近日，朝陽法院開庭審理并宣判了一起未經許可私自占用他人房屋注冊公司引發的物權保護糾紛案，三公司因侵犯他人物權被判賠償7萬餘元。

基本案情

2012年4月，陳先生與北京元邑房地産開發有限責任公司（以下簡稱元邑公司）簽訂《北京市商品房預售合同》（以下簡稱《預售合同》），約定購買位于北京市朝陽區青年路北口的商品房一套，房屋用途為商業。元邑公司于2014年3月11日向陳先生交付了涉案房屋，2016年6月17日，陳先生取得涉案房屋不動産權證書。

2020年5月27日，陳先生将涉案房屋出售給第三人用于注冊公司，按照約定，陳先生需在規定時間内核實涉案房屋工商注冊登記情況，如涉案房屋有工商注冊登記，陳先生應于房屋過戶後30日内遷出所有工商注冊。後陳先生經北京市企業信用信息網查詢得知，在其毫不知情的情況下，自己的房子早在2016年初便已被北京祺富鳳凰國際文化傳媒有限公司（以下簡稱祺富鳳凰公司）、北京玖零兄弟商貿有限公司（以下簡稱玖零兄弟公司）注冊為公司地址，而調取兩公司工商檔案發現，兩公司均系在元邑公司的許可下使用涉案房屋地址用于公司注冊。

陳先生認為，元邑公司在将房屋出售給自己後仍允許其他公司使用涉案房屋注冊公司的行為嚴重損害了其對涉案房屋的所有權，更導緻其在交易涉案房屋時需承擔對案外人的違約責任，三公司應承擔侵權責任。故陳先生将三公司起訴至法院，請求判令祺富鳳凰公司、玖零兄弟公司将其注冊地址遷出涉案房屋，并分别支付其注冊地使用費50893元、53359元，元邑公司承擔連帶責任。

立案後，法院依法适用普通程序公開開庭審理了此案，祺富鳳凰公司、玖零兄弟公司經法院傳喚無故未到庭應訴，法院依法缺席審理。庭審中，元邑公司辯稱，其對涉案房屋被注冊公司不知情，且根據相關規定，一地址可以同時注冊多家公司，盡管祺富鳳凰公司、玖零兄弟公司使用涉案房屋用于注冊，但并不影響後續買受人注冊使用該地址，原告并未因此遭受任何經濟上的損失，因此己方不應承擔連帶責任。

朝陽法院經審理認為，民事主體的财産權利以及其他合法權益應受法律保護，任何組織或者個人不得侵犯。原告作為涉案房屋的所有權人，對自己的不動産依法享有占有、使用、收益、處分的權利。本案中，涉案房屋于2012年出售，原告自2014年3月11日始占有使用涉案房屋，祺富鳳凰公司、玖零兄弟公司完全可以通過網絡查詢及現場考察獲知涉案房屋無法實際作為公司辦公使用，而兩公司僅經持有大産權證的元邑公司同意，就使用涉案房屋作為公司的注冊地址，存在一定過錯。原告于2016年6月17日取得涉案房屋所有權後，祺富鳳凰公司、玖零兄弟公司未經原告同意仍繼續使用涉案房屋作為注冊地址，至今未予遷出，導緻原告在出售涉案房屋的過程中産生一定的損失并可能産生相應的違約責任，兩公司應當向原告賠償相應的使用費及相關損失。此外，元邑公司在允許祺富鳳凰公司、玖零兄弟公司在涉案房屋注冊公司之前，就已明知涉案房屋已經出售予原告并由原告實際占有、使用；在涉案房屋變更登記至原告名下後，元邑公司亦未将其準許涉案房屋由祺富鳳凰公司、玖零兄弟公司注冊使用告知原告。綜合以上情況，若無元邑公司同意将涉案房屋提供給祺富鳳凰公司、玖零兄弟公司使用，則不可能存在現階段祺富鳳凰公司、玖零兄弟公司使用涉案房屋作為注冊地址的現狀，元邑公司對此存在過錯，實際上與祺富鳳凰公司、玖零兄弟公司共同侵犯了原告之物權，應當與祺富鳳凰公司、玖零兄弟公司承擔連帶責任。

最終，法院判決祺富鳳凰公司、玖零兄弟公司分别賠償原告36000元，元邑公司承擔連帶賠償責任。

法官提示

對于案件中出現的房屋在不知情的情況下被注冊為公司的情況，主審法官陳蕾提示大家，房地産開發公司應本着誠信經營的原則，在出售房屋時如實告知消費者房屋戶籍（工商注冊）情況；公司在選擇注冊地址時，也應充分考察，避免引發此類糾紛；當然，作為消費者，在購買房産時，也應認真審查房屋的戶籍（工商注冊）情況，避免因疏忽大意蒙受财産損失。同時，陳蕾法官還建議登記部門可以建立許可使用地址的産權人主體承諾制度，承諾内容應包含許可作為注冊地址的房屋未經出售及現有使用情況，如不符合實際情況将承擔相應責任；進一步完善建委備案購房合同文本，明确房屋出售人在房屋轉移登記至買受人前，不得以房屋所有權人的身份向登記機關出具産權人證明，并約定違約責任，進一步降低地址被冒用的概率，減少被侵權人的損失及維權成本。

供稿：朝陽法院

編輯：劉佳寶 姚日輝

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