買小産權房今後能合法嗎?小産權房到底能不能買？-小産權房買賣中的法律問題解讀，下面我們就來說一說關于買小産權房今後能合法嗎?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

買小産權房今後能合法嗎

小産權房到底能不能買？-小産權房買賣中的法律問題解讀

李律師說房産第006期

小産權房的曆史淵源

高昂的土地出讓金，快速增長的房價，“安家難”成為了仍在困擾着許多人的問題。于是，許多村集體經濟組織（村委會）打政策擦邊球，聯合房地産開發企業直接在農村集體土地上建造房屋并出售。因這種房屋無法取得房産部門頒發的合法的産權證，不能享有依法保障的不動産權利，且這種房屋建設無須繳納土地出讓金，因此價格相對正規建設的商品房有着很大的價格優勢。因為價格低廉，于是與許多人的安家或者改善住房等需求一拍即合，現實中出現了大量的相關房屋買賣合同，人們也将此種房屋統稱為“小産權房”，其實該統稱并不符合實際，人們購買的小産權房并不能取得法律意義上的所有權，充其量僅僅是享有長期使用權而已，一旦遇到征收、規劃等原因導緻動遷，往往不能享受到相關的征收拆遷政策，但因其低廉的價格，仍有巨大的市場規模。本文李律師将結合小産權房相關的糾紛判例和政策法規解讀小産權房買賣中的相關法律問題。

小産權房買賣合同在法律上一般都認定為無效合同

案号：（2015）魯民提字第307号

2011年10月14日，劉某與闫某共同來到XX村委會，經XX村委會和劉某一緻同意，闫某購買了XX村委會用于頂賬給劉某作為工程款的樓房一處，由闫某與XX村委會直接簽訂《購房合同》，合同總價款為223810元，XX村委會向闫某出具了223800元的收款收據一份。

涉案樓房系XX村委會利用集體土地開發的小産權房，根據我國目前的土地法律、政策，闫某不得購買，涉案樓房所涉買賣行為因違反了法律及國家相關政策的規定而無效，依據合同取得的财産應予以返還。涉案房産尚未交付，雙方産生糾紛形成本訴。

本案中二審法院認為，闫某要求XX村委會返還其直接向XX村委會繳納8萬元購房款，但闫某提供的證據不足以證實其向XX村委會繳納了8萬元購房款，依據上述規定，對闫某上述請求，不予支持。闫某主張其直接向XX村委會交款8萬元，并向XX村委會出具143800元的欠條，XX村委會則向闫某出具223800元購房款的全額收據。在合同已約定房款總價的情況下，闫某向XX村委會交款8萬元，正常情況下XX村委會應向闫某出具收到8萬元部分購房款的收據，而不會要求闫某出具143800元的欠條，并直接出具全部購房款223800元的收據，因此，闫某的主張不符合常理，且闫某未能對其主張的事實作出合理的解釋，故對闫某主張的上述事實，難以采信。本案中，原審結合證人證言、證人劉某向XX村委會出具的223800元借條，綜合認定證人劉某為涉案樓盤實際施工人及劉某與闫某共同來到XX村委會簽訂《購房合同》并無不當。XX村委會主張其與案外人劉某約定将涉案房屋進行債務抵銷，闫某對此不予認可，XX村委會此項主張與本案不是同一法律關系，且可能涉及其它案外人的利益，故原審法院不予處理正确。經審查，一審開庭審理程序并無不當之處，且XX村委會于2013年9月16日開庭前申請證人劉某作證亦符合法律規定。綜上，原審判決結果正确，應予維持。

再審法院認為：XX村委會辯稱闫某不是從村委會直接購買的房屋，而是以房屋抵頂工程款後，闫某從其他人手裡購買的房屋，XX村委會也未實際收取8萬元購房款，隻不過是以XX村委會的名義出賣房屋，并與闫某簽訂購房合同。但XX村委會的辯解均不能提供相應的證據證明，一審庭審中，XX村委會提供了證人出庭作證，但證人證言均不能直接證明XX村委會的辯解成立，且一審庭審調解時，XX村委會同意返還給闫某購房款8萬元，應認定闫某支付涉案房款8萬元，XX村委會應予返還。涉案房屋未交付，XX村委會為闫某出具全部購房款的收款收據亦應予退還。原審判決駁回闫某要求XX村委會返還闫某8萬元及利息不當，本院應予糾正。鑒于合同無效，雙方簽訂的合同均存在過錯，XX村委會收取8萬元，應按中國人民銀行銀行同期存款利率返還收取款項的利息。

合同無效後果

合同無效後，因合同而取得的财産應予返還。筆者接觸一個案件，與上述案例不同的是：現實中更多的案子是買方并不直接和村委會簽署買賣合同，而是直接和開發公司簽訂合同并支付費用。現實中，産生這種情況的原因是村委會因與開發公司存在債權債務關系、抵押關系等導緻村委會授權開發公司直接向社會出賣房屋抵償相關的債權。而一旦産生糾紛，買方起訴開發公司，合同效力會被确認無效，合同無效則合同的買方應當返還房屋（如果已經交付），賣方（開發公司）返還購房款，判決生效後的履行往往存在很大的問題，開發公司往往成為了一個資不抵債的空殼公司，房子又被開發商強行收回。導緻買房人進入人财兩空。筆者認為，人們在購買小産權房應格外注意這種情況的合同，避免跟開發商直接簽署買賣合同，且款項應當直接支付給村集體經濟組織，避免不必要的風險。

筆者認為應當參照上述案例中的相關判決，買方可在應在訴訟中追加村委會為被告或者在執行中提起執行異議之訴，查明相關三方的債權債務關系，如果村委會不能證明其與開發商的債務或者抵押關系已經消滅，而且開發商實際占用控制房屋的話，則村委會應當對開發商對買方的返還的購房款的義務承擔連帶賠償責任。

小産權房買賣的法律要點

小産權房未經過完整的審批程序，未辦理規劃、建設、契稅、房産登記等手續，小産權房根據法律規定是禁止買賣的，買賣合同都是無效的，交易安全性無法得到法律保護，當然無效的前提是購買小産權房的是城鎮居民或非同一集體經濟組織成員。

經批準審核的集體租賃房允許出租，但不能出售或者“以租代售”等變相的形式出售。

對于出賣方是否要支付買方已付房款的利息損失部分各地法院判決有很大不同，部分支持，部分不支持，因買方對合同無效也有一定的過錯，因此要綜合考慮雙方過錯程度确定裁判的相關尺度。

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