十年對于樓市來說，算是一個大周期，天津也在這十年裡，經曆了14年和17年兩個小周期，兩次房價普漲的行情，眼下又是樓市調控放松的時刻，接下來樓市走勢到底如何走，肖老師不敢說，但是我們買房上，可以依據這十年各區，不同小區的漲跌情況，接下來做出最合理的選擇。

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樓市有句話說的好，貴的不一定好，但是好的都很貴，房價低的不一定漲幅大，房價高的不一定漲幅小，看和平十年不同小區的房價走勢，除了公寓，寫字樓漲幅低，沒有跑過通脹，正常的商品房，無論普小還是重小基本都翻倍增長，其中重小漲幅最高，畢竟十年前學區概念沒有那麼強。

學區房也是各區漲幅最高的項目，同樣漲幅的還有老破小房子。

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十年前南開和河西與和平的新房價格差并不高，但是由于學區學片概念，和平的房價漲的更多，這也是我們常說的

買房、選擇大于努力！

同為公寓和寫字樓，河西富力中心和恒盛給大家也敲了醒鐘，做到了房住不炒！房價真的很穩定。

目前河西一片次新房就海河大觀一個，三片新房次新房比較多，新梅江這十年的房價也比較出彩，基本都翻倍了，五湖裡，四大園，全運村等等。

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有人問過别墅，改善盤适不适合投資，河西海逸長洲和南開王府一号兩個例子告訴你，房子保值，但是升值空間不高。

還有作為50年公寓式的九州國際和藝術公寓告訴我們，隻要有學區，房價跑赢大行情沒有問題。

既有學區又有居住環境的融僑觀邸妥妥的漲價多！

純公寓的哪個區都不行，不賠錢，能賣出去就已經謝天謝地了！

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和南開，河西，南開不同，河東河北，紅橋三個區學區概念不足，房子溢價空間不高，整體房價漲幅略低于上面三個區，但是隻要不買太差的，整體跟着大盤走，還是沒有問題的。

目前紅橋三條石附近的次新房價格還是比較高，河與海，惠靈頓，瞰海尚府，居住環境也不多，唯一缺點還是學區問題。

包括海河華鼎在内，華城領秀很多近南開的房子更保值增值，現在中海雲麓公館，也是紅橋項目，但是和南開片區沒有太大區别，賣那麼貴還搶手，說明南開改善認可了。

包括環城很多闆塊，近水樓台先得月，會受到市區外溢購房需求影響，房價都會得到支撐。

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水岸銀座和卓越淺水灣皆出自趙公子之手，買的便宜，賣的時候還便宜，所以樓市裡撿漏從來是運氣活，大家都看到的，不一定是漏，可能是坑。

河東其他正常的商品房小區，基本漲幅都翻倍了。

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同理河北區，公寓，寫字樓，還遷房小區漲幅不理想，其他商品房小區基本都可以翻倍。

從以上整個市區來看，十年翻倍的行情還算不錯，下面我們再對比一下環城四區的房價走勢。

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西青作為環城發展最好，房價漲幅也是最高！

中北鎮這十年發展迅速，由于起步價低，和南開相臨，承接南開河西外溢購房需求。雲錦世家和大地十二城，漲幅都比較多。

還有南站張家窩，這十年房價漲幅都翻倍了。

梅江和現在的水西公園也是目前市區改善置業的主要區域，房價整體高于西青均價。富力津門湖現在的水系景觀也是獨有的，雖然戶籍為西青，但是房價高于河東河北紅橋區很多項目。

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東麗老外環内和環外的房價走勢不同比較明顯，包括今天，津濱大道的熱度還是要高過空港，保利玫瑰灣的二手房一度接近市區，也就是靠開發商的品質和物業。

十年前華明和東麗湖同一起跑線，現在對比一下，隻有風景的房子還在原地踏步，所以還是那句話，天津的湖景房不要碰，不漲價還不好賣，土地還有很多。

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津南今年各闆塊的價格戰不會少，對比十年前，也就海教園還能穩住，雙港沒有新盤入市，富力桃園價格還比較穩定。

辛莊，鹹水沽，八裡台，天嘉湖，新房存量市場大的區域，後期價格還會繼續下跌。

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北辰澤天下挂了華辰學校學區，和海教園的融創同理，環城裡現在也講究學區，單靠居住環境，房價也很難漲，現在新房也是這樣，不帶學區的和帶學區的差價很大，熱度還不同。哪個項目把這個玩明白了，房子就好賣了！

無論市區，環城，遠郊，别墅的價格很難大漲，因為别墅是消費品，二手别墅，有錢人看不上，沒錢人買不起，所以後期賣的時候很尴尬，投資的盡量不要碰！北辰林溪地就是别墅項目。

房價跌的不用看也是公寓了。

市六區和環城的多個項目分析完，我們就可以總結了，如果你想現在買房，未來能好賣，升值不賠錢，以下的這些結論你要收藏好！

1.能買市區不買環城，市區整體的房價漲幅比環城還是要高，未來也是，人往市區走，水往低處流，所以這也是最重要的一條。

2.買環城一定要考慮配套學校，學校越好，後期需要換房的概率越低，房價上漲更有動力。

3.不要買公寓，寫字樓，除了總價特别低的可以落戶的，或者和平可以自住不求升值的可以考慮，其他區不要碰。

4.不要買遠郊，土地資源豐富，規劃多，沒有落地的好湖景房，海景房，情懷需要付出代價。

5.買新房選擇開發商很重要，不僅影響交房，還影響後期物業管理，房産升值保值。

6.買房投資的注意⚠️不是房價越低的升值空間大，好的房子才更有價值，要學會價值投資而不是價格投資。

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