2020年的區域指南，又和大家見面了。

東西南北中，房評看鳥叔。

今天我們先來聊一下空港版塊。為什麼聊空港版塊呢？因為東南西北中，東排第一嘛。

先說幾個觀點：

1、空港版塊的成熟度已經開始顯現

2、空港版塊更突出的是住區性質

3、空港版塊能級躍遷還需解決諸多困難

去年的文章曾經寫過，雖然很多樓盤都打着雙龍新區的名号。但雙龍新區實際上是很大一個面積，空港版塊目前就是雙龍新區發展最成熟的龍頭版塊。

雙龍新區規劃實施面積将近148平方公裡，這麼大的區域，并非處處發展都一樣。而是規劃了很多區域，比如核心區、現代物流園區、臨空會議休閑區、高端制造業産業區……

但現在最有價值，也應該是未來雙龍核心的區域就是——空港新城版塊（官方名稱應為：龍洞堡臨空現代服務業綜合區）。顧名思義，這個組團就是以龍洞堡空港（你看，用“空港”比“機場”逼格高多了吧）為核心，南明區與龍洞堡空港接壤的片區。空港版塊面積約為20平方公裡，是雙龍新區目前建設的重點區域。

也就是說，雙龍新區是一個很大的新區概念。涉及到了貴陽市與龍裡縣的土地範圍，但是目前空港版塊可以說是雙龍新區建設的急先鋒，也是目前與貴陽老城聯系最緊密的區域。

火車跑得快，全靠車頭帶。

進入2020年，這個龍頭擡起來了嗎？

經過幾年的建設，空港版塊已經進入建設的第二階段。

新區建設首先是基礎設施階段，這個大家很容易理解，簡單來說就是修路架橋，打通新城與老城的連接通道，同時完善新城核心路網建設，外加配合的水電氣網等基礎設施建設。

空港版塊的路網現已經基本完成。機場路、龍洞堡大道、湯巴關路三條大道與老城區連接。内部的龍水路、龍騰路、興業路、見龍洞路也已經建成通車。

得益于規劃新、建設晚，空港新城反而得到了一個優勢，所有的路口基本上都是立交設置，大大增加了未來主幹道的通行能力。

還有如火如荼的軌道交通2号線二期，也因為龍洞堡空港樞紐的先天優勢，進度非常快。就算不能今年與一期同步開通，明年肯定也能通車試運營。

新城建設第二階段，導入産業與人口。

為什麼第二階段特别難？對基建狂魔的我國來說，修路架橋，難度大麼？無非就是錢的問題嘛。新城開發往往伴随的就是大量平台公司，他們用土地和未來做抵押，再加上政策傾斜，可以輕松得到大筆貸款。錢到位了，基建工作都不是特别大的問題。

但是第二階段的産業和人口導入，這是一個狼多肉少的高度競争環境。強有力的産業就那麼些，對人口吸引有能力的崗位也就那麼些。面對每個對手肌肉都很發達，腦子也很靈活。難啊~~

雙龍新區，目前最重要的産業其實是物流行業。比如雙龍物流園是鼎鼎有名的貴州第一大物流園區。在雙龍，幾乎聚集了國内所有大牌的物流企業（四通一達、順豐、菜鳥等）。

▲2019年貴州省快遞數據。黔南的數據這麼高，主要就是依靠雙龍物流園

但物流行業，相對高産值的工業、制造業，高附加值的金融、高科技，本身屬于勞動力密集的行業，帶來的産值能級不夠大、人均産值也不夠高。

▲茅台在雙龍建設物流基地已經開工

而且還有一個問題很明顯，那就是區劃問題。很多的物流産業園區和基地，實際上是設置在龍裡境内。所以這部分數據也好，人員落地也好，實際上都沒有進入到空港版塊的範圍，是一個頭疼的問題。

