原創首發 | 金角财經

作者 | 塞爾達

雖然樓市的“金九銀十”已經沉寂許久，但是通過最近出爐的9月數據，可以窺探到樓市正在發生的變化。

中國房地産決策咨詢系統（CRIC）數據顯示，今年9月份，其重點監測的21城二手房共成交1096萬平方米，同比增長24.6%；商品房成交1273萬平方米，同比下降14%。

一邊是二手房企穩，一邊是新房繼續低迷。

原因不難理解，房地産爆發債務危機後，由于擔憂新房爛尾，導緻更多的購房者開始把目光轉移到二手房。

實際上，自6月份開始，二手房成交面積跌幅就已經快速收窄；7-8月，二手房成交面積連續兩個月超過新房成交面積，且同比在8月轉正；9月，二手房成交面積同比增幅擴大至24.6%。

但是，二手房的回暖還沒有傳遞到新房。從房貸下調到稅收優惠，從房企打折促銷到力推現房，以及地方政府及國企親自下場回購商品房，一系列至上而下的措施下，商品房銷售數據還是大幅下跌。

如何拯救新房,成為了樓市回暖的關鍵。

房企目标腰斬

國家統計局數據顯示，今年1-8月，全國商品房累計銷售面積為8.789億平方米，去年同期為11.42億平方米，同比下跌23%；累計銷售額為8.587萬億元，去年同期為11.9萬億元，同比下跌22.8%。

進入傳統的“金九銀十”後，情況同樣不理想。

克而瑞地産研究中心數據顯示，2022年前三季度，百強房企累計實現銷售操盤金額約4.67萬億元，同比跌幅達45.4%。

房企巨頭的數據會比整個行業好點，但依然處于十分低迷的水平。

萬科9月銷售面積為227萬平方米，在經曆7月環比下跌30%、8月環比下跌6.42%後，在“金九銀十”首月環比小幅轉正為12.09%；

當月銷售面積同比下跌0.48%，盡管同比跌幅收窄，但萬科已經連續17個月銷售面積同比下跌，上一次月銷售面積同比正增長還是2021年4月（1.58%）。

此外，9月份的跌幅收窄，有去年同期基數已較低的原因。

萬科9月銷售金額為347.3億元，環比增加12.14%，類似銷售面積的情況，在7月環比大幅下跌28.61%、8月環比下跌8.07%後，小幅轉正；

當月銷售金額同比下跌3.82%，這也是萬科月銷售金額連續17個月同比下跌，上一次同比正增長還是2021年4月（3.8%）。

從累計值看，今年1-9月，萬科累計實現銷售面積1936.9萬平方米，同比下跌34.26%；累計實現銷售金額3146.8億，同比下跌34.32%。

另一巨頭保利地産，9月份當月實現銷售面積227萬平方米，同比下跌8.3%。

2021年6月以來，保利地産僅兩個月同比正增長，分别為2021年8月（10.6%）和今年6月（25.23%）；

從累計值看，今年1-9月，保利地産銷售面積累計同比下跌24.5%。

9月份，保利地産實現銷售金額383.95億，同比增長6.6%，保利地産并沒有公布今年6-8月銷售金額數據，據其公布的今年1-5月份數據顯示，前5個月銷售金額同比跌幅均大于20%，4月份當月同比跌幅甚至超過40%。

