廣東省是全國最為富裕的省份之一，經濟總量更是全國第一，人口總量也是全國第一。

藍天白雲，高樓大廈

随着城市化的發展，廣東出現多座超大的城市。

除開廣州、深圳兩座一線城市外，廣東還有東莞、佛山等千萬級的人口特大城市。

但随着房貸收緊以及房地産開發企業三道紅線抑制企業融資，或多或少對于部分城市産生一定的影響。

現代化大都市

那麼我們今天就位于廣東佛山的南海區、順德區、三水區與大家進一步剖析，剖析這三個城區他們的樓市潛力與未來。

影響一座城市樓市固定資産價值的因素有很多，城市的常住人口、經濟總量，城市的地理位置、産業分布，基本都與整個城市樓市固定資産價值有一定關聯。

城市建設日新月異

先讓我們來了解一下這三座城區他們的人口分布。

過去10年時間，廣東成為全國人口大赢家，常住人口更是達到1.26億，比排名第二的山東大概還要多出2,600萬人。

根據第7次人口普查數據，佛山地區常住人口950萬，它的人口總量在廣東21個地級城市當中處于第4位，在全國處于第21位。

珠三角大灣區，世界級灣區

佛山地區人口最多的是南海區，2020年第7次人口普查數據，南海區常住人口超過366萬，相比于2010年，也就是第6次人口普查數據，人口爆增108萬，南海區等于10年時間增加了一個百萬級的大城市人口。

順德區的人口也非常多，順德區第7次人口普查數據，常住人口達到322萬，相比于10年前順德區人口爆增76萬人。

世界灣區看珠三角

如果按照縣（區）域城市排名，南海區人口在全國排名第五，而順德區人口在全國排名第七。

三水區是佛山地區典型的遠城區，這片區域常住人口80萬，相比于2010年人口暴增18萬。

從佛山這三個城區的人口可以看出，佛山成為全國人口重點流入的地方，以及出現了兩個超大的城區，人口都保持在320萬以上。

不同的視角看城市

我們再來了解一下這三座城區他們的地理位置。

佛山之所以發展快，與他處在珠三角的核心區有直接關系。佛山又與廣東省會廣州接壤，自然近水樓台先得月，促進了大量的企業落戶佛山。當然，大量的崗位也為大量的人員流入做好了充分的準備。

南海區地理位置

地理位置上看，南海區的地理位置最好，甚至要好于禅城區。

南海區距離廣州核心城區非常近，正是由于距離廣州城區距推動了這片區域的城市化發展。未來的廣州、佛山一體化，南海區必然會成為一體化最前沿的區域。

順德區地理位置

順德區的地理位置也不差，與廣州多個城區接壤，另外與中山接壤。

三水區地理位置

三水區的地理位置處于廣東佛山的外環區域，相對來說，與佛山中心城區的距離較遠。

但随着未來大佛山城市格局不斷提升，三水區必然也會與佛山多個中心城區聯動，與南海區聯動。

我們再來認識一下這三座城區，他們在過去一年完成的經濟總量。

2020年，佛山共完成經濟總量1.08萬億，在全國排名第十七，在廣東省排名第三，僅次于深圳、廣州，高于東莞。

世界灣區，不同角度的城市

對于這三座城區來說，經濟總量最高的是順德區，2020年，順德區共完成經濟總量3593億，在佛山五城區排名處于第1位。

另外南海區共完成經濟總量3,177億，在佛山五城區排名處于第2位。三水區共完成經濟總量1,251億，在佛山五城區排名處于第4位。

看得出來，這三個區域經濟實力非常雄厚，特别是順德區和南海區在全國所有區縣排名當中處于前列。

便捷的城市交通

我們再來了解一下這三座城區他們的産業分布。

順德區三次産業結構為1.4:58.9:39.7，可以看出順德區的工業發展所占的比重太大太大了，這個區域是典型的工業強區。

現在的順德區逐漸形成八大支柱産業，分别是家用電器制造、機械裝備制造、電子通訊制造、紡織服裝制造、精細化工制造、家具制造、印刷包裝業、醫藥保健制造等。

美麗的城市

如果要舉例順德區的工業哪些産品非常占有優勢，那麼對于順德區一組工業數據，或許我們會有更深層次的了解。

2020年順德區共完成1.51億件服裝，共生産家用吸塵器1,468萬台，共生産家用電風扇2,292萬台，共生産微波爐5,134萬台，共生産電飯煲2,917萬台，共生産電熱烘烤器具5,599萬台。

