2019年7月2日晚，已經在鄭州運營了17年的北京華聯商廈二七店，貼出一張布告，宣布8月1日起商場停業改造。

讓人不由自住的想起了兩年前另一家商場的黯然退場。2017年5日1日，在鄭州已經運營了12年的百盛購物廣場宣布正式閉店，退出二七商圈。

兩個入鄭十幾年，而且占據二七商圈黃金位置的商場，一個退場，一個改造，讓無數人唏噓不已。不單是它們埋藏着無數鄭州人的回憶，還因為它們在鄭州商場的發展曆程中，有着濃抹重彩的一筆。

改革開放後，在市場經濟下，鄭州真正意義上的商場發展大概經曆了4個階段：

1、1989-1997年，鄭州本土百貨商場亞細亞一支獨秀。

2、1997-2010年，以丹尼斯、北京華聯、百盛購物廣場為代表的百貨商場貼身厮殺。

3、2010-2017年，以萬達廣場、國貿360為代表的購物中心成為主流。

4、2018年至今，開放式商業街悄然興起，欲将室内歸還給室外，逛街歸還給逛街，以新裡城為先行者。

這四個階段，表面上看是不同企業的對壘與交替，但本質上，卻是不同商業模式的競争，即新商業模式的崛起與舊商業模式的衰落。

1995年，亞細亞營業額持續增長達到4.71億元。

一年時間從0到全國50強，并且連續增長5年，在全國的商場發展曆史上，恐怕也是少有。但是，從1996到2000年，亞細亞卻陷入虧損風波，各個店面相繼倒閉。

5年興起，5年倒閉。其興也勃焉，其亡也忽焉。關于其壯大與衰落的分析，各個大學商學院的教科書上都總結過很多。但總結起來，隻有一點：它犯了當時企業的通病——過于重視廣告營銷，而輕視經營成本。

現在談起亞細亞，鄭州人肯定還記得，那裡有當時鄭州最美的姑娘，每天早上這些姑娘們還會定時舉辦升旗儀式。

河南人也肯定還記得，那句中央電視台反複播報的廣告語：“中原之行哪裡去？鄭州亞細亞！”

在市場經濟剛剛刮起的時候，樸素的中國人極其容易相信廣告。

很多企業都是憑借“廣告——市場——效益”的模式崛起，但是到後來卻因為管理，産品，服務跟不上時代的步伐而衰敗。

到亞細亞買過東西的人肯定還記得，當它發展起來之後，同樣的商品，卻比其它商場價格更高。亞細亞還在海南還開過酒店，去過的人評價卻是：宣傳面面俱到，酒菜服務馬馬虎虎。

而亞細亞内部的工作人員也講過：“企業擴張太快，管理跟不進，加上很多高管離職，自己開辦商場。亞細亞不得不任用一些沒有經驗的年輕人為中高層管理者，無形中又加劇了管理的混亂。”

02

逐鹿中原：百貨商場狹路相逢

當亞細亞陷入一片混亂的時候，另一個河南人卻拿過了這條接力棒。

1997年，也就是亞細亞陷入虧損風波的第二年，王任生創辦了第一家百貨商場——人民路丹尼斯。

此後數年，二七商圈百貨商場迎來了最輝煌的年代，2002年，北京華聯入駐二七商圈。2005年百盛購物廣場入駐二七商圈，2008年大商新瑪特入駐二七商圈。

但是在群雄逐鹿之後，笑到最後的，恐怕隻有鄭州本土百貨丹尼斯。2017年，丹尼斯以430家門店、218.6億元的總業績，位列全國百強連鎖榜單第26位。

丹尼斯之所以後發制人脫穎而出，我們從王任生董事長的“扣門”中，便能窺得一二，他有多“扣門”呢？

1、他自己所說：“我是窮出身，所以對不花錢的營銷方法十分用心。”