房地産市場的蛋糕不斷縮小，是市場的共識，當占有蛋糕份額最大的房企巨頭銷售數據都不理想時，規模更小的房企，情況就更慘了。

前三個季度銷售數據的大幅下滑，房企們能否完成全年銷售目标引起關注。

房企營銷團隊通常會在年初簽署銷售“軍令狀”，完成業績目标是硬性任務，從今年前三個季度的情況看，要完成目标的壓力并不小。

克而瑞地産研究中心統計了14家披露過年度目标的房企，截至2022年9月底，超過70%的房企目标完成率低于60%。

也就是說，要完成全年目标，這些房企需要在今年最後三個月裡完成全年目标量的40%。

值得注意的是，包括遠洋集團、中國金茂、美的置業、建業地産等房企目标完成率都不足50%。

這些知名房企，要趕上全年目标量，需要在四季度沖全年目标量的一半以上，或者說，四季度要沖的量，要比前三個季度加起來還要多。

有央企營銷人士表示，截至9月，公司僅完成三分之一的目标，年底完成率能達到50%已經算樂觀了。

巨大的目标完成壓力下，上述人士的公司開始采取一系列措施，包括要求旗下所有區域營銷負責人及項目負責人每隔10天必須拍攝視頻，反思階段性銷售情況并發送給公司高層等。

也有國企營銷人士表示，其所在區域公司的8個城市公司，僅1個公司完成銷售進度要求，其餘7個都沒有趕上進度；

集團要求區域公司9月的認購額必須達到35億元，最終僅完成15億元，完成度僅43%，業績缺口達20億元。

房企一再強調銷售目标完成率，原因不難想象，在再融資普遍面臨困境的情況下，銷售回款成為救命錢，沖目标的壓力就可想而知。

離銷售目标越來越遠時，“金九銀十”被認為是救命的關鍵時刻，但從結果上看，依然令人十分失望。

克而瑞地産研究中心數據顯示，2022年9月，重點30城成交面積環比下降4%，同比下降29%；百強房企實現銷售操盤金額5709.6億元，同比下降25.4%。

9月份數據不佳後，房企又把力度放在國慶期間。

公開信息顯示，在國慶黃金周，房企普遍加大促銷力度，折扣幅度在六至八折間。

甚至有業内人士稱，樓市松綁政策作用有限，刺激購房最簡單粗暴的辦法就是大幅優惠，“現在要比拼誰家降價更狠”。

然而，黃金周的數據同樣不理想。

中指研究院的數據顯示，10月1日至7日，全國代表性城市共成交新房面積66.93萬平方米，同比下降37.7%；若與2019年至2021年國慶假期新房成交面積的平均數相比，則下降47.6%。

現房是解藥？

二手房和新房在“金九銀十”的分化數據，進一步體現了“能不能交樓”成為房地産行業越來越核心的問題。

正因如此，今年以來，期房銷售和現房銷售呈現出冰火兩重天。

國家統計局數據顯示，今年1-8月，現房銷售面積累計值為1.51億平方米，累計同比增長13.2%，今年以來該增幅均大于10%，2-3月時甚至超過20%；

而期房銷售面積累計值為7.28億平方米，累計同比跌27.8%，4月份後該跌幅均大于25%。

銷售金額方面，今年1-8月，現房銷售額累計值為1.227萬億，累計同比微跌1.7%；期房銷售額累計值為7.359萬億，累計同比暴跌30.9%。

從占比上看，今年1-8月，現房銷售面積占比為17.18%，去年同期僅11.68%；現房銷售額占比為14.29%，去年同期為10.48%。

從房企的存貨情況看，也能得出類似的結果。

據克而瑞研究中心報告，65家上市房企今年中報顯示，現房庫存總量為1.36萬億元，較2021年底小幅下降4.2%，這是五年來65家房企的現房庫存首次下滑。

在過去，現房銷售多出現在商品房供過于求的三四線城市，在一線城市，除非開發商捂盤惜售，否則樓盤進入現售後，通常都隻剩下“尾盤”。

然而，去年下半年開始，越來越多的購房者希望購買現房或者準現房，所謂“準現房”，常指3-6個月内可交付的期房。

以北京為例，今年1-8月，北京現房銷售面積累計值為201.6萬平方米，同比增長7.25%；期房銷售面積累計值416.5萬平方米，同比跌14.44%；現房銷售面積占比32.62%，去年同期為27.86%。