城市的發展印記

南海區三次産業結構為1.6:54.8:43.6，現在南海區年産值超過200億的産業集群就超過10個，分别是金屬制品、汽車制造，電器機械及器械制造、通用設備制造、有色金屬冶煉及壓延加工業、非金屬礦物制品業、家具制造、通訊計算機及其他電子設備、制造橡膠及塑料制品業、醫藥制造業等。

我們也來了解一下南海區哪些産品在全國處于領先優勢。

2020年，南海區共完成家具1,650萬件，生産皮鞋2,516萬雙，生産建築陶瓷1.85億平方米，生産家用電風扇2,331萬台，生産燈具及照明裝置5,597萬台。

架起幸福的燈塔

三水區三次産業結構為2.9:71.8:25.3，現在三水區逐漸形成高端電子信息制造、生物醫藥及高性能醫療器械制造、先進裝備制造、先進輕紡制造、新材料制造、石油化工等多個支柱産業。

我們也來了解一下三水區主要生産哪些工業産品。

2020年，三水區共生産啤酒1.03億升，生産太陽能電池194萬千瓦，生産牆地磚5.19億平方米，生産家具600萬件，生産陶瓷制品687萬件。

城市高樓拔地而起

我們再來了解一下這三座城區他們的管轄面積和目前的建成區面積。

南海區管轄面積大約為1077平方公裡，順德區管轄面積大約為806平方公裡，三水區管轄面積大約為874平方公裡。

大量的人口聚集，佛山各城區以及大量的企業落戶這些區域，也促進了這些區域的城市化。

美麗的城市交通

現在南海區建成區規模大約557平方公裡，順德區建成區規模407平方公裡，三水區建成區規模129平方公裡。

這樣來看的話，南海區和順德區将近一半的管轄面積都已經建成區，側面反映到南海區和順德區的城市化發展特别快。

當然對于三水區的管轄面積也是非常大的，放在全國區縣城市區比較，三水區也是處于前列的。

正在上演奇迹的城市化

我們再來了解一下這三座城區他們現在的房價分布。

佛山地區的房價相對于深圳、廣州來說，要便宜很多，整個佛山地區五區平均房價大約為1.62萬，在全國處于32位。

目前佛山地區房價最貴的是南海區，平均房價大約為1.99萬。

城市與自然的協調發展

另外順德區平均房價1.52萬，三水區平均房價0.91萬，順德區房價在佛山排名第三，三水區房價在佛山排名第四。

我們通過多角度、多維度剖析這三座城區，分别從常住人口、地理位置、經濟總量、産業分布、建成區規模、現行房價等角度可以看到：

這三座城區建成區規模超大，俨然超過普通單區級的城市格局，甚至一個區域要比多數地級多個區域，建成區總和還要大。

城市景色美不勝收

另外南海區和順德區的人口太多了，這兩個區域的人口在廣東要比多數地級地區總人口還要多。

從産業的角度可以看三座城區産業相近，而且非常具有優勢，形成了多個超大級的産業集群，在全國都具有自己的競争力。

從房價的角度看，南海區的房價要高于順德區，在于南海區的地理位置，與廣州核心區距離非常近。

城市發展在于經營

如果拿南海區房價與廣州各區域房價比較，或許南海區的價格不高，但南海區的房價如果放在佛山地區去比較，那麼南海區的價格就是比較高的了。

就整個城市格局而言，佛山是廣東省第四大中心城市，相對來說，這個區域的綜合實力非常強勁，未來的發展潛力非常高。

城市的夜晚格外燦爛

從短期的角度看，這三座城區暫時房價大漲的概率基本不可能，另外房價下跌的空間非常有限，畢竟南海區、順德區、三水區都是珠三角大灣區的核心城區。

從長期的角度看，随着大佛山城市格局不斷提升，特别是廣佛一體化發展。未來廣州佛山的地鐵交通會錯綜複雜，多處相連。加速佛山多個城區與廣州核心區之間的聯系。

絢麗多彩的城市高樓

對于南海區、順德區樓市具有非常大的潛力，畢竟這片區域人口衆多，經濟總量超大，未來這邊區域經濟總量還會創新高，人口仍然會持續流入。

三水區由于是佛山的遠城區，在樓市潛力上要弱于南海區、順德區。但三水區的潛力遠遠大于非珠三角區域，一些區縣城市的潛力，對于這個片區未來的人口還會持續流入。

夜色下的城市，不一樣的燈光

企業的不斷升級，經濟的高速增長，人口不斷聚集也大大推進了這三座區域城市化。

當然城市建設不僅僅隻是鋼筋混凝土，更主要的是城市的營商環境，城市的配套設施的完善。

來吧來吧，快來加入城市地标

随着城市基建不斷投入，特别是基礎教育、醫療設施、生态環境的提升，也必然會大大提升這片區域未來樓市固定資産的價值。

個人觀點，僅供參考。

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