序号

考核内容

規定分值

評分标準

一

基礎管理

25

15款66條

（一）規劃建設資料齊全

1、建設用地規劃許可證

2、建設工程規劃許可證

3、規劃總平面圖、道路規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖、建築工程消防驗收意見書、人防驗收報告、建築名稱核準書等與項目建設有關的資料

4、規劃變更批準文件

5、臨建房屋批準文件

6、竣工備案表

7、項目竣工總平面圖

8、單體建築、結構、設備安裝竣工圖

9、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖

10、設施設備安裝、使用和維修保養技術資料

11、各單項工程竣工驗收證明材料

1

缺一項扣0.2

（二）承接查驗手續完備

二

房屋管理

11

6款29條

（一）房屋竣工并投入使用，管理井然有序

1、管理區域路标、交通标志、引導指示牌标志規範、清晰

2、房屋棟号、樓層、房号标志規範、清晰

3、區域明顯位置設有引路方向平面圖

4、區域明顯位置設有入駐單位名錄牌

5、建立房屋産權（使用人）清冊

6、房屋維修、養護記錄完整

7、房屋建築質量符合使用要求，無安全隐患

3

一項不符合扣0.5分，發現一處不符合扣0.2分

（二）無違章搭建和擅自改變房屋用途現象

1、公共物業建設符合規劃設計要求，無違章搭建現象

2、房屋及設施使用符合設計要求，無擅自改變用途現象

1

發現一處不符合扣0.5分

（三）房屋外觀完好、整潔

1、外牆清洗按計劃實施、記錄完整

2、房屋外觀完好、整潔,無滲水現象

3、房屋外牆面是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕牆的，清潔明亮、無破損，并有檢測記錄；是塗料的，無脫落、無污漬