有地産中介直言，盡管現房或許存在戶型、采光以及其他方面的瑕疵，但相比期房潛在無法交付的風險，現房更讓人放心。

時代中國、富力等多家房企在今年7、8月份推出現房銷售活動，時代中國甚至打出搞了一個“安心現房節”，口号也很直白：廣告再好不如現房可靠。

可是，主推現樓銷售就可以解決商品房的困局嗎？

成本是大問題。

有業内人士表示，如果房企全部實施現房銷售，成本可能将增加20%至30%。

這種程度的成本上升壓力，連大型房企都無法承受。

今年上半年中報顯示，A股十大房企的毛利率中位數為16.61%，營業利潤（稅前概念）占營業總收入的比例中位數僅8.16%。

無論上述業内人士說的是營業成本還是總成本，大範圍現樓銷售帶來的成本上漲壓力，都是目前房企們難以消化的。

這也意味着，如果要促銷現房，房價還要繼續上漲，在目前的環境下顯然不現實。

正因如此，當前現房銷售的試點，普遍遇冷。

更何況，“金九銀十”的降價促銷、力推現房等措施，看起來效果都一般。

這個時候，終于輪到地方政府和國企出手了。

政府下場

9月22日，湖北省政府采購網顯示，武漢漢南區自然資源和規劃局通過公開招标的方式，采購住宅200套，合同金額高達1.48億，均價為6128元/平方米。

圖源：湖北省政府采購網

據湖北省政府采購網補充信息顯示，該項目于2021年11月23日、2021年12月3日兩次公開發布了公開招标的資格預審公告，并進行了資格預審，均隻有武漢奧山聖達置業有限公司參與且符合資格條件。

房價網數據顯示，9月18日，該區二手房均價為5996元/平方米，距離7月初高位6575元/平方米，下跌8.8%。

上述住宅是奧山國際冰雪運動旅遊小鎮的奧山府項目，當地自然資源和規劃局拟将這批住宅作為棚戶區改造安置房。

值得注意的是，該項目曾多次傳出工程進度緩慢、延期交付等狀況，而網上關于該項目發展商奧山的負面新聞，并不少見。

本次地方政府采購奧山的商品房，為其“纾困”的意圖顯而易見。

類似的手法正變得越來越多。9月以來，吉林省通化市棚戶區改造領導小組、黑龍江省拜泉縣房屋征收中心、甘肅省臨洮縣住房和城鄉建設局、貴州省都勻市住房和城鄉建設局等，均發布了采購商品房招标公告。

除了政府直接采購，也有地方鼓勵國企購買商品房。

9月24日，新疆阿勒泰地區行政公署亦發文稱，鼓勵國企收購市場房源用于保障性住房；

9月底，溫州市鹿城區政府官網發文，提及鹿城區國有資産經營集團有限公司将收購城市商品房房源作為租賃房源；

2022年8月，鄭州地産集團面向全市以公開招投标的方式收購10萬套存量房源，用作人才公寓，據《鄭州日報》9月21日報道，第一批收購2萬套存量房源的目标已經基本完成。

最終效果如何還不得而知，隻能說“金九銀十”的數據表明目前作用還比較有限。

但是另一方面，二手房的回暖，也說明市場上依然存在大量的住房需求。

核心的問題，依舊是回到“能不能交樓”上面，這個問題不解決，新房銷售就不會起來。

提到爛尾房，就不得不說鄭州，鄭州的複工進度某種意義上代表了拯救爛尾樓的成功與否。

今年9月6日，鄭州提出“大幹30天，确保全市停工樓盤全面複工”，表示要在10月6日前，實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性複工。

到10月6日，鄭州全市排查出147個已售停工、半停工商品住宅項目，其中145個實現全面、實質性複工。

根據河南頂端新聞的報道，爛尾房複工的挑戰依然不小，尤其是在資金方面，數百個樓盤的資金主要來自政府的纾困基金和銀行的專項借款，這些資金能在多大程度上保障項目複工後的可持續性，目前仍有待觀察。

樓市何時回暖，誰也不敢說，但是在那之前，一定是老百姓不再擔心買房會爛尾。

參考資料：

1.财新《多地政府和國企采購商品房，“去庫存”手段再現》

2.财新《前三季度業績同比“腰斬”，房企年底沖刺或現“踩踏式厮殺”》

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