7月驕陽如火，整個福州房地産業，焦慮的情緒仍在蔓延。

在熬心、熬神、熬夜三種壓力之下，每次和地産朋友們聊天，聊着聊着，情緒就會很喪。

樓盤賣不動、客戶在觀望、公司又内卷……諸多迹象表明，這個曾經被視為富得流油的行業和以高高在上姿态示人的開發商們，正變得越來越不被認可和自我認可。

10幾天前，克而瑞福州發了一篇文章《福州樓市期中考，182個新盤“成績單”公布》。

位于閩侯縣南通鎮的中鐵城江督府，憑借半年網簽306套的業績，成為上半年福州五區加閩侯銷售套數的亞軍！

第一名是倉山金山闆塊的萬科城市之光，網簽387套。第三名是桂湖闆塊的碧桂園正榮悅玲珑。

萬科城市之光靠大品牌和地段以及價位等性價比取勝，悅玲珑主要靠分銷帶客。中鐵城江督府在被很多人唾棄的“鳥不拉屎”的南通，能在上半年走出流量，從而“躺赢”下半年，憑什麼？

客觀來說，中鐵城江督府這個樓盤的質量，很一般。地段更是連誇都找不到理由的那種。

去年9月份，我們也曾經發過一篇文章《失守備案價“甩賣”，江督府回頭上岸？》。彼時，不得不承認不太看好這個項目的走量問題。

今天看來，還好當初的文章沒把江督府說死。

分析江督府的業績，大家會發現，這個樓盤能賣得好，真正是破了老闆的局、地段的局、房價的局、購房者的局和預期的局。

中鐵城江督府 圖片來源于網絡

中鐵城江督府這個樓盤的業績，最大的功臣應該是營銷總。為什麼？因為他幹了很多營銷總想幹又不敢幹的事情。

大家都知道，一個樓盤的房價，除了市場波動之外，老闆的意識在房價中起到了至關重要的作用。

所以說，決定一個樓盤房價的，往往隻是一個核心人物的意志，而已。

現實是：全線營銷人員都明知道這房子在某個價位上肯定不好賣，但是老闆不覺得啊！

很多老闆往往覺得“我這盤天賦異禀、我這盤市場稀缺、我這盤無與倫比”。老闆什麼都懂，就是看不到市場的真正需求。

地産營銷總明明知道老闆的話是“客裡空”，但是面對給自己發工資的人，噤若寒蟬。

堅持己見固然重要，但是說多了，老闆會覺得你沒能力。

特别是提到降價銷售這種營銷打法，很多老闆會覺得簡直要了他們的命。“我花出去的錢，蓋起來房子，養着你們這群人，就是賣溢價的，如果降價這麼簡單，我要你們幹嘛？”

