以下内容為《房屋買賣合同糾紛 裁判思路與裁判規則》核心觀點摘抄、歸納，屬于最高院對房屋買賣糾紛司法實務問題看法精縮精華（省流），觀點皆屬于原作者，作者也對其中相關法律修改修訂導緻的觀點不同進行了相應的修正，并做注釋。此外，本精縮總結還結合其他最高院最新編撰材料，筆者也在其中予以注明。

觀點一，商品房銷售廣告指示一種要約邀請，如未将廣告宣傳内容訂入合同，就不能認定是合同内容。銷售廣告的虛假宣傳，隻是違背誠實信用原則應負的義務，可以考慮締約過失責任對買受人予以補救。

觀點二，根據《廣告法》第9條，一旦簽訂買賣合同，開發商應當毫無選擇地履行廣告許諾的義務。

觀點三，具體情況具體分析。原則上視作要約邀請，不能将廣告宣傳作為合同内容看待。除非滿足合同對于要約對于廣告的對象和内容具有特定化。

采納觀點三。

觀點一，廣告内容是否真實，即廣告所宣傳的内容與商品和服務本身真實的情況是否一緻、相符；

觀點二，廣告的宣傳内容能否引起消費者的誤解，即“引人誤解”與“虛假不實”；

采納觀點二。

現房銷售中，買受人可以對房屋的戶型，面積，交通，小區環境，配套設施進行實地考察，能夠及時發現房屋的綜合情況與開發商宣傳是否一緻，受廣告宣傳影響較小，如開發商所售商品的中和情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應當視為默認，購房後買受方後悔的，不宜認定開發商構成違約，如果買受方當即提出異議，開發商也口頭或書面承諾日後改進，保證房屋綜合狀況與廣告宣傳一緻，但開發商交付房屋後并未履行諾言，則可認定開發商構成違約；

期房銷售中，買受方往往通過廣告來選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以對廣告問題需要從嚴把握。隻需要對廣告宣傳的内容确定且該内容對合同的訂立或房屋價格的确定有重大影響即可。

觀點一，商品房售樓廣告除非包括了合同的主要内容從而成為要約，一般隻屬于要約邀請或要約誘因，如未将其訂入合同，不屬于合同内容，隻是違背誠實信用原則的義務，承擔締約過失責任；

觀點二，開發商的宣傳廣告類似懸賞廣告，屬于合同的内容，開發商應該毫無選擇的律協廣告許諾的義務，違反承擔違約責任。

觀點三，應該綜合考慮。

在要約條件下，承擔違約責任，在要約邀請情況下，不承擔民事責任。

如果開發商出售的商品房及相關設施作出的說明允諾具體确定，對合同的訂立或房屋價格的确定有重大影響，即便該說明和允諾沒有明确訂立在合同之中，也應當認為合同的内容。

采納觀點三。

觀點一，《消費者權益保護法》并不适用于此。1、《消費者權益保護法》不針對房産；2、與一般商品不同，可通過瑕疵擔保制度進行處理；3、商品房數額巨大，動則上百萬，如判決雙倍，将導緻雙方厲害關系的顯失平衡。

觀點二，适用《消費者權益保護法》。1、符合《消費者權益保護法》對于消費行為法律特征的界定，其一行為目的必須為生活需要；二是購買的标的物必須為商品。2、《消費者權益保護法》保護的是消費行為所受到的損害消費者權益，并不限制消費形式；3《消費者權益保護法》作為特别法，優先于《民法典》所規範的一般民事規範。

采納觀點二。

觀點一，宣傳資料隻用于宣傳，不足以構成訂立合同不可缺少的要約，因此，商品房宣傳資料不具有法律效力。

觀點二，商品房宣傳資料一般不具有法律效力，但是，開發商在宣傳資料中對所售房屋及其附屬設施所做出的說明、允諾明确、具體、确定，對合同的訂立或房屋價格的确定有重大影響，應視為要約，視為合同一部分。

采納觀點二。

需同時滿足觀點二中的兩大條件，1、說明、允諾明确、具體、确定，2、對合同的訂立或房屋價格的确定有重大影響。

觀點一，實際交付的房屋與樣闆房之間必須一緻，且必須是細節上的一緻，才符合恰當履行。

觀點二，應當區分毛坯房與裝修房。如果樣闆房與實際交付的房屋均為毛配方，隻要實際交付的毛配方經過驗收合格即可。如果樣闆房和實際交付的房屋均為裝修房，實際交付的房屋裝修材料與樣闆房必須一緻。

觀點三，“一緻”應當具體情況具體加以判斷。

如果樣闆房與實際交付的房屋均為毛配方，隻要實際交付的毛配方經過驗收合格即可。如果樣闆房和實際交付的房屋均為裝修房，實際交付的房屋裝修材料與樣闆房必須一緻。如果實際交付的房屋和樣闆房之間有一個為毛坯房，另一個為裝修房，則兩者較難判斷，根據具體情況加以判斷。

采納觀點三。

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