本文主要内容：

容積率和用地面積的概念；

容積率高低，不同的規劃形态和業态；

中鷹黑森林

一般而言，容積率和用地面積的指标是一定會對外公布的樓盤基礎信息。

比如上一篇《設計小知識|綠地率》篇中提到中鷹黑森林，這個樓盤綠化覆蓋率100%，我又查了下公開資料，用地面積12萬㎡，容積率2.2。

再比如土地公告，上海2022年第二批集中供地，預告信息除了區位四至，土地面積和容積率也是必備項。

土地出讓預告

中鷹黑森林對外宣傳資料裡沒有提到密度、綠地率等信息，土地出讓預告信息也沒提這些，為什麼呢？

因為密度和綠地率等雖然重要，但還不足以決定地塊的開發強度。

綠地率、密度、人口、車位等都是必要的規劃指标，但都不會如影随形得跟着項目露面。

用地面積和容積率則不同，從土地公告到總圖公示到項目預售至交付，兩個指标會貫穿項目始終。

作為項目開發的基礎條件，基本限定了項目開發的邊界。一切基于未來的想象都需要在這個範圍内展開。

本文重點做一下容積率和用地面積的小知識分享。

主要内容：

1、容積率和用地面積的概念；

2、容積率高低，不同的規劃形态和業态；

以下切入正題。

綠城·湖畔雲廬

概念|容積率（R）和用地面積

容積率（R）=地上總建築面積/淨用地面積。

首先，容積率是由政府規定的，土地出讓指标裡會明确規定容積率。

有的城市是規定一個上限值如上海；有的城市則會規定一個區間，比如江蘇諸市。

通過容積率我們可以大緻判斷一個地塊做什麼業态的産品。

一般來說，開發商是盡量做足容積率來達到利潤最大化的。

原因也簡單，一定用地面積下，容積率做得越足，可售面積就越多，貨值可能就越高。

至于損失容積率，售價更高？貨值會更高？也有這個選項，這個做法，不過少之又少，因為這是一種少數人才走的路。

扯遠了，言歸正傳。

容積率（R）=地上總建築面積/淨用地面積。

公式裡的分子“地上總建築面積”和分母“淨用地面積”指什麼?

① 地上總建築面積：

地上是因為大部分情況下，地下面積不算容積率，各地政府也可以根據規劃和管理要求對地下建築面積計算地下容積率。一般也會另有規定。

這裡提到的“地上總建築面積”按照《建築工程建築面積計算規範》的規定計算，同時需要結合各地區的面積計算規定。

一般不含作為公共用途的架空層面積；屋頂機房樓梯間，水箱等不超過一定比值也不計入建築面積；而合規陽台計容算一半面積，合規飄窗、閣樓、半地下室計容不算面積。

所以，地上總建築面積≠地上總建設面積，一字之差，差異也很大。

設計和成本兩個口為此可以溝通交流感情良久。

② 淨用地面積

這裡的概念在“用地面積”前面加了一個“淨”。

所以，我們先說什麼是“用地面積”。

地産項目要開發，必須取得建設用地規劃許可證如下圖，這個裡面就有用地面積、淨用地面積等數據。

用地規劃許可證

總用地面積：指本次出讓的，紅線範圍内的土地面積總和，包括可用于建設的用地面積，代征市政道路用地和代征市政綠化景觀用地、市政管線用地、公共活動場所等。

淨用地面積：指用地紅線内可用于建設的土地面積。

所以，

淨用地面積=總用地面積-代征用地（公共道路、公共活動空間、綠化、市政用地等）

綜上：容積率反映了我們可以在一塊土地上建設多少建築，建築面積又可以是土地面積的多少倍。

體驗|容積率高低與業态

容積率和小區的建築私密性，采光通風，公共空間舒适度，人口密度，停車等等均強相關。

以前，業界普遍認為，容積率越高，居住舒适度就越差，因為容積率高的住宅項目意味着小區房子密集，居住人口就越多，生活舒适度就下降。

相應的，容積率越小，房價越高；容積率越大，則房價越低。

事實果真如此嗎？請看不同容積率從0.3-4的小區規劃圖：

上海喬愛莊園 R=0.3

上海水悅堂 R=0.7

中海方山印 R=1.3

中南旭輝·和樾 R=2.0

杭州融創大家·錢江侯潮府R=2.5

上海寶華城市之星，R=2.8

杭州濱江翡翠海岸R=3.0

西安當代境MOMΛ R=3.5

上海中海建國裡 R=3.81

以上是容積率從0.3-3.8的典型規劃總圖代表，開發商均為主流開發商。

總結下容積率對應産品大概規律如下

① 容積率1及以下基本可以是别墅盤。

容積率從1.2/1—0.7—0.5—0.3及以下，别墅從疊拼—聯排/合院—雙拼—獨棟發展。

容積率越低，單棟别墅占地面積越大，如喬愛花園，綠城玫瑰園等别墅盤。

不過，“限墅令”之後，容積率1以下的土地基本沒有了。當然1-1.5之間的土地也不批3層以下的低層住宅了。

所以以低層（3F以下）為主，1.2容積率以下的項目的确稀缺。

② 容積率1.2-2.2之間，産品組合業态極其豐富。

可以是純18F，純11F，純8F，18F 11F，18F 8F，18F 4F/6F（甚至3F以下，如果規劃允許）等等組合。

這個區間的項目也是最多的，不勝枚舉，購房者可以挑花眼。

③ 容積率2.2-3之間，産品組合回歸簡單，以高層大高層為主。

容積率超過2.2，在住宅裡算是高容積率了，建築平均層數基本要達到10F以上，疊加日照要求，大部分城市是純18F樓盤或者是20F 多層的大高層項目為主。

如果18F以下與20F 價差，也不排除高層（18F以下） 大高層（18F以上）的組合業态。

這類業态的項目，18F以下的得房率、電梯效率等優于18F以上大高層。

④ 容積率3-4之間，20F 大高層盤。

這個區間的項目在華東已經很少見，多在市中心區的拆遷項目，地塊小，需要高容積率來對沖優越的區位和高昂的地價。

萬科中興路一号 R=3.54

容積率4以上的項目，個人認為不适合作為居住項目開發，此處不提。

看了上面這麼多規劃，可以發現：

容積率越低，建築層數其實越低。一定土地面積内的居住人口越少。

一些1 容積率的項目，做高層 多層/低層，我們叫“拉高拍低”。其實是變相的讓高層區域（容積率高區）盡量少占土地資源，盡量多的土地來做低層（容積率低區）。

容積率越高，建築層數越高，一定土地面積内居住人口越多。

人口多，對于小區内的健身場所、兒童活動區域、會所核心以及樓宇内的電梯、消防通道等形成的壓力的确會更大。

好在近些年，主流房企對于小區居住環境越來越重視，對于架空層、小區兒童遊樂場、宅間組團集中綠地等打造越來越重視，就算是容積率相對高的項目也擁有了不錯的社區公共活動空間。

所以，買低容積率的小區，還是需要以經濟實力為基礎。

而高容積率的小區，居住體驗也可能會很好。

重要的是找準個人與家庭生活的需求，然後去選擇。

人生本應該有許多可能。

部分圖片來自于網絡。

作者：家有二寶，地産設計搬磚十餘年。面對不确定的未來，步履不停！

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