「離地鐵近的房子性價比更高？」

@梨享果園

坤甯好！時常看你的微信和電視節目，關于房産這塊受教不少。想了解下，明年東南方向裕華區和高新區有哪些将要開盤的樓盤，并且價格在1.1萬左右的?

答：非常感謝你的支持，明年東南方向主要有裕華區的世茂項目和萬科、保利在北樂鄉的項目。

世茂項目在東二環與裕華路交口西南角，規劃2棟高層和1棟公寓，這個項目地段很好，屬于二環裡的稀缺住宅産品，但是體量不大，占地90畝，其中70畝用于建設公園，居住環境還是不錯的。但是世茂的價格可能要2萬左右了。

萬科和保利新項目位于藁城區，地鐵3号線2期工程終點站北樂鄉站附近，另外，京石城際也有北樂鄉站的規劃，這個區域未來的發展潛力是相當不錯的，但是價格現在還不知道。

整體來看，裕華區9月住宅成交價格18261元/㎡、公寓成交價格14309元/㎡，高新區9月住宅成交價格14923元/㎡、公寓成交價格11994元/㎡。

這兩個區的價格都是比較貴的，目前在售的項目裡，像融創中心17000元/㎡，富力城17000元/㎡，九宮館14500元/㎡。

高新區融創臻園壹号的洋房，價格12500元/㎡帶1500元/㎡的精裝修，高遠旭東城10900元/㎡毛坯，還是比較符合你這個價位需求的。

需要提醒的是，明年新項目入市，價格未必會比現在的項目更低，因為等新項目入市，價格戰會不會延續到那個時候，真的說不好說。

@北京天安旗艦店

我是北漂一族，石家莊藁城共兩套房子，出租中，可能過兩年孩子不能在北京上初中，要回石家莊，但是回石家莊對經濟收入沒有信心，所以不敢有太大投資，手裡50萬閑置資金。

村裡正好蓋小區，三環外杜村的新民居，小區一共440套住宅，都是本村人居住，蓋了20套2層商鋪，不到3000一平米，兩層的，樓下70，樓上70，沒有産權。

因為不想有太大壓力所以不考慮再買縣城和石家莊的住宅了，商鋪這方面沒有經驗，擔心買了出租不好租，也不升值，不買又怕以後買不着，升值了，好租了，看你的文章寫的挺靠譜，所以咨詢你一下，有沒有投資價值。

答：要說有沒有投資價值，主要還是看它的租金回報，要根據村裡現有的門市租金來估算你的意向商鋪的租金，根據你說的村裡中心位置的門臉在1500/月以内，這個商鋪的消費群體依然是本村的居民，而且小區又建在村外邊，租金和村裡的老商鋪會差不多，甚至可能達不到。

42萬總價的話，一個月按照1500來算，1年是18000元，年租金回報率是4.28%。

考慮到小區建了20個商鋪，可能會有低價競争和閑置風險，能挑到守着小區大門口的倒是還可以，位置好的可以做小超市比較穩定，如果太靠邊，做飯店的話不太穩定，開完飯店的商鋪再想租給其他行業就難了。

所以如果有好位置的，還是可以買的，位置太差容易租不出去，就沒有投資價值了。

@東東

請問，融創臻園壹号是否值得買，自住。

答：融創臻園壹号在裕華路和阿裡山大街交口西南角，距離地鐵1号線火炬廣場站4.7公裡，駕車需要10分鐘。到地鐵站的通達度和附近的幾個項目比起來，還是有優勢的，畢竟沿着裕華路直行就可以到了。

項目南側是政府規劃的教育用共占地40畝，将來要建中學和小學，項目内部配建幼兒園。

這個項目的交房時間比較晚，要到2021年10月30日才交房，需要等上3年才能住進去。

自住的話，一定要考慮到入住時間這個問題。交房後再裝修通風，大概也要到2022年春節了。

它現在在售精裝的洋房，132㎡的戶型有2個陽面卧室和1個陽面的客廳，從戶型的舒适度和精裝的價位，還是比較适合自住需求購買的。

@M

和平路東二環那的保利茉莉公館怎麼樣？現在均價17000左右。

答：保利茉莉公館沁香園在和平路和新元高速東側，距離東二環1.3公裡，緊鄰和平路快速路，交通還是不錯的。

教育配套的話，自身配建幼兒園，附近1公裡有白佛幼兒園、白佛小學、五十三中。

它的商業配套就差一些了，除了沿街底商，去附近的北國超市或者天山海世界商圈，要3公裡。

保利茉莉公館精裝修17000左右的價格，目前隻剩三室的房源，首付大概60萬左右。

它的競品項目主要是恒大禦景半島，恒大禦景半島毛坯均價17500，精裝均價19500。

相比起來，這個項目性價比蠻高的，雖然容積率3.3偏高，但是距離地鐵1号線白佛站隻有2公裡，還是可以考慮入手的。

@雪花

請問連廊結構的戶型是什麼？有什麼優缺點？

答：這種戶型是在樓棟之間設立連廊，兩部電梯分開放在兩側，使得南向的中間戶型通風情況更好。

像下邊這個圖的戶型就屬于連廊設計。

這種戶型的優點是中間戶的通風比較好。

缺點也是顯而易見的，因為兩部電梯分離，增設連廊，增加了公攤面積。中間戶型還好，因為獲得了更好的通風效果，但是兩側的戶型平白多增加了公攤。

另外，如果中間戶型是北側開窗的戶型，私密性會受到一定影響。因為連廊的設計，中間戶型會北側開窗，連廊來來往往的鄰居，不可避免的會經過自己家的窗戶，私密性受影響。

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