有一天和一位上市公司老總喝酒，喝開了大家什麼都聊，突然他問我一句話：盧俊，老實說你覺得現在做産品比較好的開發商會有誰

我悶了一口葡萄酒，說剔除情懷的孤品類産品，我覺得融創、金茂、綠城這些品牌都做的不錯，但是我心中一直給一家開發商留有一個位置，那就是萬科

“為什麼？”

因為這家企業不論什麼時候，總能給人驚喜和意外。我們知道這其實是非常難得的，随着行業的發展，每個地産人的眼界和判斷力越來越高，三個月前的驚豔到了現在就變成普通，能保持穩定節奏給人意外和驚喜的企業品牌，很難的

真的是很難的

這樣的産品産出需要依賴個體、團隊、機制、企業文化各種細枝末節的因素融合之後的綜合産出

自上而下的聊這個現象容易淪為形式主義，但是今天我想和大家分享一個項目，或許通過這一個項目，或許可以幫助你解讀到這家企業隐藏的那一部分

這個項目在北京中央别墅區，其實在整個北京已經是鼎鼎大名了，但是我保證大家都尚未發現他全部的美，項目名字叫

觀承别墅 ◆ 大家

嚴格意義上來說，這個項目是萬科、龍湖、首開、華美恒升四家聯合開發的，或許正是因為不同的企業文化碰撞出了全新的理念。這個項目整體的産品創新優化可以說是整個體系式創新

