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臨近年底，各個城市放松限購的消息滿天飛，不管真假，先博一波關注度再說。這不，網傳濱海新區也要放松限購了。

被傳的沸沸揚揚的版本是這樣的：

對承接京津冀協同發展，非首都功能資源及招商引資引進企業和濱海新區企業的非本市戶籍職工，以及在濱海新區居住滿6個月的非本市居民家庭，允許在濱海新區購買住房一套，不再提供社會保險或個人所得稅證明。

然而，根據券商中國記者的求證，上述消息并非完全屬實。天津濱海新區住建委工作人員介紹，新政策正在研究尚未落地，将來落地政策也會有細則，現在網傳内容不可信，目前外地人在濱海新區購房還是需要三年内連續兩年社保。

注意，這段話裡面，有兩個關鍵詞非常重要，一個是“新政策”，一個是“正在研究”。

既然稱之為“新政策”，肯定是和目前執行的不太一樣。根據現在的形勢，新政策隻可能寬松，不可能收緊。

根據住建委的表态，筆者猜測：新政策在12月底之前有望落地。

前段時間，濱海中關村科技園剛剛放松過限購，如今，針對整個濱海新區的新政策又在研究當中。那麼問題來了：濱海新區為什麼這麼着急要放松限購呢？

2

濱海新區，位于天津東部沿海，面積2270平方公裡，超過天津總面積的1/5。

雖說和城六區是“雙核”發展的，但從地理位置來看，濱海新區就是大遠郊。

對于許多老天津人來說，他們一年到頭也去不了濱海幾次。

1994年3月，濱海新區成立。2006年5月，濱海被國務院批準為上海浦東新區之後，中國第二個改革配套試驗區。2014年12月，濱海新區獲批自貿區，成為北方第一個自貿區。

這樣的定位不可謂不高。而且，這十幾年來，天津政府對它的扶持和投入力度不可謂不大。

然而，濱海新區發展到今天，并不能稱得上是成功的。

目前，除了塘沽老城區、泰達開發區和中新生态城這三個區域之外，其他的地方和鬼城并無兩樣。

可即便是這三個區域，其樓市也有諸多問題，這個我後面會細講。

所以，2017年4月1日，天津政府頒布商品房限購政策時，濱海新區是被排除在外的。這也就是說，濱海新區一直是不限購的。

注意，這裡所說的“不限購”，并不是說外地人就可以随便買。而是，在有天津購房資格的前提下，可以不限購置套數。

可這項比任何區都要寬松的限購政策，并沒有為濱海樓市帶來多大的利好。

3

濱海新區，由塘沽區、漢沽區、大港區三個行政區和開發區、保稅區、天津港三個功能區組成。

其中，塘沽是老城區，到如今已有近千年的曆史了。作為老城，配套當然也是比較齊全的。

但是，這裡城市界面比較老舊，房子普遍以老公房為主，居住體驗感很差。

這些老破小的價格普遍在1.5-2萬之間，一套小面積的房子，總價也就在幾十萬到一百來萬，很适合資金有限的北漂上車，也适合外地來津的人群買來落戶用。

注意，1.5-2萬的價格是今年5月份我們去調研時的價格，現在，筆者在綠中介網站又重新查了一遍，發現我們之前看過的小區，價格普遍比五月份下降10%以上。

這些老破小，雖然配套比較齊全，但由于缺乏優質學區支撐，再加上離市中心較遠，所以，抗跌性自然比不了城六區。

也許有人會說，塘沽一中這兩年高考成績十分亮眼啊，尤其是今年，包攬天津市高考理科第一、三、五名，文科第五名。全天津市700分以上的40多名考生中，塘沽一中占了6人，600分以上的300餘人。

可是，大家不要忘了，塘沽一中也隻是個高中而已，如果提起塘沽優質的小學和初中，對不起，筆者實在想不起來。如果非要說的話，浙江路小學、草場街小學、新港一小還勉強算是不錯的了，但和城六區比起來，實在不是一個檔次。

如果你隻是為了落戶而選塘沽的話，筆者推薦兩個片區，一個是輕軌“塘沽”站片區，另一個是新港片區。

輕軌站附近，交通比較便利，生活配套也很齊全，和其他發展不成熟的片區比起來，抗跌性還是相對強不少的。

▼塘沽站

新港片區，有剛建成的萬達廣場，預計日後會吸引更多的人流量。另外，相對于塘沽老城區來說，這裡城市界面要新一些，次新盤也相對較多，更适合居住。

4

泰達開發區建設的比較早，建設标準也很高。現在看來，應該說算是天津最成功的開發區了。

泰達開發區，逼格是很高的。MSD核心區，有4棟國際水準的頂級寫字樓、2座共6萬平方米的商業裙房和1條1萬平方米的“泰食彙”休閑美食街，以及3萬平方米的中央花園、1.5萬平方米的屋頂花園。

MSD周邊也是開發區最繁華的區域，除了MSD商圈，周圍還坐落着市民廣場、南開大學分校、泰達醫院、泰達圖書館、萬麗國際酒店，以及新建的高達100層的地标建築周大福大廈。

當然，泰達開發區的房價也是濱海所有區域中最高的。二手次新品質盤普遍在3-4萬，新盤最高能上四萬五甚至五萬，當然，現在都有一定幅度的下跌。

這一區域的次新品質盤，如柏翠園等，價格在4萬以上。

泰達開發區，适合那些資金狀況比較好，對居住品質要求高，但又不習慣城六區車水馬龍的人群。

5

中新生态城，位于最北部的漢沽。這裡分布着大量的景區，主要是以旅遊産業為主。

前幾年，這裡還是荒無人煙的鬼城，這兩年改善了不少，然而，即便如此，然流量還是少的可憐。

這裡除了景區、遊樂場之外，就是大量的住宅。到了晚上，亮燈的不到一半。

這充分說明，買中新生态城的客群，大多數是投資客，或者是本地人作為度假用的第二居所。

目前，中心生态城的新盤，價格在1-2萬之間(别墅除外)，和5月份相比，也有一定的跌幅。

6

之前我們曾講到過，在樓市下行期，越是急着放松的城市或區域，恰恰說明其自身的問題越嚴重。

濱海新區，作為離天津市中心有40多公裡，自身面積2270平方公裡的區域，很多地方的發展都是很不成熟的，再加上缺少優質教育資源，對北漂的吸引力不夠，所以，樓市自然就缺乏有力的支撐。

從某種程度上來說，濱海調控的放松是必然的。希望等那一天真正到來之時，大家都能理性對待。

來源: 米宅

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