（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 記者 饒賢君 在地産中介的江湖裡，沒有永恒的盟友，隻有永恒的利益。2018年6月，58集團組織中原地産、我愛我家、麥田房産等聯合發布了全行業真房源誓約大會，58集團CEO姚勁波稱，“有的公司希望這個行業裡的公司全死掉，隻有我活着，這種想法是不對的”，槍口直指鍊家旗下的貝殼找房。

就在誓約大會半年前，我愛我家、鍊家、麥田房産等剛剛以“中介聯盟”的名義對58系的端口平台進行了聯合抵制行動，但這未能阻止58集團宣布旗下端口整體漲價30%-50%。戲劇性的是，在6月的誓約大會上，受鍊家和貝殼找房的刺激，姚勁波一口咬定了端口費“不再漲價”。

龐然大物之間的恩怨難以分清，但對普通的地産中介來說，所謂的競争就是58所代表的傳統平台端口與貝殼找房所帶來的全新“端口”正重新瓜分市場，而他們真正關心的是，自己要如何更好地活下去。

端口“不競争”

“你看的那個房源已經沒了，我帶你去看旁邊幾個差不多的吧，價錢也合适。”盡管二十分鐘前剛在電話裡向客戶确認房源還在，但在客戶到達後，某地産中介人員褚耀華換上了自己常用的銷售術語，因為實際上客戶線上相中的房源信息并不存在。

即使手上隻有兩份房源資料，在褚耀華手中也能做到“覆蓋大多數小區的熱門搜索”。首先，将手頭的兩個房源信息如實錄入網站，随後，再錄入兩條新的房源信息，放上手頭兩個房源的照片，将标簽、所屬小區等信息改為附近最受歡迎的小區信息，四個“截然不同”的房源信息就完成了錄入。

同時，為了防止被網站“誤删”，褚耀華還要再以附近其他兩個熱門小區的名義，再多次錄入兩個房源信息。

盡管大部分客戶并不喜歡這樣的“騙術”，但對大多數中介來說，以假房源線上獲客、實際推廣其他房源是常見的銷售手段，褚耀華表示，“我們每個月要交不少端口費，如果不盡可能地多錄一些不同信息進去，提高信息的覆蓋率，那大概率都是要虧錢的。”

所謂端口費，是指地産中介向外部流量平台購買端口時所需要支付的費用，絕大部分中介公司需要中介自己支付這部分費用，隻有小部分中介公司會與中介分擔端口費，且承擔比例不高，每個月，與KPI考核息息相關的外網端口會花去地産中介們一筆不菲的費用，這是地産中介每月的剛性支出。而售賣端口流量的平台如58集團、房天下等，則相應的獲得了高額收入。

與外網端口對應的是内網端口，即地産中介所在的平台公司自身的APP、網站錄入信息的端口，盡管這一端口對内部員工免費開放，但大多數中介平台端口流量小，由中介平台開發的網站、APP中，僅有鍊家可以與外網“扳手腕”。

易觀國際發布的《中國移動房産服務市場現狀盤點》數據顯示，鍊家以超過660萬的覆蓋用戶數位居第二，僅次于58安居客。

褚耀華表示：“我每個月在買端口上的花費大概是2000元左右，公司規定要有兩個以上端口，每天錄入信息要大于兩條，安居客的兩個端口就花了九百多，公司隻承擔一小部分的端口費用，大頭都是我們自己出的，我們公司自己的端口流量比較小，和58的不能比。”

通過貝殼找房，鍊家将原本屬于自己的内網端口以另一種形式向外開放，這對58等外網端口來說，就像是攪局者掀翻了牌桌。褚耀華透露，“我以前在鍊家做過，貝殼的端口規則和鍊家是一樣的，上面的房源信息要核查，你錄的房源信息客戶說不對，貝殼是要找你罰款的，傳統的端口就不會，你錄一百條進去也沒關系。”

據貝殼找房方面提供的數據，目前貝殼找房的用戶量已經超過八百萬，且還在迅速增加，這一數據已經超過鍊家、追趕安居客。

在58集團的第二季度财報電話會議上，姚勁波認為貝殼帶來的競争并未對58的收入和流量帶來影響，“其用戶體驗幾乎是把鍊家的APP改一個名字，從産品上看相似度很高。根據我們觀察，貝殼目前的流量增長也基本與鍊家下降的APP流量持平，目前來看沒有明顯的增量趨勢。與58集團旗下的58同城、安居客、趕集網房産業務流量相比，鍊家加上貝殼的流量隻能達到我們的20%，所以目前對我們影響不大。”

