文：東邪西毒

此前，中指研究院發布的2020年中國房地産企業銷售業績TOP100中，排名前五的是碧桂園、恒大、萬科、融創和央企保利，這五家房企銷售額均突破了5000億元，屬于中國房企的超級第一陣營。中海地産跟随其後，排在第六位，銷售額3603.1億元，跟第一軍團還有一定的差距。中海、綠地和世茂都屬于3000億元軍團。

中海主席顔建國主題報告中明确提出在不确定性的形勢下，集中将積極擁抱變化，開放性成長。中海未來會将90%資源聚焦于住宅開發，推進土地投資的“藍海戰略”，開放合作。

一是結合中海商業、文化場館等投資開發的運營能力，與各類大業務合作，拓展城市更新、舊城改造、地鐵上蓋等大型商業綜合體項目。說白了就是勾地。

二是發揮中海的财務資金優勢，在分化的下半場積極尋求合适的同業并購機會。換句話說就是大魚吃小魚。

根據中海2020年年報數據顯示，2020年中海銷售合約額3607.2億元，與年初中指院的數據并無太大差異。在疫情影響的2020年，這樣的成績實屬不易。

中海2020年新增64幅土地，新增土儲規劃建面約1349萬平方米，實際權益面積1328萬平方米，權益投資金額達1318.4億元，對應新增貨值約2741.7億元。截至2020年末，中海地産合計土地儲備達到9190萬平方米。

2020年期末中海手握現金1104.7億元，平均融資成本僅為3.8%，這也是中海的特點和底氣。

2021年3月份，西鹹新區沣西新城一宗115畝土地公開招拍挂，實行限定最高限價，搖号産生最終中标企業。中海一口氣報了24家馬甲企業，将中簽率提高到了極限，41.4%，也就是說有40%以上的中簽幾率，但最終還是敗了，敗的一塌塗地。400億元，58選1|中海華潤凍結資金304億元，手握44個幸運号參與西鹹沣西115畝住宅地搖号競買。最後讓華潤中簽了，2102萬元/畝，樓面地價12615元/平米｜中了，中了，中了，華潤搖中西鹹沣西新城115畝住宅地塊。殊不知，為了115畝西鹹沣西新城住宅用地，中海為此繳納了24份全額保證金，合計165.8億元，雖然對于整個中海來說，一百多億的現金隻是手上現金的十分之一，但這個資金量确實不小。

一方面，可以看出中海看多西安的決心，另一方面非常佩服中海西安負責人的運作能力。我們都知道，像中海這類的全國大型品牌房企，不會輕易為了你哪個城市的一個事情調動所有集團資源。隻是這次大張旗鼓搞了165.8個小目标，最終煮熟的鴨子飛了，不知這次事件中海西安負責人有沒有認真的複盤和做檢讨。畢竟165.8億元按照12%的利息計算十天利息超過5000萬元，即便按照中海3.8%的融資利息費用也将近2000萬元，不好跟上面交代啊。

之所以這次這麼的激進，還有一個原因是中海在西安2020年沒有新增的土地儲備。2019年底在高新中央創新區摘得93畝住宅用地至今也沒有開盤銷售，37.5億元，最高1571萬元/畝|紫薇中海溢價拍得高新優質住宅用地。甚至2019年7月高溢價摘得的灞河80畝住宅用地至今也沒有開盤銷售，1503萬元/畝，溢價130%|中海一反常态高調拍得灞河80畝住宅用地。2019年是西安土地爆發式增長的一年，在這一年，中海也均在西安一反常态溢價摘地，除了上述還沒有對外銷售的兩個地塊外，在那一年裡，中海還在長安區也通過溢價公開競買的方式獲取了土地，968萬元/畝，溢價24%|中海拍得長安優質地塊，就現在的中海熙峰裡項目，該項目備案價一萬九千多一平，除了溢價拍地之外，還要保證所有業主全部子女（含今後房屋交易的新業主子女）無條件提供國家義務教育免費入學資格。

