近年來外地客戶來天津買房的占比很多，但是因為對天津區域和樓市不熟悉，很容易買錯，入坑賠錢，這幾年買錯的人，很多人已經賠個首付進去了，所以今年防止大家不踩坑，作為購房人，最基本的知識我們一定要提前了解，今天肖老師再把老生常談的這些問題再給大家唠叨一遍。

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按照目前天津的經濟總量，可以稱為一座二線城市，按照正常的思路來說，市區應該是經濟，文化，政治，教育，醫療等方面的中心，房價最高，并向郊區，遠郊逐漸降低，但是天津是特殊情況，因為直轄市，高考政策不同其他二線城市，因為位置處于北京，河北之間，武清屬于環京區域，而天津的經濟主要由濱海新區貢獻，呈現多個發展重點的現狀，首先在區域選擇上就是一個很難的一步。另外一個就是我們不清楚自己買房的目的和需求！

買房之前，我們第一步需要清楚的就是各區之間的位置分布，然後了解天津的行政區域劃分！

天津市行政區域劃分：

市内六區：和平，河西，南開，河東，河北，紅橋

環城四區：西青，北辰，東麗，津南

遠郊五區：薊州，寶坻，武清，靜海，甯河

濱海新區：包括塘沽，漢沽，大港，開發區，生态城等區域

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天津各區之間的發展卻不均衡，市區整體好于環城，環城好于遠郊，而濱海新區獨立發展，和其他區聯系并沒有那麼緊密。

市區裡各和平，河西，南開在經濟，教育，商業，醫療分布等方面，好于河東，河北，紅橋區，環城四區裡，西青發展最好最快，房價最高，遠郊裡武清發展最好，北漂首選，區域緊挨着北京。

所以如果買房目的是自住和房産保值，優先選和平，河西，南開，西青，武清這些區域裡的項目。

再從去年一年的房價跌幅來看，市區比環城跌幅小，環城比遠郊跌幅小。

所以我建議非必需的情況，不要碰遠郊區縣，新房二手房都不要考慮。

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其實這種區域之間發展不均衡也很容易理解，我們所在的城市之間也分為市，縣，鄉，村等級别，天津隻不過是直轄市，分的沒那麼細，大家可能就覺得分不清。如果把天津的這些區域對應的分為市區，郊區，郊縣，可能就好理解了。這樣你就會清楚了買房的第一個原則，能買市區，不買郊區，能買近郊區不買遠郊。我之前也寫過一篇文章，如果預算不多，強調過甯買市區老破小，不買郊區遠大新。除了市區的各方面發展優于其他區，還有兩點，一是市區的教育和其他區不同，市區整體鎖區中考，之前多次說過天津市區的教育也是天津最好的，外地本地家庭買房多數也是為了教育而來，另外一點市區區域面積小，新房土地儲量有限，和平區基本進入二手房存量市場，市區的土地更加稀缺，所以能買市區就盡量不要考慮其他區。

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說重點了！今年天津買房，哪些闆塊不能買？

天津并不是環線規劃城市，不過買房也要作為參考，市區和環城四區裡整體購房區域不要超過上面白色畫線區域，北面北辰不要超過外環線，西面不過西青楊柳青，西南不過靜海團泊西，南面不過大寺，東南面津南不過鹹水沽，東面不過東麗湖，東北不過小澱！

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超出這些區域的闆塊，基本上都是沒有地鐵，距離城區比較遠，沒有學校，商業配套的闆塊，雖然很便宜，但是流動性很差！除本地剛需購房外，不會有太多的二手房接盤俠。如果你不想成為最後一個，就不要碰，因為這些闆塊基本也滿足地比房子多，房子比人多的特點。

最新的天津各區新房存量面積顯示，天津主要庫存就集中在環城，遠郊和濱海新區，所以從房産的稀缺性和流動性看，市區的房子才更加有價值。市區的新房，二手房，基本都可以買，環城四區的房子，就需要謹慎選，記住地鐵加學校加商業的配套，隻看價格沒有意義，如果真的圖便宜，還不如在老家的地級市或者縣城買房，天津縣城或者鄉鎮房子的流動性非常差，而且人口密度和購房需求量并不高！這點你一定要清楚！

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​所以對于遠郊選房來說，如果非必需，肖老師還是建議大家考慮市區為主，郊區為輔，而北漂非要買環京的武清來說，記住一句話，買城區闆塊，預算低買下朱莊，南湖，預算高買楊村，商務區，高鐵站附近。很多人說的高村離北京更近，但是一個疫情證明，離得再近，也是兩個城市，進京也是麻煩。

寶坻，薊州，甯河，靜海（除團泊西），基本不建議外地朋友考慮，因為無論是自住還是投資上學，你要立足于天津這座城市的中心，而不是這座城市的郊縣，你也可以對比一下這些區縣和本地市縣的差距。

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而濱海新區，可以考慮的闆塊基本就是塘沽，開發區，商務區，生态城，制約濱海發展的一個是人口，一個是政策，而去年開始，天津實行雙城規劃，他的定位很像地級市的級别，所有的規劃，落地不知道什麼時候，買房投資就是長線的選擇了。

而今年肖老師的主要推薦範圍也是鎖定市區和其他區的重點闆塊，雖然我很難保證每個客戶買的房子都能升值最大，但可以肯定的是客戶買的房不是坑，解決大家的購房需求的同時，還擁有好的流通性。

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