深圳最貴的房子有多貴？

這個問題還真是把人給問住了，一般人頂多也就能猜到，南山福田一帶10萬＋/平，最貴的一些豪宅大約要20萬往上。

不過今天灣叔看到，網友總結的2020年，深圳除别墅外，單價最貴top10房源，讓人不禁感歎“貧窮還是限制了我等凡人的想象力！”

這張圖一出，直接擊碎了無數深漂的安家夢。

前十最低都是28.1萬一平，最高近36萬一平！

地段是決定因素

單價三十萬上下的天價房子，引來不少吃瓜群衆圍觀。

同時也令不少網友一臉懵，知道深圳房子貴，但沒想到能這麼離譜，還不算别墅，這都是哪裡的房子啊？

根據數據顯示，今年深圳最貴十大樓盤中，半數在深圳灣，兩個在蛇口，一個在科苑，共8個南山區樓盤。

剩下兩處樓盤，在香蜜湖和華強北，都屬于福田區。

灣叔發現，樓市跟娛樂圈真的挺像，科技發家，人氣正當紅的南山；“出道”多年，資源積累豐厚的福田，依舊是深圳樓市的“當家花旦”！

羅湖“出道”年頭太久，人老珠黃逐漸過氣，無緣榜單；光明、寶安，今年再怎麼博眼球，吸引流量，網紅還是網紅，和根正苗紅的大明星沒法比。

更不用說經驗尚淺，拿得出手的作品十分有限的龍華、龍崗等等……

投資者都是逐利的，任你的樓盤再怎麼花枝招展，人家真正看重的，隻有買了之後，這套房子能為他們賺多少錢。

地段！地段！還是地段！無論如何限購限價，這句樓市真理依然适用。

地段對于樓盤，就像門閥時代，讀書人的出身，決定了你的上限和下限，在這個區間裡，才有樓盤的後天發揮空間。

今年十大最貴樓盤，所在的地段，個個藏龍卧虎！

先是科技之都南山的幾大地段，其中最引人注目的，無疑就是深圳灣！

在美國樓市，舊金山矽谷的房價打敗了紐約曼哈頓，在中國，深圳灣同樣也擊敗了福田CBD。

互聯網三巨頭BAT自不必說，新貴今日頭條，手機界禦三家OPPO、vivo和小米，紛紛紮向這裡設立總部。

再加上之前鵝廠、菊廠不少員工在這裡開疆拓土，流入深圳灣的，幾乎是全國樓市中，最能買的人！而在這裡蓋的房子，無疑也是深圳房價的最上品！

不同于深圳灣的自力更生，蛇口更像是左右逢源，手握深圳地鐵2号線這條缰繩，左牽前海、右擎深圳灣，對于工作在這兩個地方的高購買力人群來說，蛇口就是性價比。

榜單第8名的科技園博海名苑，東臨沙河西路，南鄰濱海大道，隔大沙河，高爾夫球場景觀盡收眼底。

這交通和綠化環境的配置，是不是很眼熟？

跟前一段時間，處于風口浪尖上的潤玺簡直一模一樣！

再看福田，香蜜湖作為福田老牌豪宅區，高房價由來已久，深圳灣要是科技新秀的競技場，香蜜湖就是金融巨子的聚集地，都是高收入人群，位居榜單第二再正常不過。

華強北作為當年深圳電子第一街，近幾年雖然被電商沖擊的夠嗆，空鋪率一度高達37%。

但随着當地電子行業逐步走向規範，正在全面翻新、多樣化的華強北實力展現了，什麼叫瘦死的駱駝比馬大。

這些高價樓盤，無一不得益于地段的強力加持，保證了它們在起跑線，就比絕大多數樓盤領先了一大截。

而想成為同一地段的王者，就需要樓盤之間的博弈了。

搶利好擡價格

深圳灣、蛇口、科技園、香蜜湖、華強北，這些豪宅片區中樓盤也是數不勝數，為什麼這幾棟就可以占據鳌頭？

帶着這樣的疑問，灣叔找到了這十大最貴樓盤的一些共同點。

首先，它們都有高得出奇的得房率！

得房率是指可支配面積與每戶建築面積＋公攤面積之比，通常情況下，多層的建築物得房率為88%，高層的建築物得房率為72%，而辦公樓為55%。

所以，得房率太低或太高都不太好，太低讓人感覺吃虧，太高意味着公共面積太小，讓人住着壓抑。

而這十大樓盤，大多以高得房率為賣點，其中最小的都有90%，其餘甚至在100%及以上，這是為什麼呢？

得房率在100%或以上，通常是三種情況，一是獨門獨院沒有浪費空間的别墅，這一點可以排除了。

二是高層高，帶閣樓或露台的LOFT戶型，一般在頂層可以辦到，像榜單前兩名的，華潤悅府和錦廬花園都是頂層。

LOFT戶型

剩下的高得房率隻剩下第三種情況—偷面積！即通過違規搭建将房屋總價拉高。

過去深圳的房地産市場不規範，開發商通過在陽台、飄窗、露台、梯廳、夾層等細微處做手腳，花式“送面積”。

這麼做的目的，是要将日後二手房的總價拉到“恨天高”，順勢鼓動周圍小區業主提高挂牌價，拉高整個片區價位。

當年豪宅偷面積成風的後海、蛇口都是通過這種方式，率先“繁榮”起來。

這些常年占榜深圳房價第一梯隊的樓盤，多是以這樣的操作，既提升了自己的價格，又打開了樓盤的賣點，做到量價齊飛的目标！

除了一些“低調”的操作，想要自家的房源爬得更高，就需要更多的利好傍身，擡高價值。

這其中炒作空間最大、最見效的無疑是讓樓盤和名校“聯姻”！

深圳出了名的單價高的小區，沒有幾個是精裝修、高綠化、壕配套的高檔社區，反而是一堆老破舊占據半壁江山。

沒電梯、沒花園、樓棟之間數不清的電線管道是這些小區個人的第一印象。

而讓這些小區單價高得離譜的，除了遙遙無期的舊改大餅，就是名校學位，就像上面提到的華強北閣林網苑一帶，周圍片區内都是荔園小學的各大分校。

和名校學位牢牢綁定，房價自然如業主心态一般堅挺！

如今，深圳的學位大蛋糕也瓜分得差不多了，再想打破這個局面困難重重，這些具有名校學位價值的老破小，單價絲毫不遜于新建豪宅。

地段決定了房價的發揮空間，開發商操作和對周邊利好的利用，就是讓這些高房價樓盤，在有限空間内搶蛋糕。

成了，就是深圳地标式住宅，榮升房價top10；敗了，也不過是在這些高價房中泯然衆人，照樣跟着片區一起看漲！

除非像潤玺那樣，在施工或銷售環節上連連爆出大瓜，不然也不會翻起多大浪花。

何況連大多數買房者，都不去關心容積、環境、配套這些管戶居住體驗的事；轉而去追求這個盤火不火、有沒有炒作點、周邊學校成績如何、片區未來會不會勁爆的東西。

這樣高收益、低風險的事，開發商何樂而不為呢？

作者 | 灣叔

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