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土地成交總價和樓面價

生活更新时间:2025-01-08 06:13:10

6月14日西安2022年第一批次集中供地第二輪土拍結束。土拍地塊除了地籍編号，宗地位置，出讓面積，用途之外，最受人關注的是成交樓面價這個指标。

土地成交總價和樓面價（土地出讓的樓面價與地産核心指标容積率）1

那什麼叫樓面價呢？樓面價就是單位建築面積分攤的土地出讓價格。通俗來說，就是你的小區所有地上的房子包括住宅，車棚，門房等每平米分攤的土地出讓價格。沒錯，你的房子和車棚單從樓面價來說是一樣的。

樓面價是這樣計算的。

土地成交總價和樓面價（土地出讓的樓面價與地産核心指标容積率）2

我們以GX-3-33-26地塊為例，土地出讓面積23889.6平米，成交價格82500萬元，合每平米土地價格為3.45萬元。我們地上建的住宅都是二三十層，把這些按照一層滿鋪地塊後，按照地塊容積率要求，最多可以平均鋪成兩層半，那就是一平米土地可以建設2.5平米建築。我們用每平米土地價格除以2.5就得出了樓面價為13814元/平方米。這就是土地價格折算到地上每平米建築所分擔的土地出讓金。

計算上述土地樓面價時，我們用到了容積率這個指标。這個指标是如此重要，它是每個開發項目的核心，是靈魂，是紅線，你如果想搞清楚地産的規劃，成本，品質，都必須先把這個指标搞清楚。

容積率是指一個小區的地上總建築面積和用地面積的比例。舉個例子，假如你們小區隻有一棟樓28層，每層面積100平米；有配套門房20平米，配套地面設備用房40平米，車棚20平米，都是一層。那麼小區的總建築面積為2880平米，如果小區占地500平米，容積率就是2880/500=5.76。

容積率指标是政府規定的你可以建設的最大建築面積和用地的比值，對于開發商來說，容積率決定了地價成本在房屋開發中占的比例，地價一定的情況下，容積率越大，地價占比越低，容積率越小，地價占比越大。為了實現可銷售的最大面積，地産公司往往是堅決不允許規劃設計損容的(損容就是容積率小于政府規定的限值，建築面積建的少)，同時，盡最大可能縮減配套面積，提高住宅商業面積，實現利潤最大。

對于我們普通人來說，容積率指标直接涉及居住的舒适度。比如:拆遷安置區，為了節省土地成本，容積率一般都大于5，住宅都是百米高層。而剛需商品房，也是為了分攤土地成本，并滿足一定的舒适度，容積率往往控制在2.8左右，以高層加小高層為主。而改善型住房，不再刻意追求土地分攤的成本，容積率又有所降低，以小高層，多層洋房為準，容積率多在2.0以下，至于零點幾，一點幾的容積率住宅已經不再考慮土地成本了，它追求的高山流水，鳥語花香。

土地成交總價和樓面價（土地出讓的樓面價與地産核心指标容積率）3

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