今天看到了一張好玩的圖，分享給大家：

不知道制作這張圖的作者是殺豬的，還是個吃貨，反正不管在青島哪裡買房都和豬肉有關。大家可以對比看一看，你的房子位于哪個地方，又是哪塊肉。

其實，我們買房和買豬肉還真的有很多相似之處。

買豬頭肉、肋排，還是肘子、豬蹄，這和位置有關，不同位置決定了房子不同的單價；買瘦肉、肥肉還是五花肉，個人喜好又決定着你是買電梯房還是多層洋房，買郊區新房還是市區老破小。

青島有七區三市，每個區域的房子都不相同。借着這張豬肉圖，我來一一評析，希望給買房者一些幫助。

01 市南區

市南區是青島的首善之區，理應被放在豬頭位置。按理說市南區房價應該最貴，隻是近些年已經被崂山區遠遠地拉在了後面。

從樓市上來說，市南區好的房子實在是太少，就像豬頭肉相對于一頭豬來說一樣稀少。市南區老房子居多，其中以市南中片、東一片的學區房最貴。在我看來，即使是市南區的老房子，也已經沒有多少買入的意義，這其中包括學區房。

除去老房子，市南區其實就沒有多少可說的了。新房基本沒有，2015年之後的二手次新房也不多，還有很多是回遷小區。

我個人認為，市南天山銀海附近的次新小區還可以一看。

至于前海一線的次新小區，基本都屬于高端小區，但被崂山區前海的小區壓制的死死地。這個價位的買房者，已經脫離了買房居住的“低級趣味”，更多追求的是環境和圈子，所以崂山更适合他們一些。

02 市北區

青島市區房價有一個鮮明的特點，就是市南、市北、李滄三個市内區，越往東房價越貴。如市北區：

其中原因，主要是西部開發較早，老房子居多，環境較差，東部多是後開發的。

市北區從西往東，大約可以劃分為三部分，西部是老四方、台東，中部是新都心、CBD，東部是浮山後。

市北西部适合剛需，相關樓盤也推出了小戶型套三，算是比較接地氣。但市北西部直接面臨東李的競争，東李憑借環境的優勢，隐隐還要壓市北西部一頭。

對于預算二三百萬的買房者來說，市北西部和東李是比較難選擇的兩個選項，我個人更加看好東李一些。

市北中部和東部的新房，總價就要三四百萬以上了，其中又以400萬以上的大戶型為主。也就是說，這兩個地方已經不是剛需可以考慮的地界，主要為改善服務。

市北中部和東部的新房，單價其實差不多，但浮山後有學區優勢，所以浮山後更受市場歡迎一些。

二手房上，市北西部的一些次新小區已經非常有性價比，單價甚至在2萬以内，對于剛需還是很友好的。

市北中部的次新房，主要位于新都心。和新房相比，單價上有優勢，但戶型、面積上不占優勢，所以這兩年也不好賣。若遇到急售的性價比高的，可以入手。

浮山後的次新房比較少，僅有的幾個學區溢價太高，不如考慮同片區的新房。

03 李滄區

在上面的豬肉圖上，李滄被列為排骨，還是最貴的肋排。

排骨肉少，大家卻都愛吃；李滄房價不貴，适合的人也多：

李滄也可以分為西中東三部分，西部的滄口和樓山後，是青島市區房價最低的地方。

其新房主要集中在樓山後，單價在2萬以内，适合剛需。二手次新房，則沒有和李村、老四方拉開距離，并不是太好賣。

中部的李村、李村北，李村是一個商圈，号稱山東半島最大，配套齊全，同樣适合剛需。

李村北，基本和滄口一個價，交通、環境上都不是太完美，房價又比緊鄰的城陽南高很多，市場也是很困難。

東部的東李，因為是近十年才大規模開發的，所以樓新、路寬、景美，将是浮山後之後的另一個改善之地。

浮山後是中度改善，東李是低級改善，高端改善則在崂山。

04 崂山區

崂山區的樓市，則要南北劃分：

北部的房子，主要集中在張村河附近，以及更往北的海大附近。

海大附近，緊鄰東李，房價卻高很多，幾乎是全靠崂山區的貴族基因在撐着。這個地方雖然環境也很好，但不在海邊，又是東西狹長的一小塊地方，很難形成前海的高端小區。

張村附近，現狀很差，前景很好，幾乎是崂山區的新希望之地。這個片區正在拆遷，但目前沒有好的樓盤，買房者還需要再等等。

現在，浮山後、東李都沒有多少可開發的土地了，張村或将接替浮山後、東李成為未來的中産集中地。

崂山區中部，西邊的浮山後，主打學區，因為沒有太新的二手小區，僅有的幾個新盤還是比較受歡迎。東邊的CBD，位置很好，卻缺少新樓盤，二手小區也沒有太新的。

崂山南部，主要就是前海一線，從西往東可以分為麥島、石老人、西姜、沙子口等。這些地方背山面海，是青島富人最愛的地方，也是高端改善的主要陣地。

05 城陽區

城陽區比較大，不同區域的價差也很大：

西邊的高新區、紅島、河套、上馬、棘洪灘，目前來看隻有高新區、紅島可以一賭未來。

至于說為什麼是“賭”，因為其位置很好，位于大青島的中心，大配套比較多，學區也有崛起之勢，但和西海岸新區、上合相比，其發展有點乏力。未來能否超過城陽核心區，很大可能還得靠那個行政中心搬遷的傳聞，或者能獲得諸如西海岸新區、上合那樣的支持力量。

