業、冶金工業、大中型機械制造工業、化學工業、造紙工業、制革工業、建材工業等用地

其他用地

其他用地是指規劃範圍内除居住區用地以外的各種用地，包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

03

各類建設用地使用權有多少年？

（1）居住用地70年；

（2）工業用地50年；

（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

（4）商業、旅遊、娛樂用地40年；

（5）綜合或者其他用地50年。

04

建設用地使用權取得方式有哪些？

土地使用權取得有劃撥與出讓兩種方式。

劃撥

根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

《中華人民共和國城市房地産管理法》第二十三條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用後将該幅土地交付其使用，或者将土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

劃撥的土地不得進行轉讓、出租和抵押。

由于承擔公共項目的職責，國有企業與政府平台公司的無形資産科目經常出現劃撥土地。

出讓

出讓方式有四種：招标、拍賣、挂牌和協議方式。出讓的土地使用權人具有法定規範内的處置權，可進行轉讓、出租和抵押。

1.招标

招标出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招标公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投标，根據投标結果确定土地使用者的行為。

2.拍賣

拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果确定土地使用者的行為。

3.挂牌

挂牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布挂牌公告，按公告規定的期限将拟出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所挂牌公布，接受競買人的報價申請并更新挂牌價格，根據挂牌期限截止時的出價結果确定土地使用者的行為。

4.協議出讓

協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式将國有土地使用權在一定年限内出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招标、拍賣或者挂牌方式外，方可采取協議方式。

05

哪些土地使用權可以通過劃撥獲得？

對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權。

根據中華人民共和國國土資源部令第9号《劃撥用地目錄》，下列土地可以劃撥獲得:

（一）黨政機關和人民團體用地

1.辦公用地。

2.安全、保密、通訊等特殊專用設施。

（二）軍事用地

（三）城市基礎設施用地

1．供水設施

2．燃氣供應設施

3．供熱設施4．公共交通設施5．環境衛生設施 6．道路廣場 7．綠地

（四）非營利性郵政設施用地

（五）非營利性教育設施用地

（六）公益性科研機構用地

（七）非營利性體育設施用地

（八）非營利性公共文化設施用地

1.圖書館

2.博物館

3.文化館

4.青少年宮、青少年科技館、青少年（兒童）活動中心

（九）非營利性醫療衛生設施用地

1．醫院、門診部（所）、急救中心（站）、城鄉衛生院。

2.各級政府所屬的衛生防疫站（疾病控制中心）、健康教育所、專科疾病防治所(站)。

3.各級政府所屬的婦幼保健所(院、站)、母嬰保健機構、兒童保健機構、血站（血液中心、中心血站）。

（十）非營利性社會福利設施用地

1.福利性住宅。

2.綜合性社會福利設施。

3.老年人社會福利設施。

4.兒童社會福利設施。

5.殘疾人社會福利設施。

6.收容遣送設施。

7.殡葬設施。

（十一）石油天然氣設施用地

（十二）煤炭設施用地

（十三）電力設施用地

（十四）水利設施用地

（十五）鐵路交通設施用地

（十六）公路交通設施用地

（十七）水路交通設施用地

（十八）民用機場設施用地

（十九）特殊用地1.監獄。 2.勞教所。 3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

06

哪些土地使用權可以通過協議出讓獲得？

根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地産管理法》、2003年國土資源部令第21号《協議出讓國有土地使用權規定》等規定，以下土地使用權可通過協議出讓方式獲得：

（一）商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地和工業用地以外用途的土地，其供地公告公布後同一宗地隻有一個意向用地者的；

（二）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、《國有建設用地使用權租賃合同》、法律、法規、行政規定等明确應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

（三）劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明确應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

（四）已出讓、租賃土地申請改變用地規劃條件的，經規劃行政主管部門批準，可以采用協議方式，但《國有土地使用權出讓合同》、《國有土地使用權租賃合同》另有約定的除外；

（五）出讓的國有建設用地使用權人申請續期，可以采用協議方式；

（六）在劃撥供應的建設項目中，需要整體規劃建設的配套項目，建設用地不能分割供應的，可以采用協議方式供應；

（七）對無法單獨确定規劃條件實施供應的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規劃部門批準的相鄰建設用地規劃條件，協議出讓給該建設項目主體；

