在進行房屋驗收時，要先明确房屋驗收的流程，這樣就不至于在驗收時手忙腳亂，或者漏驗，為以後帶來不必要的麻煩。

一、關于三書

“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》(可帶走)、《建築工程質量認定書》，“一證”是指《房地産開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

根據國務院頒布的《城市房地産開發經營管理條例》規定：“房地産開發項目竣工後，經驗收合格後，方可交付使用。”，如圖1-2所示。

圖1-2　住宅質量保證書

二、驗收再付費用

一般在收房過程中，在驗房前，物業會催促業主交付物業費及其他相關費用。我們可以與他們交流，等驗收好後，再交付費用，如圖1-3所示。

從物業處拿鑰匙後對房屋進行仔細檢查，鑰匙應該包括樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙等。

圖1-3　先驗收再付費用

三、檢查套内面積

套内面積減少、公攤面積增加的情況較為常見。收房時，一定要确認售樓合同附圖是否與現實情況一緻，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地産部門實際測量，與合同簽訂面積是否存在差異，以雙方簽訂合同為準，如圖1-4所示。

圖1-4　檢查套内面積

四、業主公約

一般驗收房子時會簽訂業主公約、前期物業管理合同等文件，如圖1-5所示。

圖1-5　業主公約

這裡的合理費用主要包括：物業管理費(應有物價局批文)、裝修押金、垃圾清運費。

目前，開發商提供的驗收表中并沒有針對公共設施進行驗收的内容，很多公共設施成為驗收的盲點。

應要求開發商對公共設施進行驗收，并将驗收結果寫在交接書中，對于不符合合同或出現質量問題的部分，有權利要求開發商對其進行維修。在進行房屋驗收時的具體步驟如下。

五、檢查門鎖

(1)看門身内、外、頂面是否油漆，且平滑無磕碰。

(2)試一下門是否運作自如，開關時有無特别聲音。

(3)關上門聽隔音效果并了解密封程度。

(4)目測門四邊是否平行且緊貼門框，間隙是否太大(特别是門鎖的一邊)。

(5)試一下門鎖是否運作自如;看門鎖是否安裝牢固;看門匙與門鎖是否封口;看門插是否插入太少、太長或太緊。門不上鎖是否會自動關上或者打開，如圖1-6所示。

(6)衛生間門的下方須油漆，且離地1.5cm。

(7)直角接合部是否嚴密。

(8)四角是否呈直角。

(9)是否與牆在一個平面上。

圖1-6　檢查門鎖

六、檢查窗戶

(1)看窗戶玻璃是否完好。

(2)看窗戶的油漆質量有無流墜、漏刷或磕碰，色澤是否一緻。

(3)目測窗戶四邊是否與窗框平行且緊貼;框牆接縫處是否密實無縫隙。

(4)試一下窗開關是否推拉靈活自如。

(5)看關窗戶後窗體是否變形，密封膠條是否完好。

(6)試一下鎖銷是否運作自如，是否插入太少、太長或太緊，如圖1-7所示。

圖1-7　鎖銷活性檢測

(7)看窗台下面有無水漬，如果有，則可能是窗戶漏水。

(8)留意窗台雲石是否崩裂，可用手輕觸窗台，以不刮手為原則。

(9)外窗框的處理是否粗糙。

(10)窗戶外窗框上應有防堵帽，如圖1-8所示，防止異物堵塞影響排水，導緻下雨時窗戶進水。雙層玻璃裡外都擦不幹淨時應提出拆換玻璃清潔，否則以後不易解決。

圖1-8　檢查窗戶外是否有防堵帽

七、檢查牆面

(1)目測牆身、頂棚是否橫平豎直。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4～5個點用盒尺進行測量，如圖1-9所示，若數值一緻說明沒有傾斜。

圖1-9　用盒尺測量房頂是否傾斜

(2)環視或用手觸摸牆面，看是否平整滑淨，如圖1-10所示。

圖1-10　檢查牆面

八、檢查滲水

(3)看頂棚天花有無滲水、裂痕、麻點(石灰爆點，石灰水沒有足夠熟化所緻，對室内裝潢有不利影響)等現象，如圖1-11所示。

圖1-11　檢查滲水

(4)牆面是否有結露現象，如果有則說明保溫層有問題。

(5)用木棍輕敲牆壁，聽有無空聲(“空空”的聲音說明面層與牆面有縫隙需返工;沉悶的碰擊聲表明接觸良好)。

(6)房間與陽台的連接處有無裂縫(陽台斷裂先兆，要特别注意)，陽台應比室内略低。

(7)陰陽角是否平直。

(1)水龍頭是否出水流暢(大開水龍頭觀察水壓及排水速度查漏、堵)。

(2)面盆表面有無劃痕。

(3)地漏排水是否通暢，可以沖水做試驗，地漏的篦子要低于地面5mm(坯房除外)。

(4)檢查上下水。盡量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。

用盆盛水向各個下水處灌水，如圖1-12所示，如台盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽台地漏等，每個下水口應灌入兩盆水左右，聽到咕噜咕噜的聲音表明通暢，确定表面沒有積水。

确認沒問題後要盡快将這些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩着水口，加以捆實。地漏等下水則需要塞實并留下可拉扯的位置。

