土地的租賃期限超過20年的部分，到底是有效還是無效？因為最近我們在辦理案件過程當中發現很多企業因為比如疏解的原因，因為騰退的原因，因為不符合當地規劃的原因，有很多租賃集體土地，甚至租賃國有土地的企業，以租賃期限超過20年合同無效為由，要求解除合同或終止合同。這樣的案例從2018年2019年開始，逐漸越來越多。那麼，土地的租賃超過20年的部分到底是有效的還是無效的？

咱們先看一些相關的法律規定，《民法典》第705條規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效。

《民法典》第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

原來的《合同法》當中其實也有這樣的規定，其實《民法典》不過就是把這些法律都合到了一起。當時《合同法》的214條也是規定說租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效。這都是民事方面的法律規定，咱們再看看行政方面的法律規定，看看《土地管理法》以及相關規定是怎麼規定的。

《土地管理法》第六十三條　土地利用總體規劃、城鄉規劃确定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。

前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。

《土地管理法》第63條規定，土地利用總體規劃、城鄉規劃确定的工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位和個人使用，并當面簽訂合同，合同上确定使用期限。

确定使用期限這裡就和《民法典》當中的所說的期限有不一樣的地方了，但是它沒有說明具體應該多少期限。繼續往下看，集體經營性建設用地出租，集體經營性建設用地出讓的最高年限，轉讓、互贈、出資等等，參照同類用途的國有建設用地标準來執行。

《土地管理法實施條例》第三十八條　國土空間規劃确定為工業、商業等經營性用途，且已依法辦理土地所有權登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人在一定年限内有償使用。

第四十三條　通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權依法轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，雙方應當簽訂書面合同，并書面通知土地所有權人。

集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行，法律、行政法規另有規定的除外。

《土地管理法實施條例》第38條規定，國土空間規劃确定的工業、商業等經營性用途企業，已經辦理土地所有權登記的，集體經營性建設用地土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位和個人使用，在一定年限内使用。

第43條也規定參照國有的用途執行，法律另有規定的除外。所以，這裡都出現了新的規定，就是這些土地可以出租，出租的年限參照國有的使用年限。

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本文法律知識并不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。

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