5300億流動性釋放！對北京房價有何影響？

京樓房長

我是房長，你相見恨晚的買房軍師，曾幫助過7000多位家庭買對房，并在買房過程中合理避坑，多數實現大幅财富增值。

房長曾任萬科/中海等品牌房企大區總，是北京極少，能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家。同時也擅長全國城市房産研究&北京政策與規劃研究。

本人曾在京買過6套房，擁有16餘年買房經驗，實勘跑盤超過3000個，知大勢，懂微操。

房長不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房長屬于實戰派隻說對你最有用的操作和建議。

以下精選問答内容均來自“京樓房長”知識星球。

一、星球會員提問：想問房長，昨天看到很多房産銷售都在轉發央行降準的消息，是又要搞大水漫蓋了麼？對這個事您怎麼看呢？北京房價是不是還會繼續漲啊

房長回答：

這次一共5300億，其實和去年12月1.3萬億的體量相比，還是收縮了的，降幅力度小于往期十年，迎合了兩天前國常會提出“适時降準”的要求，而且該筆資金主要用于加大對小微企業和三農的支持力度。所以算不上大水漫改，也就是一種擠牙膏式的提振市場、刺激經濟的行為。

其實這次央行的核心用意，主要是為了給經濟複蘇乃至給市場更多的信心，而不僅僅是給錢。其實目前市場是不缺流動性的，因為從20年1月1号起到去年12月，不管是全面還是定向，央行已經向市場釋放了約3.6萬億的長期資金。這筆錢的當量已經和08年為應對金融危機而采取經濟刺激計劃的4萬億接近，再加上本次的5300億，已經超出了。所以市場并不缺錢，而缺的是信心，以及消費需求沒有起來。再就是以緩解全球通脹持續升溫對我國形成的輸入性通脹壓力以及防止外資回流歐美（3月美國CPI是8.5%，英國7%，高的恐怖，所以他們不得不通過持續加息來抑制通脹，而一旦國外利息高，我們利息低，結果就會引發外資開始回流歐美，3月外資抛售981億國債）

那麼錢夠了，需求和信心不足。具體落實到商業銀行這些執行部門上，就是要想辦法如何發錢（即放貸了），那麼動作無非就是降息（降低加點利率）或給一些貸款優惠政策。僅從房地産這個行業來看，其實今天央行已經發出信号，即向所有銀行通告，從3月開始，全國已經有一百多個城市的銀行戶下調了房貸利率。為的就是鼓勵剛需、剛改群體去購房，盡快解決住房問題。

如果僅從降息的這個角度，其實對北京影響倒不是太大，目前北京從今年以來截止3月，無論新房還是二手房的交易體量仍然龐大，二手房更是領跑全國，根本就不用像其他二三四線一樣去救市，所以沒必要再進一步刺激。但是需要提防卻是錢會通過非正規途徑流入房市，這個是很要命的，我不止一次講過北京21年這輪暴漲，一是因為疫情擠壓需求導緻，二就是因jyd把控不嚴，導緻過多資金變向流入房市所緻。據目前了解的情況，目前這個jyd這個漏洞依舊沒有補上，還是有空子可鑽。所以，我也在星球裡說了，要在今年買房的，近期一定要多關注市場，尤其是5、6月交易量變化，和标的物的帶看、成交、房價走勢變化，盡量挑比較合适的時機入手。

二、星球會員提問：房長您好！非常感謝您回答我的問題！

我是首房首貸，自有資金2000萬，考慮很多二手房房子貸不足，所以合計3000萬

我隻有一張房票，純投資。

按5年來規劃吧，選中改價位段的産品。

穩健的望京，朝青，雙井

激進的萬柳，上地，太陽宮，金融街都在我心理喜歡的範圍内。

您推薦一下具體的房子吧

房長回答：

您客氣了。我不知道你的房票還能不能增加，因為你的預算比較充裕，但房票有限，非小博大我是不太建議就這麼草率的把首套首貸資質給用了，暫做保留當房票充裕時，其實未來還會有更大機會。2000萬自有資金其實最合适的投資路徑是擁有2張票，來進行分散投資，有比較穩妥且回報率高的辦法，具體可私聊我。