産業導入上，空港版塊還需要更多的努力。

在我看來，空港版塊最大的特點就是“近”。

實際上版塊就是和老城無縫連接。從油榨街上機場路，經過圖雲關隧道十分鐘就到機場，非常方便。說是貴陽的外圍區域，其實就是内部區域。

所以版塊内很多的項目，基本上宣傳都是利用區位優勢，針對老城區特别是南明區的群衆進行推介。南明區目前已經沒有太多的可開發土地，新項目也少（集中在貴州之光、太慈橋片區）。空港版塊，以更多形态的産品和越發成熟的配套設施，成為了南明居民外延住區的重要選擇。

其實現在空港版塊，對于大部分買房人來說更多的還是以“住區”身份出現。

空港版塊内部還有一個優勢是很多人沒有注意到的，那就是生态資源。因為空港版塊開發時間較晚，所以保留了相對原生的生态資源。比如在版塊内部，有很大的一片雙龍生态園，面積很大、景色非常好。

如果說觀山湖公園是觀山湖區的中央公園，那雙龍生态園就可以算是空港版塊乃至整個雙龍新區的中央公園。

雙龍生态公園北靠龍水路、南靠西南環線、東臨機場路、西臨龍洞堡大道，魚梁河與貓洞河在公園交彙，規劃面積約 121.58 公頃（約1800畝），是雙龍打造的以自然生态為基礎的主題公園，也是貴陽市級示範性公園之一。

所以，如果要在空港版塊這裡購房，可以好好研究一下雙龍生态公園周邊的項目。而目前空港版塊的房屋銷售，其實也主要來自于南明區的外延。不過有些尴尬的局面，龍裡别墅區因為産品能級反而吸引了不少貴陽人過去買房，但空港版塊價格已經不低，又因為版塊的成熟度不夠、知名度不夠，成為比較雞肋的住區。

大區域的小細節

地鐵站點

對空港版塊來說，地鐵的走向值得研究。因為規劃新，所以地鐵實際上就代表了區域發展的核心節點位置。在空港版塊内，有這麼幾個地鐵站：森林公園站、龍洞堡站、機場站、小碧站、雲盤村站、水淹壩站。

其中，森林公園站位于首開紫郡項目旁邊，主要是因為富源路轉過來，順勢開發的一個站點

功能是服務周邊的業主，這個站點可說的不多。

接下來是龍洞堡站，龍洞堡站對空港版塊是一個很重要的站點。因為區域内的重點商業基本都在此範圍内。站點周邊一公裡内，肉眼可見的有砂之船奧特萊斯、太升國際、市一醫分院這些已經投用的商業、公建項目。住宅項目倒是不多，目前隻有中南林樾。

機場站，主要是服務機場的往來通勤，以後老城區人民可以方便的乘坐地鐵從市區各處來到機場，到達機場的旅客也可以通過高鐵、地鐵便利的通向各自的目的地，美滋滋。

小碧站和營盤村站，最重要的功能是為了空港組團裡面的文旅項目服務，什麼文旅項目，就是多彩貴州城、極地海洋世界、東方科幻谷這幾個項目。

話說東方科幻谷那個機器人真的有點牛叉，從龍洞堡大道開車遠遠都能看到，魔幻酷炫。但是這個公園好像現在已經沒啥人了~

最後是水淹壩站，這個站就是為了客運東站服務，對于周邊來說目前還看不出太大的功能。

公共資源分析

雙龍目前的優質公共資源都集中于空港組團。

但是不得不說，目前這些文旅項目還缺乏頂級流量産品，還需要更強力的運營能力和拳頭産品才行。

商圈

空港闆塊目前最強能級的就是砂之船奧萊，從規劃上面也可以看到，周邊幾乎全是紅斑用地，商業商務居多。以後随着空港的人口增加，這裡是有機會再建設一兩個中大型購物中心，形成真正的空港商圈。

還有一個潛力商圈，那就是寶能科技城。從規劃上的指标分析，寶能科技城實際上是有不少商業體量的。還有會展中心、五星級酒店、演藝中心等設施。但是這個地方要真正成熟，中間變數還有很大的不确定性。

首開紫郡也是一個老項目，港真對這個項目我一直沒什麼感覺。很早之前，這個項目就進入了空港片區進行開發，但那個時候整個空港版塊都還沒啟動，所以項目一直不溫不火，賣得也不咋滴（當然，也可能是人家的國企風格，佛系銷售），項目在整個市場上的發聲也并不強。