（八）利用地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等公共空間進行上蓋物業或多功能立體開發利用的，其建設用地使用權以協議方式出讓給已經取得交通建設項目建設用地的使用權人；以協議方式取得的地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等配套開發建設用地使用權，以自主開發為主，物業自持；

（九）對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手續；

（十）經營性文化事業單位轉制為一般競争性企業的，原生産經營性劃撥用地可采用協議出讓或租賃方式進行土地資産處置；

（十一）由于城市規劃調整、經濟形勢發生變化、企業轉型等原因，土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業用地補辦出讓、國有承租工業用地補辦出讓，符合規劃并經依法批準，可以采取協議方式；

（十二）對因搬遷改造被收回原國有土地使用權的企業，經批準可采取協議出讓方式，按土地使用标準為其安排同類用途用地；

（十三）企業改制（破産、兼并、合并等）時，未納入企業改制資産的生産經營性建設用地使用權可以協議方式出讓給改制文件确定的承接主體；

（十四）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生産和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協議方式出讓；

（十五）本實施意見發布前已形成的曆史違法用地，包括集體建設用地上已建成項目的，經行政部門處罰後，需完善國有建設用地供應手續的，可以采取協議方式出讓；

（十六）人民法院生效法律文書和協助執行通知書要求辦理國有建設用地手續，涉及出讓的，可以采取協議方式出讓給協助執行通知書明确的土地使用者；

（十七）法律、法規、行政規定明确可以協議出讓的其他情形

一共分為17類土地，土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，必須要經過相關部門的審批或者人民法院的執行通知書才可以進行，必須要符合相關的法律法規的規定。

07

哪些土地使用權必須通過招拍挂獲得？

（一）供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競争要求的工業用地；

（二）其他土地供地計劃公布後同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

（三）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明确應當收回土地使用權，實行招标拍賣挂牌出讓的；

（四）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明确應當收回土地使用權，實行招标拍賣挂牌出讓的；

（五）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明确應當收回土地使用權，實行招标拍賣挂牌出讓的；

（六）法律、法規、行政規定明确應當招标拍賣挂牌出讓的其他情形。

08

什麼是宗地？

土地使用權人的權屬界址範圍内的地塊，權屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個權屬單位；同一個土地使用者使用不相連接的若幹地塊時，則每一地塊分别為一宗。

以宗地為基本單位統一編号，叫宗地号，又稱地号，其有四層含義，稱為:區、帶、片、宗，從大範圍逐級體現其所在的地理位置。如:B107-24這個地号表示福田區第1帶07片第24宗地。

09

什麼是紅線圖？

紅線圖是規劃局确定的項目建築總平面圖，或城市規範管理部門正式确定的項目建築的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建築物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。

建築紅線一般為建築物的占地界限，用實紅線表示，二層以上有陽台用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建築控制線”，指城市規劃管理中，控制城市道路兩側沿街建築物或構築物(如外牆、台階等)靠臨街面的界線。任何臨街建築物或構築物不得超過建築紅線。

10

什麼是邊角地、夾心地、插花地？

邊角地

邊角地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區内難以單獨出具規劃條件、被"三舊"改造範圍地塊與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地範圍邊沿分隔（割）、面積小于3畝的地塊。

夾心地

夾心地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區内難以單獨出具規劃條件、被"三舊"改造範圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

插花地

插花地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區内難以單獨出具規劃條件、與"三舊"改造範圍地塊形成交互楔入狀态、面積小于3畝的地塊。

11

什麼是容積率、建築密度、樓面地價？

容積率是指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒适度。

建築密度是指在一定範圍内，建築物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建築物的覆蓋率，具體指項目用地範圍内所有建築的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地範圍内的空地率和建築密集程度 。

樓面地價：是指單位建築面積平均分攤的土地價格。

一般來說，出讓土地都是帶容積率、建築密度等規劃要求的，規劃也決定了土地的價值。容積率和建築密度越高，開發商在一塊地上可蓋的房子越多，樓面地價就越低，理論上，開發商在地塊上開發的利潤就高。但也不一定，因為容積率和建築密度太高，住戶的舒适度降低，将影響房屋的租售價格。

12

建設用地使用權轉讓有何要求？

《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》國辦發〔2019〕34号：

以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。

以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓後，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