先來看整體的建築排布

仔細看圖你會發現，這是最近兩年非常流行的南北合院的方式

整個地塊建築豎向排布，單體建築采用L型合院構造，這樣的好處呢就是每套房子都獨門獨戶，而且整體的采光效果比較好

從單層的戶型結構來看，L型合院最後營造的是整個包裹式的花園

可以讓這樣有情趣有韻味的私家花園，最大程度的共享給室内的所有的空間，讓住在這裡家族的每一個成員都可以感受到别墅居住品質帶來的提升

所以這是一個整體來說産品力比較高的條線

當然，大家最近做别墅都知道這樣均好性強，客戶偏好，大家都這麼做了。99%的項目，隻要沿襲這樣的排布，都不會犯大錯

但是正如我之前說的，創新落地之後，被大量的房企模仿借鑒，但是并沒有持續的優化和提升，畢竟已經被市場驗證過的産品，是沒風險的

但同樣也是無趣的

幸運的是，萬科就是那1%，觀承别墅大家不僅僅做到了優化，而且是整體體系式的叠代

先問大家一個問題，L型布局已經把花園圍合在中間了，然後呢……

可能這個問題問出來之後不少人是懵逼的，什麼然後呢，圍合在内部就是我們自己的，還什麼然後

其實同一塊地方，規劃上怎麼利用，怎麼将價值最大化，這是非常考驗開發商功力的，我們來看下萬科是怎麼處理的。細節很多，我慢慢說

在整體L型排布的時候，我們首先看到的是

整個建築的外框盡可能的用到落地玻璃的元素

不論是客廳還是室内，落地玻璃最大程度貫穿建築的全部，萬科為此提出水景庭院的概念，而這樣做的目的就是

讓這樣L型包裹出來的花園可以最大程度的引景入室，可以讓住戶感受室外空間

不要小看這一點點的提升，這樣大面塊的落地玻璃，對于玻璃的材質，建築整體的保溫以及承重提出的難度都是幾何倍的提升，說實話沒多少開發商有勇氣這樣做的

當然這還不是全部，在整體窗框用了落地玻璃這個元素之後，我們在客廳部分看到了這麼個誇張的地方

我站在花園的地方看室内，覺得有點奇怪，就多問了一句，這窗戶是兩邊都可以同時打開麼

得到的答案是：可以

然後我徐徐把兩邊的窗戶都推開

然後我看到的是這樣的場景

整個室内客廳部分，可以這樣無縫的完全打開，和外面花園完全的融合在一起

說實話，這個實景參觀的時候實在太震撼了，完全一種通透敞開式的空間感，真的很震撼

這麼做的最大難點就是如何在中間沒有柱子的情況下挑空承重？萬科研發團隊利用了國外目前最前沿的懸挑結構反重力技術

仔細看拼接的地方，都做到了很細節的處理，防止後面保溫隔熱都不會出現大問題

所以當這樣的布局之後，整個空間就營造出一個非常棒的概念叫

廳院共生，整個客廳和餐廳和外面的花園似乎就共同生長共同鍊接在一起

給到用戶完全是超出預期的生活氛圍

從某種程度上來說，這才是真正意義上不辜負土地不辜負花園的空間設計

慢着，這就算完了？

我們不要忘了花園裡還有一個重要的元素

對于别墅來說地下室是重要的空間，但是怎麼解決地下室的采光通風問題，多數項目給到的解決方案是：采光井

沒有錯，采光井是很多别墅項目必備的元素，但是有沒有人多問一句：采光井應該這麼做

大部分人說：設置在花園裡好了

沒有錯，設置在花園裡，但是有沒有人想過，花園裡的采光井，會不會破壞了花園的本身，因為花園本身突出的一部分，極大程度的降低了空間的利用率

但是觀承别墅·大家裡的采光井是這麼做的

有沒有注意到一點

采光井是和周圍持平的，沒有高差，而且人可以完全的在上方行走

我們都知道，采光井為了防水，通常會高于地面30-50cm，這麼做很保險，但是卻降低了利用率

現在這麼做，毫無疑問對未來花園的整體使用和觀感都是極大的提升

“那後面防水怎麼處理？”我把這個問題抛給了萬科，得到的回複就是：單獨考慮排水系統，這需要我們不論是工藝還是材質上都格外用心，杜絕了後面漏水的可能

其實我一直覺得，對于别墅交付給用戶的到底是什麼，其實不是靠樣闆房呈現的，也不是靠銷售說的，未來這裡到底有沒有成為花園的可能，需要整體規劃上的通力合作

對于觀承别墅大家來說，這裡給到的真的是花園而不是一片土地

好的産品自己會說話，說的就是這個道理

看到這裡，不免感歎，真是在乎用戶的居住體驗，太會利用自然資源了

但是這背後又是為什麼呢，我想大家再看完幾個細節之後我再來說

其實對于花園這一塊，其實驚喜還沒釋放完，在我行走在花園内的時候

我突然發現端頭處有這樣一個台階，然後我通過台階走上去的時候發現

二樓還有這樣一個花園

什麼意思，某種程度上來說，一樓的花園通過這樣的動線将花園的空間拉長了，而通過這樣的拉長，使得建築整體被花園包裹住，讓用戶随處都可以感受到這樣的室外空間，而整體的私密性也得到了提升