不過在區位和交通上，其實項目很不錯。上了機場路，過了圖雲關隧道下橋就是項目。項目旁邊還有龍水路和興業西路這兩條空港新城的主幹道，通過龍水路可以便捷的到達龍洞堡大道進入中環。通過興業西路可以到達見龍洞路，進而到達湯粑關路。也就是說項目其實與空港新城與老城區三條主幹道都有緊密聯系，這麼一看确實有點牛。當然項目門口還有地鐵2号線的森林公園站，未來的軌道交通也十分便利。

産品上，項目的一大亮點就是低容積率。容積率僅為1.7的項目，在大盤來說并不多見。一期的洋房産品亮點頗多，容積率不高，建築密度也比較低。吸引了不少南明區外溢的客群前來買房。但項目的高層産品，就隻能說是一般般，戶型和産品設計隻能說沒啥硬傷。現在在售的組團，已經深入到項目腹地，不過産品線還算豐富，有洋房也有高層，選擇面還頗廣。

還有一點需要重視，項目的商業配套也着實比較一般，最近的商業綜合體隻能依靠比較近的砂之船奧特萊斯。其實項目内部圍繞地鐵站，是有機會做一個幾萬平米的社區級商業中心服務業主的。不知道現在那個龍緣聚樂彙是否能承擔起這個任務，做成首開紫郡的社區商業中心。

自從貴陽房價飙升之後，首開紫郡的價格也乘上了火箭，蹭蹭的向上冒。不過對于在火熱市場中已經獲取豐厚收益的首開，似乎也并不在乎快速走量和回籠資金（家大業大）。所以在近兩年比較低迷的市場，仍然在價格上并無太多松動。不過人家作為空港新城的首席項目，确實也有充足的底氣不是？

中南林樾，是中南置業進入貴陽的首個項目。

中南林樾的其實在空港版塊内的位置倒是十分不錯，項目就在砂之船奧特萊斯對面，四面臨路，周邊被龍騰路、見龍洞路、砂之船路和興業南路包裹。而且項目正好位于剛剛說到的砂之船奧萊商圈内，距離2号線的龍洞堡站也不算遠（直線距離約600米），旁邊挨着市一醫，未來公路交通、軌道交通、購個物、看個病啥的都很便利。

項目占地約10萬方、建面32萬方、容積率2.5、綠化率30%（屬于比較政策的規劃指标）。目前項目建設進度還挺快。從展闆标注出來的備案價格上看，高層大多集中在一萬一左右，洋房平層的價格集中在一萬三四左右。這個價格怎麼樣呢？

要我說的話，林樾産品其實做得還真的算是不錯。但是在目前的市場情況下，這個價格算不上有性價比，甚至有點貴。雖然項目旁邊有商業、有地鐵、有醫院，但畢竟大區域還是待成熟階段。不夠熱鬧、也不夠便利。

對了，置業顧問還告訴我中南受政府委托會在附近配建一個北師大附屬學校，雖然是私立，但是對中南林樾的業主配置公立學位，按義務教育方式收費，算是一個公私混合制學校。但這一點我有點不确定，還需要進一步的确認。

現在南明區的新房項目确實不多。如果你是在南明區省委、軍區、紀念塔、新路口、大南門一帶工作，或者是在機場、航空公司工作，那你為了方便通勤，可以選擇的新房也确實不多。這麼看起來，林樾還算是這個區域中不錯的選擇，特别是産品我認為還是有一些優勢滴。

如果你對空港版塊發展有信心，那中南林樾還是值得納入你的選擇名單。

中南春風南岸，是中南地産來到貴陽的第二個項目。首個項目中南林樾也在空港新城，看來中南對雙龍這邊确實是真愛。

春風南岸在什麼地方？如果你上了中環路，然後從龍洞堡大道去雙龍，就可以很容易發現項目的位置。記住，出了黑垭口隧道的第一個匝道，下匝道然後掉個頭就可以到達項目的售樓部。

