七大新城系列報道

開篇語

随着城市建設的不斷外擴，遠郊新城的概念越來越凸顯。2001年，建設郊區新城的目标也就應運而生，包含嘉定新城、松江新城、臨港新城、青浦新城、奉賢新城、金山新城和城橋新城等新城。

這七大新城，各有各的規劃，各有各的定位，當然房價也漲勢各異，但他們對于上海都同等重要。現如今，18年過去了，經過十幾年的發展和建設，七大新城現狀如何？各自又處于怎麼樣的水平?哪個新城表現亮眼？哪個又“屈居人後”呢？

在這個乍暖還寒的時節，就讓鳳凰網房産帶領着大家來一場七大新城樓市調研之旅，為大家還原一個真實的七大新城樓市。

“位置偏遠”、“交通不便”、“人氣不足”……提起金山新城，人們腦海裡浮現的關鍵詞總是不盡如人意。由于交通的制約以及産業的落後，金山新城成了七大新城中的“後進生”。

據易居研究院發布的上海新建商品住宅庫存面積數據顯示，2013~2018年，金山新城的均價分别在11085元/㎡、11238元/㎡、10810元/㎡、12461元/㎡、24224元/㎡、24219元/㎡。從房價可以看出，金山新城的房價在2017年之前，幾乎沒有漲幅。

一眼望去，金山新城呈現出一派“清涼”的景象。零零散散的人群各自等待公交車，在售樓盤數量相較于其他新城也比較少。

鳳凰網房産在走訪時了解到，目前金山新城在售的熱盤僅有合生海景1号、光明·金山府，建邦國宸府還處于待售狀态，預計6月開盤。而合生海景1号、禦龍錦園和正榮禦首府都已經是尾盤了。

可能是工作日的原因，合生海景1号售樓處并沒有購房者光顧，銷售們三三兩兩地聚在一起聊天。當小編進入售樓處，銷售立刻詢問買房需求，熱情地為小編介紹樓盤詳情：“目前，合生海景一号還有少量房源在售，分為兩棟毛坯，一棟精裝，均價約在2.7萬每平，熱銷戶型83平兩房兩廳一衛，對面即是蒙山中學，距離百聯金山購物中心600米左右。”

據網上房地産數據顯示，合生海景1号二期推出414套，如今隻剩11套在售房源；一期推出409套，也隻有22套房源在售，總計也僅僅33套供應量。不過，合生海景1号可是早在2月份就開盤了，這個節奏的去化情況相較于嘉定或者松江的盤，是比較緩慢的。

純新盤光明·金山府也于2月23日開盤，如今已經賣了一段時間，從網簽數據來看，并不理想。從網上房地産數據看，推出448套，僅售出87套，當然網簽數據存在一定滞後性。銷售顧問對鳳凰網房産表示：“目前去化100多套，我們的盤賣的還是比較快的，一周去化十幾套吧。周末來看的人比較多。”

據其介紹，光明金山府已經開盤，共推出488套14層小高層，高層預計下半年推出，戶型有91平的兩房，均價約在2.5萬每平；116和117平的三房，均價約在2.7萬每平左右；總價210萬起，2020年毛坯交付。周邊商業有萬達廣場，步行大約20分鐘。

從走訪中可以看出，金山新城新盤供應主力軍是合生海景1号和光明·金山府。後續會迎來建邦國宸府的“支援”。而去年碧桂園和農工商在金山拿的地入市尚需一段時間，總體來看金山新城的新盤供應還是比較緊張的。

二手房方面，從網上信息顯示，金山新城的熱門二手房樓盤的售價并不低，基本是和一手房持平的。例如，合生海景1号4月二手房均價在26734 元/m²，環比上月上漲13.46%；棕榈灣花園4月二手房均價27112 元/m²，環比上月上漲0.11%。

金山新城的房價總體來看比較平穩，并未有太大起伏。

18年發展 竟成新城“後進生”

金山新城的定位并不低。它是金山區的政治、經濟、文化中心，是上海市的濱海新城，是石化産業聚集區。雖然和其他新城相比，金山新城的人口總量是不足的，但是相較于18年前的“空城”，金山新城人口流入已經有了很大的進步。

而且，金山新城的配套設施也在逐步完善。金山百聯商場、金山萬達、紅星國際廣場、光明koko都樂彙、複旦附屬金山醫院、蒙山中學、金山世界外國語學校等商業、醫療、教育資源都集中在了金山新城。如果是出于自住的需求，金山新城的配套是可以滿足人們的基本需求。

金山新城人口的導入其實是和其房價增幅不大有很大關系，和上海其他新城相比，不及3萬的均價，勢必吸引了一批剛需置業者。而金山新城房價的增幅以及人口流入的速度還是被其偏遠的地理位置以及交通的因素所制約。

金山新城距離上海市區56公裡，通往市區的交通工具主要依靠大巴車以及金山小火車。雖然，金山小火車的通車緩解了金山新城的交通壓力，從金山衛站坐小火車到上海南站僅需要40分鐘。然而，小火車班次間隔時間比較長，而且換乘都很不方便，和地鐵相比具有不小的局限性。

此外，金山新城在概念上也遠遠不及青浦新城和臨港新城。金山新城主要被規劃為濱海新城，主打旅遊概念，相較于青浦新城的“大虹橋”概念以及臨港新城的自貿區概念和科創中心概念是不夠吸引人的。

提起金山新城，不得不提的是“化工”二字。石化是金山新城的支柱産業，給金山人帶來了就業機會，其中主要包括上海石化、漕泾化工區、金山工業園等産業集群。

不過，化工産業也被屢被诟病會對環境造成污染。鳳凰網房産在走訪時發現，金山新城内已經幾乎看不到化工的身影，絕大多數都搬到了漕泾。金山新城的産業還是以工廠為主，缺少大型商務辦公區，高新産業匮乏。

無論是從區位還是配套來看，金山新城都是屬于七大新城中的“後進生”。據了解，在上海2040規劃草案中，金山新城取消了，替代的規劃名稱是金山濱海地區，在其設置核心鎮中心。然而，在嘉定、松江、青浦等地還是設置新城中心。距離就這樣再一次被拉開……

總體而言，金山新城優缺點并存。一方面，金山新城的成交均價一直處于新城中的末尾，是屬于上海樓市中的價格窪地；另一方面，金山新城是上海遠郊區域，地理位置和交通設施都沒有明顯優勢，産業支撐也不足。

如今，18年發展過去了，“後進生”金山新城交出的這份答卷，大家給打幾分呢？

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