然後當我們徹底走完整個樓宇全部的時候我們會發現

整個建築單體，一共有6個花園，分别安插在一二三樓的各個角落裡，如果你留意觀察會發現，這6個花園互相獨立，但是又互相保持聯系，形成這樣協調的整體

這才是真正意義上别墅給到人的生活模式，花園讓生活變得豐富多彩，而對于萬科這個項目，花園本身的組合就足夠多彩

同樣這一點也傳承到了室内

别墅三層的衛生間，當你打開門你會發現

是不是視野感官上覺得很刺激，頂部也具備采光了可能，所以對觀承别墅·大家這個水晶庭院，真正實現了東南西北上五個維度的采光，最大化的做到了光的引入

可以看出在産品規劃上來說，産品考慮足了在視野感官上給用戶帶來的感覺

說實話，這才是産品，優秀的産品規劃是具備靈魂的，可以串聯起所有的細節可以給用戶無死角的居住體驗，很顯然萬科觀承别墅·大家就是這樣的産品

其實我一直在思考，什麼是創新，什麼樣的東西可以稱得上創新，我自己有一個小分類，一種叫結構式創新，一種叫營銷式創新

所謂的結構式創新就是開篇出現這種南北聯排的方式，他颠覆了之前東西聯排的邏輯，對産品結構帶來本質性改善的方式

而營銷式創新類似于當産品交付之後，後端根據客戶需求以及交付的産品，包裝整合出來一些項目賣點

如今營銷式創新越來越多，結構式創新越來越少，但是某種程度上觀承别墅·大家都不屬于這兩類，在我眼裡更加傾向于叠代式創新

什麼意思，在産品骨架大邏輯不差的布局下，根據用戶需求以及用地情況持續性的叠代和更新

我們之前看到的産品，其實在工程上都是非常難的，但是你不做本質上用戶也不會說你什麼，但是萬科依然帶來了持續的更新，某種程度上就是根據用戶需求倒逼産品端持續優化的過程

可以整個北京萬科團隊，從産品端到設計口再到營銷環節，都是完全圍繞着用戶出發定制供應的

項目上經常會做的事情就是約萬科老業主訪談，聊他們的生活需求以及對産品的建議。而且萬科紮根這麼多項目也給到團隊足夠的樣本以及不同層級的精細化需求

當然，寫到這裡你可能會覺得有一些虛的部分，但是你看下面幾個産品優化的細節或許你就會明白

這是大家别墅産品的其中一個戶型的一樓，粗看上去沒什麼感覺，或者感覺很普通

但是你沉浸在裡面你會發現，這整個室内空間很完整很大氣

你隻有進過問詢你才會知道，整個室内空間的北側，經過電梯廳、樓梯、廚房這三個功能空間被設計師巧妙的拉平了

我們都知道，别墅雖然大，但是很多時候都會被各個功能空間破壞了整體，導緻客廳餐廳不夠大氣，這也是大平層産品DISS别墅産品的重要一點

但是在萬科的别墅裡這一塊被很好的解決了，大家不要覺得這麼做很簡單

要知道在保持建築外框相對規整的同時室内功能空間被如此均勻的抹平在北側，這個需要設計口多次細碎繁複的調試才可能實現

而這樣的出發點，也正是觀承别墅之前的用戶提出對于客廳餐廳的功能需求之後帶來的優化

第二個說下萬科的采光井，之前有提到，但是你認真看你會發現

對于地下室的采光井并沒有像通常合院一樣設置在頂側邊，而是整個居中貫穿整個室内，這樣一來整個地下室都可以得到均勻的天光

這也是萬科巧妙的設計，緣起也是訪談時有用戶提出地下室的采光不夠充分

最後一個細節點，為了保持建築的私密性，側邊院牆的格栅版，我看到這個細節的時候也為萬科如此照顧生活私密性考慮鼓掌，但是也提出疑惑說這樣的設計會不會影響了室内的通風效果，畢竟北向還需要開窗

但是我走進才發現，這個遮擋闆

是這樣的，你側過來看其實是個百葉，既保證了私密性，通風效果也不會打折，很顯然着同樣也是權衡用戶各種需求之後的綜合方案

所以我們大概可以窺視出萬科的創新路徑：真正意義上從用戶的角度出發，在市場端提出需求，然後在工程端解決問題，最後在營銷端呈現出來

聽上去是一句很簡單的話，但是背後感受到的是各個部門互相咬合緊密合作的呈現效果

某種程度上這也是為什麼也隻有萬科保持這種穩定性創新的模式，道理也很簡單，都說為用戶做産品，但是真正從用戶角度輸出需求解決方案的房企，并沒有那麼多

所以順着這個邏輯可以再回答一個問題：在大家印象中的剛需品牌，萬科為什麼可以做高端産品

這也是萬科值得尊敬的核心，做高端不是為了獲得溢價而做，也不是因為拿了什麼地而做，本質上萬科也正是因為叠代式創新的産品推動下，産品力逐步的提升，從而達到符合做高端産品的能力