(5)地磚是否粘貼牢固無破損。防水是否有效(廚房、衛生間泡24小時以上檢驗防水層;不可行的話隻能詢問并記錄)，如圖1-13所示。

圖1-12　向下水處灌水

圖1-13　檢查廚房地面

(6)試排風扇。

(7)浴缸、花灑、馬桶、瓷磚、台面、廚設等查看忽略。

九、檢查插座

(1)試用一下所有的電源開關、插座和電閘(要帶一個有顯示燈的插頭，電筆不合适)，如圖1-14所示。

圖1-14　檢查插座是否正常

(2)檢查閘具及戶表能否有效控制(總閘拉閘後完全斷電，分閘拉閘後分路斷電)。

(3)離地30cm高的插座必須帶保險裝置(保護幼童)。

(4)空調插座應與其他線路分開。

(5)衛生間内插座應是防潮插座且防濺(帶蓋)，照明燈座必須是磁口安全燈座。

(6)廚房、廁所的插座應就近通風道安裝;洗手盆上方不應有插座。

(7)如果有可能的話可以打開電話和電視面闆，用力拉一拉看是否虛設。

(8)詢問電力線(不小于2.5m 2 )、空調線(不小于4m 2 )、電話線、電視線等規格，一概記錄如下：“據工程人員介紹線路規格為……”。

十、檢察管道

(1)各種管道表面鍍層是否完好無破損。

(2)過牆線是否有導管，導管連接是否緊密。

(3)彎頭、閥門處用手摸摸是否潮濕(滲漏)。

(4)排水管道尤其是陽台排污口是否堵塞(用器具盛水倒入排水管道，看排水是否流暢)。

(5)看排污管是否有蓄水防臭彎頭以及防臭地漏。

(6)放空調外飄小台是否做好地漏及防水(潑水實驗)。

如果是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻;看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直;另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地闆下是否空心。具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，若出現空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。

十一、查看水電表

查看水表時，主要看以下幾點：

(1)是否水表安裝。

(2)看水表是否有空走現象。

(3)閥門關閉不嚴。

(4)閥門脫絲，連接件滴水。

(5)截止閥生鏽影響水質。

查看電表時，主要查看的内容如下：

(1)是否電表安裝。

(2)使用數目。

(1)測量室内使用面積尺寸。

(2)目測大緻地平。

(3)測量層高，與售房合同比較。

(4)查問客廳、南、北卧室的空調機位和孔洞(要記錄)。

(5)有無專用垃圾道，其有無堵塞。

(6)驗收合格後抄下電表、水表、煤氣表數值。

十二、先簽收《物業管理條約》

11.在查看了房産後并準備簽收《房屋驗收單》之前，一定先簽收《物業管理條約》，做一個事先約定，避免日後起糾紛。

要清楚以後所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎麼核定，做到明明白白。同時，考察一下小區物業管理公司的資質，看是否具備你所要求的管理标準，如圖1-15所示。

買房之後驗收是必不可少的流程，因此業主在驗房時必須要下功夫。那麼如何才能保證房子驗收沒問題呢？我們總結了驗收的六大技巧，希望能夠對各位業主收房時有所幫助。

技巧一：驗牆壁是否滲水

檢查牆壁是否滲水是驗房首要做的事，因為新房牆壁滲水這樣的事時有發生，如果嚴重整棟樓的窗戶下面的牆壁都會滲水。但驗收這一項，時間最好選在交房前，下過大雨的次日去驗房。若是牆壁有問題，這時幾乎是無法隐藏的。除了滲水外，業主還要看牆壁是否有裂紋。

技巧二：驗電是否通了

如果你不打算更換電的話，那就必須要認真驗一下房屋的電是否通了。驗電線，一般來說，家裡的電線不應低于2.5平方，空調線更應達到4平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。除了看看是否通了電外，看電線的截面面積是否符合國家要求的标準。

技巧三：驗廚衛防水是否漏水

這裡所說的防水，是指廚衛的防水。當然，目前交付的房子，有一些事先已經聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經做了防水，那麼我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那麼在你裝修好時再發現漏水什麼的，以後的維修工程就大了。

驗收防水的辦法是用水泥沙漿做一個檻堵着廁衛的門口，再拿一膠袋罩着排污口，加以捆實，然後在廁衛放水，淺淺的就行了（約高2厘米）。然後約好樓下的業主在24小時後查看其家廁衛的天花。

技巧四：測室内地平是否有誤差

驗地平就是測量一下離門口最遠的室内地面與門口内地面的水平誤差。很多時候也可以體現發展商的建築質量。因為作為業主，根本是不可能去驗收主體結構的，那麼就隻能從這些細節來看質量了。

測量的方法：

去五金店買一條小的透明水管，長度約為20米左右，然後注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個标志，把水管的水位調至這個标志高度，并找個人固定在這個位置；然後再把水管的另一端移至離門口最遠處的室内，看水管在該處的高度，再做一個标志，用尺測量一下這個标志的離地高度是多少。

這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的範疇。如果超出這個範圍，你就得注意了。

技巧五：驗層高是否在2.65米左右

驗層高的方法很簡單，把尺順着其中的兩堵牆的陰角測量，你應該測量戶内的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的範圍，如果房屋低于2.6米，那麼房屋就得重新考慮了，因為這種房屋将使你日後不得不生活在一種壓抑的環境裡。做矮層高對于發展商來說，是非常有效的一種節約成本的方法的。

技巧六：驗窗和陽台門是否密封

驗收的關鍵一點是驗收窗和陽台門的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，隻有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。驗收陽台門一般要看陽台門的内外的水平差度。曾經看過一種情況，陽台的水平與室内的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。

事實上，除了上面所說的項目外，其他的驗收都需要有比較專業的知識才行的。所以你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這樣更能确保您遠離“問題房”，業主就可以開心的入住了。

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