交通春風南岸還可以，項目旁邊就是連接空港新城與老城區的主要通道——龍洞堡大道，項目門口也是雙龍的主要骨幹道路龍水路，從龍水路可以方便的到達機場路。可以說項目周邊全是空港新城的骨幹路網，去區域内的商業中心（奧特萊斯），通過中環去老城區各處也比較便利。公路交通還算不錯。但小區出行主要道路是龍水路，未來随着空港新城人口不斷增加，擁堵的風險也在加大。

軌道交通上，項目就沒有什麼優勢了。距離項目最近一個地鐵站是2号線的森林公園站，但直線距離也超過一公裡，意義不大。未來項目出行應該還是主要依靠公路交通。

售樓部的電梯還設置了寵物按鈕，這個是比較人性化的設施，在貴陽其他售樓部我還沒見過。可以看得出來，中南在人性化管理這一塊還是挺上心。

從沙盤可以看到，項目的主要産品是洋房和高層為主，目前在售的是兩棟高層和部分洋房。個人認為春風南岸的洋房産品還有點意思，高層嘛一般般啦。

項目在售的11層洋房産品，都是複式洋房。就是一二層是一戶，三四層是一戶，五六層是一戶……反而頂樓的11層是個平層。1梯兩戶的設計，一個單元共有12戶人家。

這個複式洋房的設計，同樣有比較高的贈送面積，主要是在客廳挑空的部分。實際裝修中可以把客廳上空利用起來，還可以多做出兩個比較寬松的卧室。也就是說這個洋房戶型，完整版的做法可以做成五房三衛的戶型，三代同堂也是比較寬裕的了。這個複式洋房，雖然南北通透度一般，但還是頗有亮點。感興趣的朋友可以實地到現場看一看。

聊完戶型，說說配套。教育配套上，雖然旁邊就是李端棻中學。但這個學校是民辦學校，并非公立學校。如果是劃片，置業顧問說極有可能是劃到雙龍新區第一實驗小學和實驗中學。我大概看了一下，雙龍第一實驗小學就在首開紫郡那裡。距離倒是不算太遠，不過步行過去還是很辛苦的。

中學的話目前就不太清楚。因為項目還處于建設的初期，而且本身又沒有規劃中小學。所以劃片啥的都是未知，我也是一臉懵逼的狀态。隻能等項目落成後，估計才能見分曉。

對了，還有一個點要提醒大家。在項目的内部，有一條高壓線走廊貫穿。當然，在規範中距離500KV高壓線達到20米以上即為安全距離。不過實際生活中，建議還是至少拉到50米以上吧。而且高壓線對于視線的影響也還是挺大的，如果大家有意購買這個點需要重視一下。

總的來說，中南春風南岸還是屬于一個亮點頗多的項目。項目在空港新城的區位不錯，路網交通也還算可以。從75的兩房小戶型到150的複式洋房，涵蓋了市場的各種需求，産品線還是比較豐富的。但是受制于大環境和大配套的缺乏，目前項目外部的居住氣氛和商業氣氛還是很缺乏的。

我們買房子，不僅要看房子本身，更要看區域的發展。空港新城雖然基建基本完成，但是在生活配套設施的完善上，起碼還有5-8年才能比較成熟。

這裡要說一下，春風南岸的售樓部修得真心不錯。造型有點未來風，還做了一個漂亮的人工瀑布，給人的感覺确實很舒服，而且我要說一句中南售樓部的服務不錯，保安小哥很盡責。

寶能科技城，是雙龍的熱點項目（因為其他也沒啥太多項目了）。寶能的特點是啥？主要是商業物業的占比很大，不過我想這應該是特點而非亮點。

商業比例過大，帶來的就是商業物業非常多。所以在前期，寶能科技城主要買的就是商業别墅和公寓産品。商業别墅我就不多說了，因為大多數是企業買來自用。不過公寓投資，在此還是要提醒大家一下還是要慎重。特别是今年對于投資性的商業物業，我都不建議。

作為商業投資物業，最重要的還是要看未來是否租賃情況如何。因為公寓這種産品，實際上的物業增值潛力很小。就算有增值，在未來交易的時候因為交易稅費非常高，會把你的增值部分吃得很幹淨。

