回顧今年上半年濟南的土拍情況，多數是以底價成交而收官。相比之下，6月11日土拍中，經十一路C地塊卻吸引了22家企業激烈競價，成為“香饽饽”，出盡風頭。截至目前，經十一路沿線已經吸引到綠城、遠洋、祥泰、新城、保利等開發商入駐，作為老城區的成熟地段，各開發商在拿地後做足了功夫，拼戶型、拼價格，這一區域的改善房市場競争變得愈加激烈。

陽光100國際新城：産品設計落後并不吃香

目前，經十一路沿線有陽光100國際新城、萬和府、綠城·誠園等在售樓盤。

陽光100國際新城119㎡戶型圖

陽光100國際新城作為經十一路沿線體量最大、開發最早的項目，銷售周期最長，因周邊擁有成熟配套，市場接受度較高。目前，陽光100國際新城六期共推出1#、2#、3#住宅。在售3#樓戶型區間在82-119㎡，價格區間為15700-20000元/㎡，主力戶型為119㎡三室兩廳一衛産品，但僅有一個卧室朝陽的小三室戶型，在現在主打四面寬的市場上已并不吃香。據置業顧問介紹，不少陽光100的老業主為了和老人住的更近一點，在六期推出後選擇了二次置業。資料顯示，陽光100國際新城3#樓開盤當天共推出房源271套，去化110套左右，去化率未達一半。

萬和府：價格呈高開低走态勢

萬和府由遠洋和祥泰聯合開發建設，此地塊是由祥泰在2019年3月1日土拍中以底價競得鉛筆廠的2宗組團地塊，包含1宗住宅、1宗商業。其中，住宅的樓面價為7022元/㎡。據消息人士透露，萬和府目前主要由遠洋負責操盤，營銷、策劃等環節都是遠洋的工作人員。

萬和府鳥瞰圖

萬和府項目總規劃有10棟住宅，其中兩棟為安置房，整體容積率為3.0。值得注意的是，置業顧問在介紹時表示，除去安置房，項目其他樓座的容積率僅為2.0，置業顧問的這一說法是不是文字遊戲，還需要時間來檢驗。

萬和府沙盤圖

在萬和府對外銷售的8棟住宅中，8#樓、9#樓、10#樓為17層小高層，戶型面積有130平米、175平米;6#樓、7#樓、11#樓為18層小高層，戶型面積為130平米;5#樓、12#樓為26層高層，戶型面積為110平米、140平米。

目前，8#和11#樓已經售罄，在售的7#樓，主力戶型是130㎡三室兩廳兩衛産品，毛坯均價為21500元/㎡，公攤23%。置業顧問表示，7#樓性價比最高，已經售罄的8#樓毛坯均價都在23000元/㎡。

為何加推的房價反而比首開價格都低了?置業顧問表示，是集團組織的大活動，所以現在價格比以前更合适了。相信買過房子的人都聽說過“首開價格最合适”這樣的銷售說辭，但現在的加推價格低于首開價格，難免讓購房者對萬和府價格産生高開低走的印象，擔心自己是否買在高點上。

綠城·誠園：價格或成同片區領跑者

綠城·誠園沙盤圖

綠城·誠園地塊是綠城在2019年12月20日土拍中以總價為5.93億元競得，樓面價為10160元/㎡。項目總規劃7棟高層，1棟25層，1棟21層，5棟17層，共354套房源，容積率2.5。項目目前在蓄客階段，樣闆間還未開放，預計8月下旬首開，釋放的毛坯價格區間為23000-25000元/㎡，主力戶型為134㎡的四室兩廳兩衛産品。

綠城·誠園與萬和府在區位上所處于一條直線，但目前項目西側的南辛莊東路屬于斷頭路，出行隻能繞行德興東街。項目南側與陽光100小學隔路相望，上下學期間路況想必非常擁擠。綜合來看，兩個項目都處于主城區，周邊商業、醫療等配套已十分成熟。置業顧問表示，部分有改善需求的陽光100業主，也打算置換到綠城·誠園項目。

2萬 元/㎡或成片區價格常态

7月23日，記者在經十一路C地塊現場看到，雖然新城在今年6月11日剛剛拿地，但已有挖掘機進場施工作業。

看回新城的拿地價格13966元/㎡，業内人士分析稱，新城經十一路項目價格也将在2萬 元/㎡。

另外，在該區域内，保利于今年1月13日以10.43億元的底價競得五裡牌坊棚戶區改造項目地塊，樓面價為6142元/㎡，地上最大容積率3.81。在當時的挂牌文件中可以獲悉，保利不僅将承擔部分安置房的建設，還将配建一個大型商業綜合體。業内人士表示，在商業綜合體建成後，片區内商業配套将更加豐富，而商品房價格或會受此影響而走高。

教育成短闆，未來片區發展仍被看好

經十一路安置房配套九年一貫制學校

經十一路沿線為槐蔭區和市中區的交界地段，整體商業配套十分豐富，和諧廣場、歐亞大觀樂活城、陽光壹佰美樂彙已經形成成熟的商業圈。交通方面，相鄰的經十路作為東西主軸線，緯十二路和陽光新路作為南北主軸線，路網十分方便。而片區内最大的短闆則是教育配套，雖然經十一路安置房配套的九年一貫制學校已經開工建設，但是屬于片區安置配套學校，未來将由教育局劃片上學。教育的短闆，成為很多準購房者最擔憂的問題。

看向經十一路沿線未來的發展，業内人士分析稱，片區内商業、交通、醫療等配套已經十分成熟，未來保利商業綜合體建成後還将豐富片區内的商業配套。現在，各棚改項目都在進行，片區面貌正在全面提升。同時，由于地理位置的關系，經十一路沿線既有新城的活力，又有老城區的底蘊，總體來說，未來發展還是值得期待的。

（來源：大衆報業·大衆網）

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