出生人口在900萬左右，總的人口每年将下降700萬左右，到2040年左右，每年下降的人口将達到1,700萬左右，2050年人口将下降2億以上，房地産将再也沒有增長機會。

從未來房地産演變的時間脈絡上看，還遠沒有到存量發展的時期。靜态看房地産還有20年左右的高速發展時間，考慮人口變化因素，将會減少到15年左右。綜上，考慮的城市化進程的剛性需求，經濟發展的改善性需求和大家保值增值的投資需求，再考慮人口負增長的約束情況，我國對房地産的需求以及房地産的高速發展還有10年以上的時間，後面還會有5年左右的中速發展時期，以後将會進入以緻換量的低速發展時期。可以預見随着我國房地産發展模式的轉變，我國房地産将進入量和質共同發展的階段，無需過度悲觀。山重水複之時，不遠可見柳暗花明。暗夜将盡之時，黎明到來，新一輪發展的光芒将會噴薄而出。

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