最近很多客戶在問什麼是集體大紅本，能不能購買？

在深圳很長一段時間以來，接觸過的大部分客戶朋友都想找帶花園小區，有綠化高戶型方正采光好的房子，這一類确實是很多人的追求。

但是縱觀這麼多年的小産權市場裡，能達到這些要求的無非就是兩種，

一：大型的村委統建樓，

二：大紅本性質的公寓住宅，其中很多客戶甚至非村委統建樓不要，其實完全不必這麼迷信所謂的村委綠本。

目前市面上大部分村委統建樓，樓齡偏老，基本都是12年之前建好的，外觀老化，戶型過時，周邊配套，周邊配套依舊沒能跟上。

如今的村委統建樓，村委出面簽合同的幾乎沒有，頂多蓋個章，從前的綠本也不再是國土局備案的，而且自行印制的綠皮本子，而且過戶還有一筆不低的費用。

再看房子價格，關外如沙井石岩等區域，村委房均價普遍在20000 ，毛坯交樓的戶型還基本都是100㎡ 的三房四房，總價也不低，付款方式多為一次性，分期年限最長5年，月供壓力妥妥的喘不過氣。

而差不多同樣價格，甚至更便宜，能買到更好地段的全新建成的花園小區，這為許多因為購房資質而又對住房品質有高要求的客戶提供了一條全新的思路。

而對于大紅本性質的房子，很多人還有疑慮和擔心，其實所有的恐懼都來源于未知，那麼，深圳集體大紅本可以買賣嗎？

什麼是集體大紅本呢？集體大紅本房,即是有房産證的房子,也就是說整棟樓一個大紅本房産權證。這類房子是企業自己建的公寓房,四證齊全,

1、報建手續

2、批地手續

3、建設許可證

4、建設規劃許可證

（和商品房比起來就差一個預售許可證，用地分為:商業用地使用年限一般為40年;工業用地使用年限一般為50年）

這類房子其實還不能稱為小産權,産權還是屬于公司的,交易是與公司簽租賃合同（有一些簽的有償使用合同）到期再自動續費。那麼集體大紅本房與小産權房有哪些不同之處呢？

1、土地所有權：大紅本房土地所有權為國家，小産權土地所有權為集體所有。

2、繳費：大紅本房繳納了土地出納金，小産權沒有繳納土地出納金。

3、産權證明：大紅本房産權證明由國家房管局頒發，小産權鄉或村政府頒發。

4、處理權：大紅本房可以出售辦理抵押貸款，小産權不可辦理抵押貸款。

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深圳的集體大紅本房都為以租代售的方式銷售，也就是簽長租合同，合同到期無條件自動續期。近年來以租代售合同改為有償使用合同，合同到期同樣是無條件續期。而集體大紅本房的這種銷售方式，其實也是小産權房的一種。

1、與出租方簽“以租代售”協議，《合同法》第二百一十四條租賃期限不得超過二十年,租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同。簡單來說就是集體大紅本的租賃合同一次隻簽20年，20租期滿後不用增加其他的費用再次續簽20年，這是法律的一種約束，也是受法律保護的，所以集體大紅本的租賃合同是有法律效應的。

2、承租人要對“以租代售”房屋産權情況有所了解，特别是購買二手集體大紅本房我們就要弄清楚一手業主跟開發商和集團公司所簽的原始合同，一定要搞清楚房屋所屬權，一般一手的都是跟所屬集體公司和開放商簽定一手合同就完全沒有問題的。

3、出租方一般是房地産開發商和集團公司，一般也都具備相應的開發與使用權轉讓資質，但是我們在最終簽訂合同時還是要弄清楚出租方的相關資質和樓盤相關報建手續，集體大紅本房都會有合法建房手續，四證齊全，是可以放心購買的。

4、特别集體大紅本房是極有可能轉正的！因為本身就是有整棟大紅本正規産權，在某一個政策特殊環境下是完全可以通過補交地稅拿到每戶的獨立紅本，未來可能在這個房産稅實施的情況下，政府為了更加全面覆蓋房産稅是很大可能通過繳納相應的土地稅來讓這種集體大紅本房轉成商品房。

目前深圳很多這樣的以租代售的集體大紅本小産權房，比如布吉的“鉑金公寓（智慧一百）”“中海信創新産業城”龍華觀瀾的“鴻基新都”等

上圖都是集體大紅本

一、可否辦獨立房産證？若是可以辦，是怎麼辦？

答：項目性質及項目所取得項目文件及證書，是具備産權分制的，如産權分割須

具備兩個不可或缺的前提，1、補繳相關稅費；2、100%住戶一緻同意辦理。

二、現在簽四十年租約，如果業主是銀行貸款還未還清，中途想轉讓，怎麼操作銀行的貨款？

答：以商品房為例，貨款未還清，如需過戶／轉讓，須（個人／銀行）贖樓、過橋後再次重新辦理貨款，大紅本也是一樣，須（個人／銀行／金融機構）贖樓後才可辦理過戶／轉讓。

三、覺得房屋使用證并不受法律保護？

答：《房屋使用權證》隻是鑒于《物業租賃合同》的補充約定使用，類似《補充

協議》，對《物業租賃合同》未盡事項，在《房屋使用權證》上約定：本國基本

法《憲法》裡面都有體現，一旦甲乙雙方簽字蓋章即具備法律效應，換言之：個

人借據上簽字都有法律效應，涉及到公司的怎麼還不受保護呢？

四、整棟一個房産證，會不會被拿去抵押？

答：依我國《合同法》第229條規定、《民通意見》119條規定，買賣不破租賃，

即在租賃關系存續期間，即使所有權人将租賃物讓與他人，對租賃關系也不産生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并

要求承租人返還租賃物。

五、如果政府不給續期不就等于花了幾百萬租了40年房子？

答：到期政府不予土地續簽回答，對應《使用權證》使用說明第三條說明：

該房屋如遇政府部門征收、拆遷、本權利人共同享有國家關于建築物部門的補償

收益（按整棟面積補償利益比例分享）。

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