4、房屋外部無亂貼、亂塗、亂畫和亂懸挂現象

2

發現一處不符合扣0.2分

（四）房屋室外附加設施安裝符合規定

1、建立定期巡視檢查制度，記錄完整

2、室外招牌、廣告牌、夜景燈等設施按規定辦理報批，手續齊全

3、空調安裝位置統一，管線整齊，冷凝水集中排放

4、房屋室外設施安裝牢固、規範，無安全隐患

5、發現安全隐患，及時告知業主及相關當事人，采取相應防範措施

2

發現一處不符合扣0.2分

（五）房屋天台管理有相應措施

1、專人負責天台日常巡查工作，并有記錄

2、對非巡查人員出入有相應管理措施

3、天台整潔，無積水，無亂堆亂放及滲漏現象

1

發現一處不符合扣0.2分

（六）房屋裝飾裝修管理嚴格、規範

1、建立完善的房屋裝飾、裝修管理制度及流程

2、按有關規定辦理裝修手續，裝飾裝修方案經消防部門核準

3、簽訂裝修管理協議和裝修安全管理協議，并将裝飾裝修的禁止行為和注意事項書面告知業主和使用人

4、裝修施工人員登記、備案手續完備

5、裝修現場管理井然有序，消防及安全防範措施得當

6、裝修垃圾定點堆放，定時清運

7、裝修管理資料分戶存檔，查驗記錄完整

8、每日巡視檢查，發現危及房屋結構安全及損害其它業主合法權益的行為，應于發現當日以書面通知勸阻和制止，制止無效的于兩個工作日内書面報告業主和有關部門，并存檔備查

2

一項不符合扣0.2分

三

共用設施設備管理

30

十二款61條

（一）共用設施設備完好，管理和運行狀況良好

1、設施設備專業管理人員配置合理，崗位責任明确，工作認真負責

2、建立設施設備總賬、台賬、設備卡，記錄完整

3、設施設備管理制度運行、維護、保養、檢查等管理制度健全

4、年、季、月度設施設備維護、保養計劃周密，并按計劃實施

5、日常設施設備檢修、巡視、保養、緊急情況處理等記錄齊全

6、小修、急修及時率100％，記錄完整

7、未發生重大管理責任事故

5

一項不符合扣0.5分

（二）室外共用管線、管道和道路管理

1、室外共用管線統一入地或入公共管道，無架空管線；

2、排水排污管道通暢

3、雨水井、化糞池定期巡檢、疏通與清掏，無堵塞、無外溢現象，記錄完整

4、道路通暢，路面整潔平整

5、路面井蓋無缺損、無丢失，井蓋表面标志清晰

2

發現一處不符合扣0.2分

（三）設備機房管理

1、設備系統圖、操作規程、崗位責任制、應急預案流程圖、定置圖、特種作業人員資格證書等齊全，張貼于機房明顯位置

2、交接班制度完善

3、儀器儀表運行正常、數據準确

4、設備管線标志清晰

5、有環境要求的設備機房，溫、濕度在規定範圍内

6、機房整潔、無滲漏、無積水、無雜物堆放，設備表面無積塵、無鏽蝕

7、機房防鼠措施得當，防鼠闆質材、規格，防鼠網，防鼠藥物投放等符合規範要求

8、設備噪音符合規範要求

2

發現一處不符合扣0.2分

（四）設備備品、備件的庫房管理有序

1、建立完善的備品、備件采購、出入庫管理等制度及流程

2、根據配件的存放要求進行分類存放，并定期檢查

3、對危險品、重要及有特殊要求備品、備件單獨存放，并建立相應的檢查管理制度

4、建立重要備品、備件的報廢管理制度并有相應記錄

2

一項不符合扣0.5分，發現一處不符合扣0.2分

（五）供電系統管理

1、管理制度與措施符合專業要求，執行嚴格，運行、維修、保養、巡檢記錄完整

2、限電、停電有明确的審批流程

3、停、送電嚴格執行操作票制度

4、變配電室安全警示牌配置齊全

5、高壓用具配備齊全，并年檢合格

6、後備電源設備定期檢測，符合應急使用要求

7、有完善的停電應急處理方案和臨時用電管理措施

8、公共照明正常

2

一項不符合扣0.5分，發現一處不符合扣0.2分

（六）弱電系統管理

1、系統設備配置齊全、運行正常、現場測試符合要求

2、系統及子系統運行、維修、保養、巡檢計劃周全、記錄完整

3、監控錄像圖像清晰，按規定時間保存備查

4、中央控制室管理實行24小時專人值班制度

2

一項不符合扣0.5分，發現一處不符合扣0.2分

（七）消防系統管理

1、消防設施設置平面圖、火警疏散示意圖按幢設置在樓層明顯位置

2、消火栓櫃、消防卷簾、滅火器、疏散指示燈、應急燈及應急工具等消防設施完好、有效，并定期組織檢驗、維修

3、消防水泵、管網、閘門等設備運行正常，測試、維修、保養記錄完整，水壓正常

4、安全疏散通道暢通，疏散标志和示意圖設置合理、醒目

5、區域消防通道暢通，無雜物堆放，無違章占用

3

一項不符合扣0.5分，發現一處不符合扣0.2分

（八）電梯系統管理

1、準用（合格）證、緊急電話和乘客注意事項置于轎廂醒目位置

2、電梯維修保養合同規範，監管措施得力

3、電梯機房通風、照明情況良好