2、丹尼斯百貨的經營場地均為自己拿地，并且是提前幾年拿地，這樣地價更便宜。

還有很多節約成本的方法，如果你想了解，可以參考沃爾瑪創始人寫的自傳《富甲美國》，丹尼斯的方法和當年的沃爾瑪如出一轍。

從亞細亞到丹尼斯，表面上看兩者都是百貨商場，但從本質上講，已是兩個完全不同的生物。

前者更像是營銷公司，一切資源、精力圍繞廣告、營銷而周轉。後者才屬于真正意義上的百貨公司，廣告、營銷全部為了賣貨而服務。

因此，以亞細亞為代表的“營銷公司”被時代所淘汰，以成本控制著稱的“百貨公司”的崛起，便成為了曆史的必然。

但是，随着時代的不斷進步，“成本控制”已經成為每一個企業的共識。

最終的結果就是各個百貨公司的成本逐漸趨同，産品逐漸趨同，最後發展到除了名字不一樣，其它方面都一樣的境地。

03

斜刺黑馬：國貿360一鳴驚人

就在丹尼斯、北京華聯、百盛購物廣場激戰正酣、難舍難分的時候，另一支商業力量卻從斜刺中殺了出來。

2010年，新田360國貿店在農業路花園路開業了。這是鄭州的第一家購物中心。

購物中心有着更合理的動線，更廣闊的空間，更舒适的購物環境，但也意味着更多的空間“浪費”，對于寸土寸金的購物中心來說無疑于“犯罪”。

但對于早已對百貨商場審美疲勞的消費者來說，尤其是對于年輕人來說，購物中心無疑于是新潮、年輕、活力的代名詞。

現在來看，購物中心對百貨商場的沖擊，無疑是高維對低維的絕對絞殺，但如果回到當時，國貿360的崛起，卻是一個不斷優化的過程。

2010新田國貿360開業，業績一般，并未引起百貨商場們的警覺。

2011年，新田國貿360引入了河南第一家優衣庫、第一家星巴克，引起了鄭州年輕人的普遍關注。

2014年，對購物中心的品牌做了大規模調整，引入50多個年輕人喜歡的品牌。

與此同時，微博、真人秀、直播、主題特展等最新潮營銷手段一擁而上。通過年複一年的優化，緊跟潮流的線上線下宣傳，國貿360終于颠覆了鄭州人的購物體驗。也終于奠定了今日之地位——年營業額10億左右，鄭州坪效最高的購物中心之一。

随後國貿360便引來了無數的競争者：

2011年中原萬達開業，2012年二七萬達開業，2014年萬象城開業，2015年丹尼斯大衛城開業，2016年惠濟萬達開業，2012-2016年錦藝城A、B、C區相繼開業，2017年熙地港、朗悅公園茂開業，2018年正弘城開業……

終于，購物中心的戰場上，又彌漫起了當年百貨商場的銷煙。終于，購物中心又淪落到了成本類似、産品類似、購物體驗類似的境地。

鄭州商場形态，在發展了30年後，又一次遇到了瓶頸，下一步路在何方？

04

未來已來：巷坊式商業正在流行

2016年12月28日，成都太古裡的街頭有幾個中年男子在認認真真的觀察着市場的動态，并時不時的咨詢一下路人和商家對太古裡的意見。

2017年1月1日，這幾位中年男子回鄭以後，迅速召開了管城區領導班子會議，内容隻有一條：将引入“太古裡”作為管城區的重點工程。2017年12月，鄭州城建項目發布，鄭州太古裡項目在列。

為什麼一個商業項目能夠享受如此高的待遇，讓有關領導們如此重視，這得益于成都太古裡獨特的商業形态——巷坊式商業。

2008年，北京三裡屯VILLAGE（後于2013年更名為三裡屯太古裡）正式開業了，與以往的購物中心不同，它是由19幢低密度建築組建而成的大型開放式購物街區。

北京三裡屯太古裡▼

這19棟建築即有獨立之處，中間又有天橋相連。消費者既可以在戶外空間随心漫步，也可以享受室内餐飲和娛樂。格局開闊，花園、庭院和小巷點綴其間，一下子就吸引了北京城的目光。2008-2013年，短短5年内，北京三裡屯VILLAGE就發展成了北京最著名的時尚地标之一。

2014 年 10 月底，成都遠洋太古裡繼北京三裡屯太古裡之後，也揭開了帷幕，同樣是巷坊式商業，同樣的戰績輝煌。

成都太古裡▼

從2015年至今，成都太古裡日均客流都在10萬以上。成都零售商協會公布的《2018年成都零售業運行分析報告》中指出，成都太古裡以年銷售額41.6億，增長率19.1%的成績，奪得成都零售業銷售額增速第一名。