租賃呢？分為整租和散租兩種，整租主要是租給酒店之類的管理公司。而散租就是租給小公司之類的。如果是酒店之類的業态，那就非常考驗這個地方的樞紐聚集程度，如果達不到比較高的聚集度，酒店搞起來非常困難。

如果是散租給小公司，那你知道小公司一般的生命周期有多長嗎？反正有個親戚的公寓，就在綠色未來地鐵站附近，兩年間換了四個租客，基本上很難持續幾年。

對于個人投資者來說，公寓雖然總價低，但潛在的風險還是不小哇。希望大家算好賬，明确自己的需求再決定是否下手。

最近寶能科技城推出了一個住宅組團，叫臻悅府。主要有洋房和高層，但是現在隻找到了高層的一些資料。組團位置上距離前期的産品不算遠。這一批高層都是2T4戶的産品，從效果圖上面看立面效果還可以。

戶型上這批高層都有一個共同亮點，那就是利用陽台做了一個贈送空間，實用性确實還可以。

說真的，寶能科技城在我看來一直是比較奇葩的項目。項目的操盤方，也就是寶能主業其實是金融專家，圈地能力非常強。前段時間，又以比較低廉的樓面地價（1800~3100元/㎡）再次拿下項目旁邊的四個地塊，共計7.75萬平米，圈地能力着實強悍。

但是在之後的宣傳上，項目的定位讓我有點懵逼。寶能科技城的定位，在我的理解應該是“空港/雙龍的産城結合代表項目”。

CBD？沒想到2020年，還有項目這麼厚愛“CBD”的概念。

縱然在規劃上，寶能科技城十分打眼，會展中心、購物中心、會議中心、星級酒店、甲級寫字樓……但規劃畢竟是規劃、落地才是硬道理。業态全、貨量大、變數多，真到落地還需要N年的建設，到時候會怎麼樣沒人知道。

現在打着“CBD”的定位賣房，一是解決不了客戶認知問題，二也解決不了實際的銷售問題。畢竟不是商業體量大，就說是CBD撒。

甚至從現在的政府投入度來看，明顯像三馬這種版塊的能級更高。那這個CBD還不如野鴨塘時尚中心、金鴨國際金融中心來得實在呢。

貴陽的CBD，很長的一段時間隻會屬于金融城。

寶能科技城，項目圈地廣、商業體量大。項目這麼大的體量，我想首先要解決的問題還是“客戶是誰”的問題。

想不清楚這個問題，不說CBD，就算是CPU、CIA都沒用。

空港版塊，又來了大玩家。

2020年1月2日，位于雙龍航空港經濟區的3宗商住類用地挂牌結束，最終，中鐵房地産集團（貴州）有限公司、貴州廣電建設開發置業有限公司聯合競得上述地塊；據悉，此次成交土地總面積約32.23萬平米，成交總價約32.54億元，單宗地最高樓面地價4574元/平米。

其中，SL（19）017号地成交樓面地價2454元/平米，SL（19）018号地成交樓面地價4574元/平米，SL（19）019号地成交樓面地價3236元/平米。

繼蘭草壩項目後，中鐵建又繼續開疆擴土。中鐵建廣電項目，其實是中鐵建和貴州廣電聯合開發的項目，而地塊距離貴州廣電的大數據版權中心非常近。

項目目前的信息并不多，隻能從基本指标上面估計是一個計容面積近50萬平米的大項目。值得一提的是，項目就是正好處于雙龍生态公園的旁邊、中南春風南岸的馬路對面。從衛星圖上面可以看到，自然環境還是挺不錯的。

中鐵建的開發特點，很多人都比較清楚。開發速度不會特别快，但開發的想法挺多，品質也還可以。如果項目能做出些不一樣的東西，我相信還是能吸引不少客戶過去實地研究一下。特别是廣電系統的大量職工，肯定就是現成的潛在客戶嘛。

項目不小，信息很少。等未來有了更多更詳細的信息，我們再來好好聊一聊。

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