根據《中華人民共和國城市房地産管理法》第三十九條　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地産時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

13

什麼是土地增減挂鈎？

《城鄉建設用地增減挂鈎節餘指标跨省域調劑管理辦法》：

城鄉建設用地增減挂鈎節餘指标跨省域調劑，是指“三區三州”及其他深度貧困縣城鄉建設用地增減挂鈎節餘指标（以下簡稱節餘指标）由國家統籌跨省域調劑使用。其中“三區三州”（即西藏、四省藏區、南疆四地州和四川涼山州、雲南怒江州、甘肅臨夏州）。

“土地增減挂鈎”，增是指城鎮建設用地指标的增加，減是指農村建設用地指标的減少（主要是深度貧困地區），增減要挂鈎，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地複墾，将這種“耕地的增加”作為指标賣給建設用地緊缺的城裡，城裡購買了多少指标，就可以增加利用多少耕地，将這指标一增一減進行跨區域挂鈎。

14

什麼是耕地占補平衡？

耕地占補平衡政策是指建設占用多少耕地，各地人民政府就應補充劃入多少數量和質量相當的耕地。占用耕地的單位要負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾的，應依法繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。

15

什麼是儲備土地？

土地儲備

土地儲備是指縣級（含）以上國土資源主管部門為調控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開發、儲存以備供應的行為。

土地儲備機構

《土地儲備管理辦法》:土地儲備機構應為縣級（含）以上人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于所在行政區劃的國土資源主管部門、承擔本行政轄區内土地儲備工作的事業單位。國土資源主管部門對土地儲備機構實施名錄制管理。市、縣級國土資源主管部門應将符合規定的機構信息逐級上報至省級國土資源主管部門，經省級國土資源主管部門審核後報國土資源部，列入全國土地儲備機構名錄，并定期更新。

收儲土地

收儲土地，是指已納入土地儲備計劃或經縣級（含）以上人民政府批準，目前已啟動收回、收購、征收等工作，但未取得完整産權的土地；

入庫儲備土地，是指土地儲備機構已取得完整産權，納入儲備土地庫管理的土地。---以上均摘自國土資規〔2017〕17号《土地儲備管理辦法》

16

什麼是生地、毛地、淨地、熟地？

一般而言，生地、淨地重點着眼于出讓；而毛地、熟地更多着眼于建設。

生地

生地是指在城市舊區範圍内，已列入拆遷計劃而尚未經過拆遷安置補償的土地。

毛地

毛地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。毛地上存在需要被拆除的建築物、構築物等其他設施、且未進行前期基礎設施建設、尚不具備二級開發建設的條件。

淨地

淨地是指已經完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建築物、構築物等其他設施的土地。

從權屬的角度看，淨地是指沒有設定他項權利，土地占有、使用、收益、處分等權利不受限制的土地。

熟地

熟地主要是指經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，可直接用于建設的土地。

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什麼是土地整理？

土地整理亦稱“土地整治、土地調整或土地重劃”，是實施土地利用規劃的重要手段，指将零碎高低不平和不規整的土地或被破壞的土地加以整理，使人類在土地利用中不斷建設土地和重新配置土地的過程。

簡單說就是：将土地重新規劃利用、調整用途，使土地利用效率、效益更高，更符合當地規劃的各項目标所需。其主要類型及分類如下：

18

什麼是全域土地綜合整治？

《自然資源部關于開展全域土地綜合整治試點工作的通知》

“全域土地綜合整治是以科學規劃為前提，以鄉鎮為基本實施單元，整體開展農用地、建設用地整理和鄉村生态保護修複等，對閑置、利用低效、生态退化及環境破壞的區域實施國土空間綜合治理的活動。”

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什麼是土地一級開發？

從生地到熟地的過程就是土地一級開發。

土地一級開發，是由政府或其授權委托的企業，對一定區域範圍内的城市國有土地（毛地）、鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為淨地，并進行适當的市政配套設施建設，使該區域範圍内的土地達到“三通一平”（通水、通電、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

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土地一級開發流程有哪些？

土地一級階段包括“前期手續階段”、“組織實施階段”和“土地入市階段”。

一般而言，規範的一級開發主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協議、取得征地批複、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節點在時間上存在交叉性。

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