中部是城陽街道、流亭街道，城陽街道是城陽區的中心，配套充足，已經發展成為一個獨立的城區。

南邊的流亭，随着機場的搬遷，未來的機會還是很大的。城陽街道适合現階段滿足居住需求，流亭街道則可以滿足對未來樓市的一些新希望。

城陽的西部和中部之間，還夾着一個白沙灣。白沙河的北邊，遍布回遷、經适房，其樓市未來已經沒有多少看頭了。

白沙河的南邊，開發商都主打高端，其實頗有些僞高端的意思。大家要記住一句話，市區容易形成高端居住區，郊區則很難，郊區還是配套更重要一些。

城陽東部是夏莊和惜福鎮。北邊的惜福鎮，尤其是白雲山區域，承接着城陽區人口的轉移，未來或将成為李滄區的東李，但這個時間會很長。

南邊的夏莊，小區和村莊交互，還有很長的路要走，其前景很難與惜福鎮的中心地帶競争。城陽南的東方城區域，因為靠近李滄區，率先發展了起來，但公共交通是一個大問題，隻能等15号線地鐵了。

06 西海岸新區

西海岸新區實在是太大了，我截圖都截不過來了。我在《西海岸新區買房寶典，看到請收藏！》一文中曾經對西海岸新區劃分為7個區域：

其中1号闆塊包括安子、薛家島、金沙灘三塊；2号闆塊包括唐島灣、區政府、長江中路商圈、香江路商圈；3号闆塊包括積米崖、靈山衛東部、石油大學西面；4号闆塊包括兩河路以東、靈山衛以西的區域，基本以東方影都為中心；5号闆塊是原膠南市區，包括膠南老市區、西站、古鎮口；6号闆塊區域比較大，包括老黃島、輪渡、辛安、山科等區域，也是自貿區、中德生态園所在地；7号闆塊就是除上面6個闆塊之外的地方。

上面的豬肉圖把西海岸新區比作五花肉，五花肉老少皆宜，受衆最廣，西海岸新區的樓市也是如此。

從西邊的古鎮口到東邊的安子，從北邊的紅石崖到南邊的唐島灣，西海岸新區的面積是“市南 市北 崂山 李滄 城陽”的兩倍，是膠州市的兩倍，其房價也從1萬以下到2萬以上，對西海岸新區不熟的人很難選擇。

我至今仍秉承我在2019年提出的觀點，在西海岸新區買房，往西不要越過兩河；積米崖以西買房不要離海2公裡以上，最好是1公裡以内。

積米崖以東的老黃島區，買房要在嘉陵江路以南。

西海岸新區太大了，新房庫存也太大了，上述隻是我建議的買房區域。對于其他地方，你在哪裡工作，可以在哪裡買房。

07 即墨區

和其他區相比，即墨區是一個特殊的存在。

從下面即墨區的地圖可以看出，即墨南邊臨膠州、城陽、崂山，其中崂山區是北部的山區，就是不臨青島的市區：

西邊的即墨主城區，和青島市區之間隔了一個城陽區，青島市區的購房需求很難傳導到即墨城區，到了城陽就截止了；城陽區的購房需求，在城陽區内部就可以解決。所以，即墨主城區，隻适合在即墨工作的人買。

東邊的藍谷，距離自己的即墨主城區很遠，距離南邊的青島市區也很遠，基本位于兩不靠的地方。這個地方能夠發展起來，主要的是依靠政策力量，當政策力量撤力的時候，其樓市就很難再有起色了。

但藍谷又是一個有海、有地鐵、有大學的地方，環境非常不錯。這個地方一是适合這裡工作的人，二是适合手裡錢多、想找個地方養老的人。

08 膠州市

膠州的位置，和即墨有點相似：

膠州東邊是城陽區，南邊是西海岸新區，但這兩個區與膠州相鄰的地方都是本區的偏遠地帶，膠州與青島市區又有膠州灣相隔。所以其發展，更多的隻能依靠自己。

在樓市上也是一樣。北邊的膠州主城，隻适合本地工作的購買；南邊的上合，借助上合新區的概念和膠州灣大橋的通車，吸引了一批青島市内和省内其他城市的買房者，但後來房價的下跌證明這些人的判斷都是欠考慮的。

上合與青島市區的物理間隔，并不會随着大橋的降費而消除。所以，我同樣隻建議在上合工作的朋友在那裡買房。

09 平度、萊西

平度、萊西這兩個縣級市，與青島市區之間還要隔着膠州、即墨、城陽，基本吸引不到青島市區的買房者。

所以，你在平度、萊西工作，就可以在那裡買房，其他人是沒有必要去買的。

好了，文章寫到這裡，已經基本把這張“青島樓市豬肉圖”分析完了。就像我們買豬肉還要挑挑揀揀，要考慮家庭成員的喜好，要考慮瘦肉、五花肉、排骨、豬頭肉等的不同價格，買房子同樣也要考慮這些。

在青島買房，首先你要明白自己的需求是什麼，預算有多少，在預算内最大可能滿足自己的需求。

像，你想買個離工作近的，想買個學區房，想買個環境好的，這些都是需求。結合需求的強弱和未來出手的容易程度，我個人建議考慮的順序可以為：學區＞環境＞地鐵＞商業＞醫療等。

現在買房不能隻考慮未來升值能力，因為那個時代已經過去了；首要考慮的是自己的居住需求，适合自己的才是最好的。

本文到此為止，希望能夠對閱讀本文的你有所幫助。若你正在買房，或者已經買房，也可以在文末留言，看看你買的那一塊豬肉，有多少人也愛這個口味。

本文來自青城山說，專寫青島城市發展和樓市分析

#青島##青島頭條##青島爆料##青島身邊事##山東#

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!