我們如今看到觀承别墅大家做的這個産品，實際上是這麼久以來全國萬科這20年做别墅産品一直叠代後的結果

從最開始上海的第五園，再到北京觀承别墅的二期，可以很明顯的看出，萬科做中式的産品一直在叠代，關鍵是這樣的叠代并未簡單的局限在區域公司，全集團的産品力都在一個項目上得到最完整的呈現

所以最後觀承别墅三期，也就是大家，最後呈現的新中式的産品風格整體非常的耐人尋味

光從這個建築感覺，你很難簡單的說出這樣的産品風格，似乎融合了很多元素

比如你能看到很多日式的枯山水的元素，但是整體的視覺沖擊力又是如此的大開大合

整體的綠化空間似乎通過水系隔斷，但是又通過大量的橋體互相串聯保持緊密關系

這樣的巨牆石陣，讓起承轉合的園林之間又多了幾分北派的對仗和氣場

所以東方意境是一個抽象的概念，但是本質上也是這麼多年來萬科做别墅叠代之後的産物

所以在建築單體上你會看到

建築藏于綠化的緊湊感

但是仔細看還是能夠發現各種細膩的東方元素

這是萬科觀承别墅大家最後呈獻給大家的風格效果。我看到的可能就是一個項目，但是背後折射的是這20年的萬科産品積澱和整個研發團隊對于用戶需求的極緻摸索

某種程度上，這就是觀承别墅大家給到我的感受，大量的創新細節，整個體系的理念就是一切都聚焦到人，隻和人有關

一個“理智的開發商”可能更多地會選擇放棄這些轉而把經曆投入到如何包裝一個故事。這是市場上絕大部分開發商會做的事情，但這或許是萬科成為那5%或者1%的核心原因

萬科的内核就是有一個團隊可以堅定不移的做研發做孵化做創新，在這裡我和大家分享一個萬科小夥伴們和我聊過的一個概念：住商。除了情商智商财商之外另一種居住理念

他們非常在乎每個用戶的感受，每個用戶在這裡的居住體驗，也隻有從這個邏輯出發，才能真正回答這一整套産品體系

這是萬科難能可貴的地方

這也或許是可以解釋我今天推送标題的原因

但是我們回過頭來看

我們回頭看其他行業，任何一個行業的發展或者生化，其實都是産品驅動發生的，任何一個偉大的企業都來自于為社會貢獻了一個個優秀的産品

而反觀當下的房地産，兩頭正在被成本和市場的雙重壟斷，土地成本的昂貴讓不少項目原則放棄創新做最穩妥的産品，客戶端的通路也選擇了做更好看或者更容易打動用戶面上的東西

而且另外一個維度上來看，市場火爆導緻的主流開發商對産品與服務的忽視，這個符合市場邏輯，但卻是行業的悲哀

某種程度上來說，這是這個行業的無奈，但也是行業沒有正向發展的核心原因，所有人都有委屈所有人都有壓力，但是最後的結局是所有人都放棄了真正意義上的産品創新

所以在這個維度上來看，北京萬科這一次面世的項目，不僅僅是一個産品，更像是萬科傳遞的精神，為了産品不妥協的精神

并且對于未來來說，這個項目隻是開始，我和他們聊過，觀承别墅這次的産品提升會比這次更大，北京萬科後面還會有更多的高端項目開發，帶來的都是一次次叠代之後的持續性創新

什麼是驚喜，這才是真正意義上的驚喜

一個行業裡，總有一些無所畏懼的人，做着一些看似無聊的事情，讓時間來證明當下研發的意義

最後用一句萬科做設計的小夥伴和我說的一句話作為收尾，我很喜歡，送給大家：

我們提供的是生活

打動人本身的也正是生活

以上為正文，來自盧俊

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