而貝殼找房大中華北區COO徐萬剛則多次公開強調，貝殼與其他品牌、平台不存在競争關系，“我們從來不認為和任何公司、任何其他組織有競争關系，我們認為他是一個合作關系。”

暖一些過冬

“這麼多年同事，我們也算知根知底了，你過來，我幫你和領導商量，提成給你按最高标準，這邊雖然規矩嚴一點，但是很規範，很少亂扣費。而且我們有貝殼和鍊家雙端口，一個八百多萬用戶一個六百多萬，你算算一個月能省多少端口費？”從杭州一家我愛我家門店跳槽到了杭州鍊家一家門店的劉震熱衷于向老同事“安利”自己的新東家。

2018年9月初，劉震向其所在的門店提出了離職，結束了其在杭州我愛我家的三年職業生涯，“從今年年初開始有離職的念頭，一是因為今年以各種理由給我們減薪，二是門店本身就有很多不合理的罰款、扣費，三是之前鬧的事（指我愛我家前副總裁胡景晖），我們私底下讨論覺得，員工一點安全感都沒有，不如去更硬氣的。”

據劉震及記者采訪到的多位我愛我家中介介紹，我愛我家内部存在多種懲罰機制，且今年的行業環境緊張，各個門店、地區業績壓力大，導緻今年懲罰力度顯著加大。

例如，從今年年初開始，我愛我家通過“檢查組”購買專門的數千個電話号給旗下中介打電話，随後檢查該中介是否将該号碼及時錄入系統，若遲錄或遺漏，處以2000至5000元罰款；同時，員工的各項KPI考核指标今年來大幅提升，而如有KPI未完成，将處以幾十元至千元不等的罰款。

我愛我家8月29日發布的2018年半年度報告數據顯示，2018年上半年，在我愛我家的營業外收入中，“罰款收入”高達930萬，同比增長52倍。對于此項罰款收入是否是對内部員工的罰款收入這一問題，我愛我家方面未予回應。

行業氛圍的緊張并不僅是我愛我家感受到了，中原地産旗下的上海中原近日也表示将對公司福利待遇、薪酬進行調整，中原地産華東區總裁兼上海中原總經理陸成表示：“眼前的市場環境實在是太惡劣，調控政策嚴厲，市場成交量銳減，金融去杠杆持續，行業産能過剩都是事實，我們隻是主動采取相對溫和的節流措施應對漫長寒冬，這些降低營運成本的不得已措施旨在盡可能避免大規模裁員關店行動而已。”

大中型的中介公司都要盡力在寒冬中謀求“活下去”，對于普通中介以及小型中介公司來說，在四面寒風中找一個相對暖一些的窩也是為了活下去。

劉震稱：“去年開始，很多大小中介公司都相繼取消了底薪，提成激勵成了收入的主要來源，不想看天吃飯就隻能多買端口，多占流量，但是現在市場環境又不好，每個月能成交的量本來就少，拿到手的工資有時候還不夠端口費，得倒貼。”

鍊家的雙端口優勢對中介來說如同“端口費補貼”，劉震簡單算了一筆賬，“安居客的端口是600，搜房幫600，手機版搜房幫400，新浪500，鍊家和貝殼的端口流量基本上是安居客、搜房幫這個檔位，兩個在端口費上一個月能省1200。就算花同樣的端口費，總的獲取的客戶流量也比之前要多很多。”

從端口上劃分，中介的江湖被分為“鍊家系”與“其他”，除了直接加入鍊家自營店可以享受雙端口待遇，多家德佑（鍊家旗下加盟品牌）加盟店的中介對記者表示，德佑系統也可以使用鍊家及貝殼雙端口，而加盟貝殼找房的中介公司則對記者表示，他們可以使用貝殼端口，鍊家端口不對他們開放。

品牌及端口的雙重優勢對小型中介公司極具吸引力，德佑在各城市的擴張十分高效，德佑提供的數據顯示，從重啟德佑品牌到完成了年度規劃的千店規模，僅用了四個月。而貝殼找房剛剛成立不到半年，但其提供的數據顯示目前已進駐全國90個城市，連接1.4萬家門店，合作品牌超過50個。

杭州一家德佑加盟店店長對記者表示：“加盟之後，就感覺有靠山了你知道吧，世界杯的時候看到貝殼的廣告，特别驕傲，他們做大了、流量上來了，對我們來說就是實打實的客源和房源。品牌上來之後招人也好招了，中介這個行業本身流動性就是很大的，小公司很難招到靠譜的人，之前認識的小中介老闆現在很多都在談加盟。”

（應受訪者要求，褚耀華為化名）

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