最近，上海新一輪的樓市調控政策中有關新房搖号的新規正式落地實施。政策方面較為明顯的偏向于優先滿足”無房家庭”的自主購房需求。

通過表格，我們也可以看到本次新房搖号“積分制”，分為基礎和動态兩大部分。其中，動态部分計算相對簡單，主要是社保繳納因素。按繳納社保月份數計算，每月為0.1分，依次累加。而基礎部分，相對複雜：包含了婚姻、戶籍、名下房産、5年内購房情況共4大因素。

這次我們就對以上兩大部分的5個因素進行解析。

新房開盤何時需要搖号？

新開樓盤的拟認購對象的總組數與準售房源套數比例超過1.3：1，應當先啟動積分排序，再進行公證搖号。當該比例小于等于1.3：1，則不再進行積分排序，全部納入公證搖号。

如果進行積分排序，如何計算積分？Q&A

一、社保繳納因素：年限分=社保繳納月數*社保繳納系數（系數：0.1-0.24分/月，具體按項目具體情況而變）

單身：個人社保繳納實際月數

家庭：按家庭中社保繳納最高的1名成員計算

Q1：退休人員社保年限怎麼計算？

A：退休人員的社保年限是實際交多少個月算多少個月

Q2：社保繳納系數規定的标準是什麼？

A：社保繳納系數區間：每月0.1至0.24分，按上市項目産品類型、結構确定。（最近開盤的金地峯範、浦上灣都是0.1）

Q3：出台新政策之前以前補繳的社保月份算嗎？例如在政策出來前，補繳過2017年5個月的社保。

A：補繳社保的部分不算在社保部分内。

Q4：社保繳納系數是否是家庭累計制？

A：不是，按家庭中最高的1名成員計算

Q5：父母很早退休，怎麼計算社保？

A：隻從2003年1月開始計算，如果之前退休，計為0分

Q7：社保是否需要連續繳納？中間又斷過是否有影響？

A：沒有影響

Q8：上海和北京都工作過，都有社保，是相加嗎？

A：隻計算上海社保的時長。

二、家庭情況：

1.家庭：狀态可以獲得積分（10）

2.單身：狀态包括：未婚、離異、喪偶均為單身，不可以獲得積分（0）

Q1：淨身出戶的離婚人群，是否算無房戶？在這次新政策上會有哪些限制？

A：離婚要查倒退3年，看離婚前家庭的購房情況。例如，出台政策前剛離婚，離婚前家庭2套，那麼就算是淨身出戶，也被限購。這種情況不算無房戶。

Q2：名下房産中認籌對象（及其家庭成員）中的“家庭成員”算不算父母？

A：不算。

Q3：離異或者喪偶，帶有未成年孩子，算單身還是有家庭？

A：對于家庭情況是成年未婚、離異、喪偶的，無論是否包括未成年子女，都算單身，家庭情況為0分

三、戶籍：

1.上海戶口：家庭中，至少一方為本市戶籍（10）

2.非上海戶口：顧名思義（0）

Q1：非滬籍單身是否可參與新政策下的新房計分買房？

A：計分政策隻針對有認購資格的人群。非滬籍單身如果本身是限購的，則不能參與認購搖号；如果符合條件的非滬籍家庭，則可以購買一套房。

四、名下房産：

1.無房：在上海無房則為無房戶（2011年1月28日前與父母共有，依舊算無房）（20）

2.戶籍家庭且名下住房為一套：（5）

Q1：個人名下有滿五唯一的房子，賣掉後算無房戶嗎？

A：算無房

Q2：承租的共有居住房屋，是指公租房嗎？擁有公租房，名下算是有房嗎？

A：承租的共有居住房屋是指僅擁有使用權的老公房，承租的共有居住房屋計入認購對象名下，也就是算有房。

Q3：名下有一套2011年前婚前和父母共有的房子，這樣是有房還是無房？

A：算無房

Q4：贈予在同一張産證上的一方，影響無房部分打分嗎？

A：要看贈予的時間，如果在2021年1月22日之前贈予，則算無房。在2021年1月22日（含）後贈與他人的住房，仍計入認購對象名下。

Q5：名下僅有一套使用權的老公房，如果把承租人轉讓後算無房嗎？

A：算無房

Q6：名下有套滿五唯一的房子，已網簽，但未過戶，算無房嗎？

A：不算，要過戶後才算無房。

Q7：外地有房，上海無房的話，算是無房嗎？

A：隻計算在上海名下房産，所以算無房。

Q8：滬籍，名下有一套房無貸款，過戶給父母後，算無房嗎？

A：如果是贈與，則不算無房；如果是二手房交易過戶，則算無房。

Q9：名下有套40年産權的小産權商住房，算有房嗎？

A：不算，隻計算住宅屬性的房産。

Q10：外地有房有貸，上海無房無貸，算是無房嗎？

A：隻計算在上海名下房産，所以算無房。

五、5年内購房情況：

名下無房且5年内五購房記錄：（20）

滬籍家庭名下有1套住房且5年内五購房記錄：（5）

5年内有購房記錄：（0）

Q1：5年内無購房記錄，是按網簽時間計算，還是産證下來的時間算呢？

A：目前尚未明确，正常情況下是按網簽時間計算。

Q2：名下無房，5年内無購房記錄的範圍僅是上海，還是全國，房子在外地，可以算無房戶嗎？

A：目前計分政策僅限于上海範圍内

Q3：購買的新房已網簽，但沒有拿到産證，一年後才能拿到，當下算有房，還是無房？

A：算有房，已網簽的房子，就有購房記錄

Q4：在三年内有賣房記錄，算有房嗎？

A：不算有房，判定隻記錄買房，不記錄買房。

政策方面利好人群：

上海無房家庭首套人群：立刻就能獲得60分的基礎分

外地無房家庭，且累計五年社保：也能獲得60

手裡隻有一套老破小的上海老爺叔老阿姨：出清手上老房子後，直接獲得60分

不利好人群：

上海戶籍的單身人群：要累計8年4個月，社保才能拿到60分。30多歲的單身戶籍青年，才有資格，不得不說句我TM

上海有房家庭的改善人群：如果不抛出手裡的房子，讓自己一無房的身份參加搖号，那就基本永遠排在最後

分數的高低并不說明一切，畢竟每個樓盤的火熱程度着實不一，網紅熱盤項目，可能拿滿60分，也要拼後期的搖号運氣。賣不掉的垃圾盤、不溫不火的滞銷盤，不用搖号不用搶，進門就能買。

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