老闆窩着火，營銷總們尋思着保命要緊，硬着頭皮也要附和老闆。

結果是，項目銷售不好，還是被老闆炒鱿魚。

無非是在崗位上幹短和長的問題。看在每個月幾萬塊錢的收入上，很多人選擇了能忍則忍。

所以說，江督府的營銷總們很了不起，能讓一個樓盤從開盤的時候1.7萬/㎡降到“1字頭”以内。

這得花多大的勇氣！破老闆的局，有可能“死”，不破老闆的局也可能是“死”。

橫豎都是“死”。江督府營銷總拿出這般業績，有可能“死”，有可能向“死”而生。但是，房子好歹是賣出去了。

閩侯南通街景（攝于2021年9月） 圖片來源：左丁

閩侯南通，這個地段有多差，都不想再多說了。

看看灣邊大橋下橋拐旗山大橋那段卡脖子路，有多難走，有人把它叫做“難通”不是沒有道理的。

雖然最新的福州地鐵遠景規劃，終于規劃把地鐵修到南通了，但是誰能保準後面這個規劃怎麼調整呢？

南通左沾不上高新區的光，右指望不上青口投資區。除了幾個批發市場，其他的配套乏善可陳。

幾年前，福州有開發商曾經用過“奧體南”的概念，這個“奧體南”就不多說了，說多了都是累。

這樣一個不被很多人看好的地段，看江督府的銷量，可以用“神盤”來形容。

雖然江督府臨近大樟溪，做出了“江景房”的概念。但是如果大家願意把大樟溪當“江”來看的話，福州哪哪都是“江”。閩江的意義和價值何在？

中鐵城江督府，用銷量的業績破了這個地段的局：再不被多數人看好的地段，也有可能走銷量。

各位搞營銷的大佬不妨反思一下，别整天嚷嚷手裡的盤有多偏遠，看看人家江督府，是不是自己操盤能力真不行呢？

中鐵城江督府的流量密碼裡，怎麼能少了房價因素！

幾年前，這個盤賣過1.7萬/㎡的價格，去年9月份的時候，大概是1.2萬/㎡。

後來的後來，價格下探到9000多元每平方米起。隻有你想不到，沒有江督府做不到的。

業内人士分析，這個9000多元每平方米，恰恰體現了江督府操盤者的水平：為什麼不是1萬多元每平方米？為什麼不是8000多元每平方米？

因為9000多元每平方米起的價格，剛剛好！

這個價格離1萬多元每平方米，差距不大，但是吸引力十足。比8000多元每平方米顯得不那麼沒底氣。

現在大家明白了，為什麼超市裡那麼多商品定價9.9元、4.99元、99元了吧。

差一毛錢或者差1塊錢，給人的感覺完全不同，這是營銷心理學。很多人看這個價格，感覺是撿到便宜了。

與同在南通的春江天玺均價在1.4萬、鳳凰熙岸均價1.38萬，就連遠在青口的鴻坤天玺均價都要1.35萬的情況下，江督府拿出9000多元每平方米起的房源，把均價定在1萬/㎡左右，從房價上吊打了一衆“難兄難弟”。

好在春江天玺賣完了，鳳凰熙岸品質不錯，同樣在南通，開車就差10分鐘，選江督府省錢。

這讓我想起那句話：沒有房子好不好的，關鍵看價格，隻要價格足夠低，房子就是好的。括号，爛尾房除外。

中鐵城江督府，是央企開發的樓盤，品質咋樣先不說，可能爛尾嗎？

中鐵城江督府 圖片來源：左丁

平時寫文章，發出去後，經常收到購房者這樣的問題：如果你買房子，這房子你會買嗎？

這個問題問得好！

我們寫樓盤分析，很多時候都是從自己的視角思考問題，很少能從購房者實際情況出發思考。

中鐵城江督府能走量，在降價促銷、渠道帶客的背後，是一衆剛需的入場。

每一套房子都有它命運中的主人。我們天天寫房産分析可以，但是我們沒辦法天天買房子對嗎？所以難免會紙上談兵。

如果我是個購房者，手裡隻有100來萬，又想住新盤、三房，請問我能買哪裡？

桂湖、貴安、竹岐、葛嶺、琅岐……繞着福州找一圈，抓耳撓腮之後，貌似南通的江督府可以考慮考慮。

别管以後漲不漲價，急不可耐上車再說。

寫文章碼字，我可以噴來噴去，為了全體購房者别掉坑裡的理想費盡口舌。但是購房者手裡的錢很現實，他們要的是解決方案。

選擇中鐵城江督府，是某一些人的解決方案。

中鐵城江督府的拿出的成績單，說明它破了樓市預期的局。

當下福州樓市裡購房者的預期是什麼？是降價，既要價格合理又要房子能如期交房。

房企老闆的預期一定要降低，破除敝帚自珍的習慣；

營銷總的預期也要降低，三十六計賣出去為上計；

購房者的預期也要降低，房住不炒的時代，房地産已經沒有牛市的蹤迹可循。住着就好，不要想太多。

買完房子的老業主，也要降低預期。有些盤房價由高走低今後是普遍現象，買到了，虧了。開發商大概率也不會為降價行為負責。

所以從表面上看，江督府這個樓盤曾經引發質量維權事件，價格一降再降之下，維權也沒什麼聲音了。

很多業主們也明白了一個道理：既然當初認了這房子，今後是漲是跌，認命。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!