11月20日公布了市政府法制辦就北京市房屋租賃管理辦法征求意見，征求時間為11月20日至12月5日。從該意見可以看出政府對于規範京城租賃市場十分重視，也在積極地做着努力。北京中原三級市場部的專業人士指

　　11月20日公布了市政府法制辦就北京市房屋租賃管理辦法征求意見，征求時間為11月20日至12月5日。從該意見可以看出政府對于規範京城租賃市場十分重視，也在積極地做着努力。北京中原三級市場部的專業人士指出意見中的五項措施對于房屋租賃市場的規範十分必要，但其中也有困難和問題需要各方人士的共同努力和配合以及進一步的完善和改進。

　　一、明确了租賃管理的方式，加強了租賃管理的力度

　　意見中明确說明要建立社區基層管理組織，并由其負責房屋租賃手續的登記，同時也提出了房地産經紀機構從事代理和居間業務的不同情況下租賃登記工作如何辦理（第十一條），北京中原三級市場部的分析人士認為租賃登記制的實行是京城租賃市場逐漸規範和實現全面管理的前提，也是最繁雜、最基礎的工作，這需要各街道、社區的居委會等管理組織的大力和積極的配合。這不僅為了政府能夠整體把脈北京市的租賃市場和流動人口的生活狀況，同時也為稅務部門征稅确定稅基提供了有力的數據支持。現階段雖然已經确定了房屋租賃的租賃稅為5%，但卻很少有人去履行繳稅的義務。因此北京中原三級市場部的分析師認為政府應該加強租賃管理制度的執行力度，除了意見中的事後懲罰外，更重要的是在執行過程中的監督指導力度。

　　二、人均面積有要求，保證承租者的生活質量

　　在意見中規定了“人均使用面積不低于3平方米；其中，成套住宅人均使用面積不低于6平方米。”這是政府對于承租者租住房屋的最低使用面積的限定，此舉體現了政府對于承租客戶的關懷，這一面積也是承租者保證生活質量的最低限度。北京中原三級市場部的分析人士認為現在社會上一般的租賃房屋都有一個行内不成文的規定那就是一居最多住兩人；二居最多住四人；三居至多住6人；按照三居租住人數上限的情況來計算，以一般面積較小的老公房為例，一套房屋的面積一般在50-60平米，如果按照50平米6個人居住那麼人均也可達到8.3平米，即租賃市場上的房屋一般都可以符合政府的标準。而政府的政策主要是針對那些違規居住的情況，如高校學生、外地的打工人士為了省錢而多人居住于一套狹小的住房，或者一些二房東為了出租房屋賺錢會在很小的房間裡擺上上下鋪，這樣都會造成租住人數超标。這不僅會造成房屋内的火災隐患加大，同時由于人口密度過大也很容易造成對外圍居住環境的噪音污染。因此北京中原三級市場部的專業人士也建議房屋租賃者切勿為了一時省錢而将安全和和諧生活置之度外。

　　三、加強了資金監管，消費者資金安全有保證

　　在意見中依然強調了由銀行進行房屋的代收代付操作，這體現了政府對于資金監管重視有加。由于居間業務和代理業務中年付房租的形式都涉及不到資金安全問題，因此這裡說的資金監管主要是針對房屋代理服務中一種給房主月付房租而對客戶季收租金的形式做出的限定。即經紀公司按月給房主租金，但客戶是按季度給付經紀公司租金，這就存在了資金的沉澱，因此意見要求經紀公司将這筆沉澱資金存在銀行由銀行進行監管且不能挪作他用。北京中原三級市場的研究人員認為這樣能夠最大限度的保證消費者的資金安全，以防小型經紀公司依靠此種方式不當得利後卷款逃跑。

　　四、經紀公司5項内容需公示，規範行業從窗口開始

　　“截至11月1日，海澱區立案調查的房地産違規案例中，未在合同中有經紀人簽名的約占10%左右，未在營業場所明示經紀人的占到了四成多。而按照規定隻有持有房地産經紀人證書的人員才有權在房屋租賃、買賣合同上簽字，因此海澱區工商分局再次重申，中介機構必須将聘用的經紀執業人員情況在經營場所明示。如消費者發現中介公司沒有明示的可向工商部門投訴，超三個月未懸挂則最低處以1000元罰款。”根據這則消息可以看出政府對于經紀公司的經營将從嚴審查，而此次意見中也明确提出了五項需公示的證件和材料（第二十條），因此北京中原三級市場部的專業人士認為從經紀公司最前沿的服務窗口――各個門店和分行開始規範，也是行業發展的必然趨勢，同時窗口的狀态好壞更能将公司的管理水平和人員素質間接和直接地展現在消費者的面前。

　　五、明令禁止轉租行為，租賃消費者的利益保障

　　意見中第十五條中的第四款明确規定了“不得擅自轉租、轉讓、轉借承租房屋。”這對出租者和承租者的權益都是最好的保護，也明确表明了政府對于市場上普遍存在的“二房東”現象的立場和态度，由于租二房東的房子會有價格偏高的情況存在，同時由于承租方對于房主與二房東所達成的某些條款不甚了解如租期等，因此風險要比直接從房主處租房高得多，因此北京中原三級市場部的分析人士認為消費者最好不要承租二房東的房子，以避免不必要的糾紛和麻煩、甚至是資金上的損失。

　　最後北京中原三級市場部的專業人士認為雖然從該意見的以上五個方面都能看出政府為了規範租賃市場做出了積極的努力，但在其中還是存在一定的困難和問題，首先由于京城外來人口流動速度快、規模數量大、換房變動頻繁、且沒有像二手房交易中辦理房本前必須繳稅的強制性環節，因此租賃登記制度如何落實到位、以達到真正實現稅款收繳工作存在較大的困難；其次意見中規定“房地産經紀機構與租賃當事人約定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超過一個月的租金。”該條款是否合理有待商榷，因為現今市場上普遍被接受的方式為“押一付三”，這不僅可以保證房主的利益同時也是承租者在一年内交納房租次數比較合理的狀況（一年四次）。而如果按意見執行則需客戶交12次租金，不僅增加了其付租的時間成本和操作成本，同時也不宜保障房主的利益（對于家電、家具全齊、甚至是有電話的出租房屋，一月租金不足以平衡房屋内的财産價值和平抑惡意拖欠電話費的風險）。

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