另據聯商網報道，2019上半年，成都太古裡的銷售額已經達到了33億元，相比2018年，再次增長19%，同樣位居第一名。

毫無疑問，巷坊式商業已經成了中國商場業态的發展趨勢，無論在北京還是成都，隻要是巷坊式商業，都能成為當地的時尚地标。

鄭州如果能夠順利引進太古裡，商業必然會更上一層樓。但是近3年過去了，鄭州太古裡仍然沒有什麼動靜，未免讓人感到些許失落。

不過，時間不等人，就在太古裡慢悠悠的觀望鄭州的時候。在新田國貿360的對面，一座類似于太古裡的巷坊式商業街，正在如火如荼的建設中。

關虎屯·新裡城總規劃體量約80萬方，是集公寓、商業為一體的城市綜合體。其中有12萬方以“開放街區 漫步休閑”的理念打造的九坊十巷情景式商業街區。

九坊：9棟2-4層的獨棟商業，未來将引入9大不同業态的時尚主力店。而且店鋪從裝修風格到主題陳列都需特色鮮明，各具風采。

十巷：9棟商業通過天街層層串聯，一共購成10條内向街區。街區需要融和傳統與時尚，使消費者在購物的同時，滿足觀光旅遊的需求。

情景式商業街：即每一個街區，都有不同的情景主題構成。有景觀雕塑、有科技互動裝置、有燈光效果的彩虹階梯，也有時光與水的休閑景觀。

這9棟商業體與10條内向街區都有風雨連廊相連，不僅可以讓顧客在風雨天依然能盡興賞玩，還創造了4層皆為首層的概念。也就是說，通過“九坊十巷”的天街互聯，不用上下樓層，就能到達另一棟商業，每一層都是首層，不僅讓客戶逛街更加方便，對于商場來說，也可以最大程度的均衡客流。

另外，項目還設計有5個下沉廣場與地下停車場無縫銜接。一方面有利于客流的導入，另一方面有利于打造景觀，優化視覺效果，營造更加立體的購物體驗。

在商業業态方面，四層的獨棟商業的負一層定位時尚樂淘商業街，涉及運動集合、時尚餐飲、個性服飾、文創手工、動漫電玩等多重業态，未來将成為城市潮流青年的聚集地。

一層、二層定位是核心區，由國際名品區、時尚潮流區、科技生活體驗區、漫藝術體驗區等九大業态組成，未來将為城市潮流青年創造接軌國際的慢生活夢工廠。

三層、四層由影城、主題餐飲區、主題攝影區等五大模塊組成，使逛街、美食、觀影容為一體，增加購物人群粘性。

另外，新裡城已經成功簽約了中影集團，将打造約7000㎡中部旗艦雙巨幕電影院，這是中部城市唯一一家旗艦店，擁有中部城市最高标準配置，将為大家提供最震撼的觀影體驗。

新裡城未來意向簽約的還有很多名店，如無印良品、誠品書店、星巴克咖啡等等。

總之，和太古裡一樣，關虎屯·新裡城所追求的不僅僅是滿足購物功能，而是要具備購物、休閑、觀光、文化、餐飲、娛樂等多重功能。

雖然新裡城兩年之後才能交付，但起碼在巷坊式商業這一新生業态上，鄭州已有了先行者。

雖然新裡城商業面積不能和太古裡相提并論，但就像2010年的國貿360一樣，隻有3萬方，卻創造了鄭州購物中心史上的奇迹。

同樣的位置，同樣是先行者，新裡城再次創造奇迹亦未償不可，畢竟，它代表着新生，代表着未來的發展方向……

當新裡城交付之後，本就繁華的花園路商圈，其價值勢必會再次升級，其份量恐怕将是鄭州的三裡屯。

而它周圍的住宅、公寓勢必更加稀缺，其價格恐怕會讓人高攀不起。但值得期待的是，據傳，新裡城的首批公寓即将入市，價格上會有一些驚喜，讓我們拭目以待。

結語

從亞細亞到丹尼斯再到國貿360，再到未來的新裡城，鄭州商場已經發展了30年。

各個商場從單一的營銷競争，上升到成本競争，又從成本競争，上升到業态比拼。

而業态比拼方面，從百貨商場、到購物中心再到巷坊式商業。一路走來，有人黯然退場，有人一路高歌。細心者肯定已經發現，但凡高歌者無不是順應時代潮流，站在風口先人一步。

最後，我們還以旁人對亞細亞的評價結尾吧：“小老闆做事，中老闆做市，大老闆做勢。做什麼事情，都要認清方向，要做和國家，社會，時代合拍的事情”。亞細亞如此，丹尼斯如此，國貿360如此，新裡城也會如此。

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