4、電梯轎廂、井道内保持清潔，轎廂廣告設置有序，無亂貼、亂畫

5、電梯運行平穩，維修、保養、檢修記錄完整

6、機房配置的專用工具齊全，使用方便

7、電梯機房配有平層标志線

8、電梯按合同約定時間運行，出現故障，維修人員規定時間内到達現場

2

一項不符合扣0.5分，發現一處不符合扣0.2分

（九）給排水系統管理

1、備有《二次供水衛生許可證》，水質定期檢測，符合衛生标準，人員持證上崗

2、給排水及中水系統設備完好、運行正常，日檢查，月、季、年保養制度完善

3、水箱蓋設有密封條、防蚊網并上鎖，水箱周邊無污染源，定期清洗、消毒、檢查記錄完整

4、水泵、閥門、管網等設備名稱、流向、運行狀态标志清晰，無鏽蝕、無跑冒滴漏、無污染

5、限水、停水有審批流程，按規定時間通知用戶

3

一項不符合扣0.5分，發現一處不符合扣0.2分

（十）空調系統管理

1、空調系統運行正常，水質符合标準，冷卻塔運行正常且噪音不超标，管道，閥件及儀表完好，無跑、冒、滴、漏現象

2、空調系統日常巡查、維修、養護及排除故障流程符合技術規範

3、空調系統發生故障，維護人員在規定時間内到達現場維修，記錄完整

4、新風、送排風系統工作正常，管道和過濾裝置定期清洗、消毒，符合衛生要求

3

一項不符合扣0.5分，發現一處不符合扣0.2分

（十一）避雷系統管理

1、備有避雷設施位置平面圖

2、避雷設施定期檢查、測試，記錄完整

1

一項不符合扣0.5分

（十二）節能降耗計劃與措施

1、建立能耗定期監控、統計、分析制度

2、制定節能降耗計劃與實施方案

3、通過管理創新、技術改造，達到明顯節能效果

3

一項不符合扣0.5分

四

秩序維護、消防及停車場管理

12

3款17套

（一）秩序維護管理

1、制定符合項目特點的秩序維護方案，重點部位設置監控設施，監控記錄保存符合規定要求

2、秩序維護人員考核審查合格，配置合理，崗位責任明确，作風嚴謹

3、主出入口及關鍵崗位實行24小時值班、巡視，并記錄完整

4、安全标志設置合理，對可能危及人身安全的地點和設施設備，有明顯警示标志和防範措施

4

一項不符合扣1分，發現一處不符合扣0.2分

（二）消防管理

1、制定消防安全制度，消防安全操作規程

2、實行防火安全責任制，明确消防安全責任人

3、消防中控室實行24小時專人值班制度，值班記錄完整

4、消防安全巡視檢查并記錄

5、消防安全隐患的整改記錄

6、定期進行消防知識培訓，消防預案每年演習不少于兩次，記錄完整

4

一項不符合扣1分，發現一處不符合扣0.5分

（三）停車場管理

1、設有停車場、庫車位平面圖

2、公示停車場管理規定、停車收費标準

3、停車場标志、車輛行駛路線設置合理、規範

4、固定車輛簽訂停車管理服務協議，發放出入證，車輛進出記錄完整

5、臨時車輛出入登記及時，記錄完整

6、機動、非機動車輛停放有序

7、停車場、庫巡視檢查記錄完整

4

一項不符合扣0.5分，發現一處不符合扣0.2分

五

保潔服務

12

7條

1、保潔人員配置合理，責任區域明确，保潔全面實行标準化服務

2、垃圾推行分類管理

3、保潔設施設備配置合理，垃圾日産日清

4、定期對保潔設施設備進行衛生消毒

5、管理區域内道路、綠化帶、停車場等共用場地無紙屑、煙頭、塑料袋等廢棄物，及時清理積雪、積水

6、房屋共用部位及共用設施設備保持清潔

7、防治鼠害、蟲害等有計劃，有措施，有記錄

12

一項不符合扣1分，發現一處不符合扣0.1分

六

綠化管理

4

7條

1、綠化養護人員配置合理，責任區域明确，落實工作标準

2、綠化圖紙、苗木清單等資料齊全，養護計劃、設備、工具台帳完善

3、設置有愛護綠化提示标志，重點樹木品種實行标牌管理，室内租擺綠植定期更換

4、綠化藥劑、肥料使用管理記錄完整

5、作業有安全防護措施

6、各類喬、灌、草等植物長勢良好，修剪整齊美觀，無折損、斑秃現象，無病蟲害，無土壤裸露

7、綠地無改變用途和破壞、踐踏、占用現象，樹木無懸挂物及晾曬物品

4

一項不符合扣1分，發現一處不符合扣0.1分

七

精神文明建設

2

4條

1、采用宣傳資料、宣傳欄、網絡信息等形式，倡導和諧社區建設

2、每年開展2次以上文體活動

3、企業形象宣傳有計劃、有措施、有效果

4、活動有記錄，照片或影像齊全

2

一項不符合扣0.5分

八

管理效益與創新

4

4條

1、物業服務費收繳情況良好，收繳率達98％以上

2、财務報表反映項目經營狀況良好、有較好的經濟效益

3、提供适合業主需求的特約服務項目

4、管理服務創新有計劃、措施和效果

4

收繳率每降低1個百分點扣0.3分，其它一項不符合扣1分