選中改段資産，穩健建議首選望京，激進選萬柳、上地、金融街，相對适中則優先太陽宮。之所以分穩健和激進，原因是萬柳、上地、太陽宮、金融街都有學區這個不确定性因素（容易受政策影響），而望京、朝青、雙井則學區溢價很低，可以排除這個因素，這三個闆塊的房價漲幅也幾乎完全是由高端産業人群帶動起來的。

望京從08年奧運會以及首都機場T3航站樓完成擴建開始，最早是外企起家，後續互聯網企業入場，兩者幾乎是無縫鍊接，再加上坐守國門有利位置，使得它成為了世界認識北京的窗口，這20多年的時間望京吃了兩大波時代紅利，這個時間足夠讓一個區域發展透，于是望京也從原來的睡城搖身一變成為了北京的第二CBD。目前望京是北京職住平衡做得最好的闆塊，全北京除了東西海的學區房，最貴的就是望京了。即便北京有全國最嚴的限購政，但望京卻保持常年領漲，而非學區溢價，足以證明這個取背後的購買力有多強。望京中改标的，我建議你優先去看高改盤的中改房源，比如臻園、保利中央公園、東湖灣等，然後再去看中改盤，比如橄榄城三期、澳洲康都、華彩國際公寓、季景沁園、上京新杭城等。

太陽宮其實本身沒什麼産業做支撐，房價漲幅靠前其實一部分得益于望京，另一部分主要在于學區，朝陽的教育雖然和東西海比不了，但朝陽作為北京經濟最強區，教育近些年來的發展是有目共睹的，硬是給培養出了幾所可圈可點的名校，比如太陽宮的人大附朝陽學校和分校加朝師附小。同等價位，太陽宮一帶的房子，相比東西海的老破小，從居住品質上來說要強的多，再加上望京外溢以及太陽宮品質盤紮堆、自然生源好、居住的圈層人群、氛圍和地理位置不錯（和萬柳有對稱之說）等，很容易吸引人群來買，導緻供需失衡，房價就容易上漲。但問題也比較突出的就是産業根基不好以及朝陽學區政策的不确定性（目前依然沒有真正實行多校劃片）。比較合适的中改盤有太陽公元、紅太豐火這幾個盤，但價位偏高了些。

雙井和朝青屬于CBD的第一、第二後花園，國貿之所以不推薦，是因為有點大雜燴的感覺，要麼高樓大廈要麼老破小，商圈居住氛圍和環境差異大，居住圈層不夠集中，所以房價也沒撐到多高，相反是雙井、朝青、四惠一帶，承接住了國貿的外溢。朝青你可以去看看華紡易城、鳳麟洲、禦翠尚府、天鵝灣等，雙井近些年走勢稍弱，建議次選，推薦标的可以看看首城國際、樂成國際、富力城、A派公寓等

其實我不太建議短線走激進型，因為我本身就是穩健型選手。萬柳和上地算是海澱頂級學區，房價高溢價也高，造成高漲幅的最主要原因其實就是學區，自從1911以來，受政策影響最大的也是這兩個闆塊，當時中介抱怨上地學區被冰封好幾個月，價格暴跌都沒人敢接，直到去年這一輪漲幅才又帶動了起來。金融街也是同樣的邏輯，也有較高的學區溢價，但優勢是它有産業支撐。你要在這三個闆塊選，那其實你是用高改的資金去買中改産品 學區，中改的資金去買低改産品 學區，金融街更誇張。一個很簡單的例子，你像萬柳的蜂鳥家園，中關村三小學區房，800萬的資金隻能買40幾平剛需房。不過這些小區，你可以都去看看，萬柳如康橋水郡、光大花園、彙新家園、新起點嘉園等；上地如上地西裡、東裡、上地佳園；金融街主要是西城晶華。僅做參考