這就是最近三年，中海在西安的投資邏輯，沒有産業勾地，隻有公開市場拍地。中海也從十年前的西安地産老大哥，跌落神壇，勉強能進前十。這可能也是中海今年鉚足了勁要在土地市場掀起一陣旋風的根本原因。

2018年，曾經寫過一篇中海的文章，曾經西安大哥，地産黃埔中海在西安16年嚴重偏科。

這裡我們來一起回顧一下，雖然是三年前寫的，但現在回顧還頗有感覺：

“

中海地産2003年1月進入西安市場以來，深耕古城西安，打造了 16座中海“城”，總計開發面積超500萬平方米，累計銷售額350億元，為30000餘戶業主提供了優越的居住選擇和生活體驗。

2002年，一篇震驚西安的《曲江宣言》問世，16年時間，曲江從一個當時處處農田的西安“鄉村”，成為首批國家級文化産業示範區。 據了解，中海地産西安公司成立于2003年1月，是中國海外發展有限公司在内地的第七家全資子公司。作為率先進入西安市場的地産大額之一，在西安第一個項目西安中海華庭，以高品質赢得了市場與客戶的認可，并且一直處于區域銷售價格的較高值。

之後中海與西安曲江新區管委會簽訂戰略合作協議，投入巨資參與曲江新區前期的開發建設，作為回報，中海獲得了曲江核心區大量的優質地塊。就此拉開了中海紮根西安發展偉業的序幕，中海鉑宮别墅區是西安市最早一批富起來企業家的首選住所，位于寒窯的中海百賢府是其在曲江第二個别墅項目，中海在曲江開發的項目還有中海曲江碧林灣、中海熙岸、中海觀園、中海東郡、中海禦湖、中海紫禦華府、中海湖濱小鎮、中海城等，你到曲江，随處可見中海的項目。

可以說，中海作為參與者見證了曲江模式的成功，曲江模式也造就了中海在西安房産市場的老大地位。

2013年之前，中海一直是西安房企銷售額的領頭羊，霸主地位不可撼動，直到2014年，萬科換帥，海歸錢嘉空降，當年萬科就以54億元的銷售額超過中海，将中海踩在腳下，這一踩就是五年，從那之後，中海就一蹶不振，2014年第二、2015年第二、2016年第三、2017年甚至都沒有進入前十，在今年才有了點起色，2018年上半年排名第八。

曾經中海西安的“海之子”郭榮旺2015年開始掌舵陝西碧桂園，2017年碧桂園西安銷售排名第五，2018年上半年排名第三；

另一位中海西安的“海之子”周長亮已經是金輝西北區域總裁，在西安每年都能進入TOP10。

2017年是中海進入西安以來最困難的一年，從落子高新，到布局曲江，中海在進入西安的前十年走的紮實且高效。但最2016年之後，随着曲江開發項目收尾，後期土地儲備不足問題逐漸暴露，中海在西安的市場份額被其它房企吞噬不少，中海在西安陷入僵局。

在西安市場，萬科買買買，恒大買買買，碧桂園買買買，融創更是一口氣吞下多個項目，就連去年才進入西安市場的中南置地項目數量都超過中海了，而反觀中海，在買買買和合作方面，在西安市場一直出手謹慎，造成了中海目前在西安項目儲備不足，發展乏力的局面。

中海在西安的項目布局嚴重的偏科，幾乎所有的項目都在曲江，這就造成了中海在西安後期發展乏力的局面。

”

從2003年進入西安，中海和曲江相互成就，中海在西安也輝煌了十年之久，也為其他企業輸送了大批中高層，但最近七八年中海在西安捉襟見肘，發展乏力，主要表現在銷售規模不夠，土地儲備不足，土地儲備的方式方法單一，中海在西安要想解決目前的困局，唯有按照主席的部署，在“勾地”上下功夫，尋求合适的同業并購機會，下策才是去公開市場化舉牌。

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