三、星球會員提問：

一問：非常感謝房長全面細緻的分析！

北京房産近幾年一直沒有漲幅，總價500萬，想置換如果增加資金150，最多考慮總價650房子。因為家人不同意貸款。這個價錢在望京篩選範圍是不是比較窄了？您有合适的樓盤推薦嗎？

二問：感謝房長推薦！我看了您說的這幾個樓盤，650内好像隻能買一居室，不知道一居未來升值潛力是否跟兩居室一樣？另外天津的市區房子您建議入手嗎？

房長答一問：

如果是500萬，那肯定不能在望京選了，大多是都是老破小，次新房戶型又不夠好，這樣的房子隻能跟上大盤，跑赢比較難。650到是有的選，比如華彩國際公寓、寶星國際二期等。500萬以内可以看看萬年花城五期，這在當地是個霸盤，每輪行情都領漲且穩穩跑赢大盤。

房長答二問：

你的預算基本屬于剛需線範疇，在望京買确實隻能買一居小戶型，北京600-1000是低改線，在望京還要高一些，800-1200左右，再往上屬于中改和高改範圍了。再加上我給你推薦的盤近幾年漲幅都不錯，而且小戶型流動性高，比較穩妥而且望京東、北部還會有空間。當然還有一種較冒險的選擇是在一些遠期潛力地段或臨近潛力地段的區域選擇，比如大紅門、常營等地，雖可以買到兩居，漲幅表現也還可，但周期可能會比較長，這個得考慮好。一居和兩居潛力比怎麼樣，如果同為核心闆塊且同為品質小區及房源的一居和兩居相比，那麼兩居的肯定會好一些，因為未來是改善的天下。但是你要拿不同闆塊，小區及房源品質不同的或者即使是相同相近的，那就要做具體分析了。因為你拿周口店的品質兩居和望京老破小一居相比，那也是望京更強。為什麼，因為地段價值高，雖然房子不夠好，那也照樣有人接。所以對于這個問題的答案，是因地制宜的，需要具體分析，沒有固定客觀的答案。

另外，如果你要500萬全款買的話，建議采用鳳變冰做法（即專挑滿二不滿五，原值低稅費很高的房子，這類房子一般天然就比市場價低，你全款砍價上有優勢，二是買入後可以做低網簽，将個稅盡量差到0，這樣等到你持有五年後，滿五唯一時就可以按照市場價出手，賺出砍價差價 個稅差價 行情漲幅）

天津的房，我不建議買，你買來自住是可以的，但不要花過多的錢。天津這個城市不錯，但自身産業一直不強，且始終在北京黑洞的影響下，不斷丢失高精尖人才。而且天津過了黃金的發展階段，本來當初是要将北京的一些科技、金融産業資源做複制或者将分部搬遷到天津，結果失去了最佳時機，雄安出來後幾乎把原本要輸血給天津的全部收了過去。而且領導又即為重視（青史留名之地），所以此時去天津做投資是不太合适的，不是說在天津投資沒有機會，而是這個城市和北京等一線從人口人才數量、資源優質度和聚集度、城市影響力、人均收入等等相比差距都大了些，京津高鐵30分鐘通勤，卻為北京搭了橋，你從房價差距就能看得出來，要不天津也不用像西安、武漢等一樣，搞海河英才這樣的人才引進政策了，以前搞戶口還有門卡，現在基本沒有。隻有人才聚集的地方，城市才有活力也能加快發展，因為他們創造的GDP、消費、生産力是比普通人要強的。但人才要落下要常住并不容易，一是需要産業支撐且未來有發展，二是收入和福利待遇要可觀，三是生活所需的配套資源要優質且成熟才可。而這些天津是不能完全照顧到的，那麼自然房價、租金等也就支撐不起來。也就是和平區的房價頂的還可，但那除了地段因素外，主要是由學區支撐的。所以我建議最好優先北京

以上精選問答内容均來自“京樓房長”知識星球。

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