文丨缺二爺

關于居住，刨去住宅本身，購房者更注重的無非兩點：交通和配套。在各項配套中，商業環境更占據這舉足輕重的地位。

大衆對于商超的熱愛，就像是農村裡對城鎮商業的膜拜。有大型購物商場、超市的地方，才能稱得上城市，缺乏商業的市中心，總感覺名不正言不順。

在這種情況下，鄭州的商業遍地開花，不光是為了标榜生活便捷舒适，更像是與改造之前的各種“村”揮手說再見，搖身一變跻身時尚都市的行列。

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相比較往年而言，今年鄭州的商業頻繁“搶鏡”。

2019年5月25日，大上海城購物中心舉辦新聞發布會，宣布将進行全面升級改造。

2019年7月1日，鄭州二七區老牌商業北京華聯張貼《閉店公告》，宣布将于8月1日閉店停業改造。

2019年7月27日，大商鄭州地區集團與河南麥迪遜商業有限公司舉行簽約儀式，大商金博大店變身城市奧特萊斯。

鄭州大上海城

當這些新聞蹦出來，很多人才意識到，這些組成鄭州商業曆史的老牌商業，正在慢慢退出大家的視野。

就身邊人而言，以前，逛街必去二七德化街、光彩市場，吃飯大上海基本是不二之選；現在，逛街的選擇變成了國貿360、正弘城、熙地港、丹尼斯大衛城，一路逛吃逛吃，然後分道揚镳。

事實上，不隻是正在運行的商業備受煎熬，新生商業市場也不容樂觀。

7月底，RET睿意德舉辦的2019年鄭州商業半年報發布會上公布一組數據：2019年上半年，鄭州新增商業體量13.8萬㎡，同比減少12.5萬㎡，下降了将近一半。

增量急劇減少的同時，新增商業的形式也一改以往的“大而全”，改走“小而美”的路線，小體量的商業逐漸成為新商業的主流。

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什麼是“小而美”商業呢？

顧名思義，又小又美，就是整體商業體量小，顔值高，精細化。

2019年上半年鄭州新開商業項目 圖片來源睿意德

上半年開業的4家商業，高新萬科廣場、星辰萬科生活廣場、零零茂購物中心、永威木色購物公園都是圍繞着高顔值、小體量社區商業展開。

永威木色購物公園5萬㎡的體量，已經是四家體量之最，僅僅是正弘城的1/8；

高新萬科廣場4.6萬㎡；

零零茂購物中心3萬㎡；

星辰萬科生活廣場更是隻有1.2萬㎡。

下半年15個即将亮相的商業項目，小體量的項目達到80%，足見“小商業”成為趨勢。

2019年鄭州下半年待開商業 圖片來源睿意德

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缺二爺昨天專門去永威木色和高新萬科廣場轉了轉，探究一下“小而美”商業的吸引力究竟在哪。

先說永威木色，永威木色是永威出品的第一個商業項目。在住宅上以品質俘獲一衆“鐵粉”的永威，涉足商業也讓人刮目相看。

永威木色位于通泰路與商務外環交會處北50米，這個位置可以看出，永威有多寵愛自己的第一個“小公主”。

永威木色

永威木色定位為藝術型購物中心，顔值幾乎無可争議。

永威木色的顔值，從停車場開始征服你。燈火通明的地下通道、乳白色卡其色構成主色調，吊打鄭州一衆停車場。

永威木色停車場

整個商場仿木質設計，搭配随處可見的熱帶植物，自然的氣息撲面而來。站在一樓一晃神，都會忘記自己在一個商場裡。

在各個樓層，基本上都能見舉起相機拍照的人，不少“網紅”帶着專門的攝影師在這裡拍寫真，也算是對永威木色顔值的肯定。

網紅打卡

負一樓設置有一個超市，不管是價格還是品牌，都讓缺二爺看了瑟瑟發抖。

永威木色的中庭、負一樓通道保持開闊，摒棄了以往的專櫃、促銷區，為格調加持。這裡也聚集着主要的客流，閑坐，拍照，玩耍居多，購物的人群寥寥無幾。

商場入駐的品牌，除了像Adidas、李甯之類的大品牌，大多是一些喊不上名字的國外品牌。

永威木色品牌展示

總體來說，永威木色确實擔得起“小而美”的稱号。相比之下，高新萬科廣場就顯得有點“蹭熱度”的嫌疑。

高新萬科廣場位于科學大道與紅葉路交叉口東南角，門口就是西四環高架，交通位置沒話說。

我們還從停車場說起，高新萬科廣場的停車場跟傳統的停車場比，燈光和顔值都有提升，但距木色還有很大的差距。

高新萬科廣場停車場

高新萬科廣場是今年4月27日開門試營業，比永威木色早了一個月。但是從商場進門，燈光晦暗，撲面而來一種“待業”的氣息，一樓中庭的位置擺放着尚未裝點完畢的展區，裸露的三合闆更添蕭條。

高新萬科廣場一樓中庭

在高新萬科廣場裡轉了轉，品牌很親民，符合社區商業的定位。

到達高新萬科廣場的時候，已經是下午7點，與門口密密麻麻的電動車形成對比的是室内的冷清。

高新萬科廣場門前

為數不多的人氣在二樓的兒童藝術展區，是奶奶們帶着孫子孫女在玩，基本不構成消費。

高新萬科廣場二樓兒童美術展

一趟下來，能看出“小而美”的商業已經在努力求變，但效果并不明顯。

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首先，“小而美”的商業紮堆出現一定是有原因的。

一方面，現狀讓人望而卻步。傳統“大而全”的商業對占地、區域的成熟度、建設運營成本都有較高的要求，體量小的商業，投資相對較低，對人流和消費群體的要求也較低，運營管理更加方便，也更容易活下去

另一方面，如今“網紅”效應、“顔值”效應盛行。

例如火爆鄭州的“喜茶”，正弘城的喜茶店前長年排着長隊，并不是喜茶本身口感有多麼與衆不同，購買喜茶更多的是為了借助這一“網紅”熱度，拍照打卡朋友圈獲得點贊數帶來成就感。同樣的道理也适用于去一些高顔值店面消費打卡。

正弘城喜茶門前

在這種趨勢下，越來越多的商業開始在顔值上下功夫，商業的整體顔值、各個店鋪的顔值，仿佛顔值更高，曝光率和人氣也更高。

然而事實真的如此嗎？從永威木色和高新萬科廣場的客流來看，似乎是差強人意。

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“小而美”的商業優勢明顯，劣勢也很明顯。

1、小體量商業可入駐的品牌更少，這樣一來，對入駐品牌的選擇、如何平衡好各種業态的比重就是一件十分重要的事情，否則就容易給人一種“沒啥可逛”的感覺，永威木色和高新萬科廣場就給人這種感覺。

永威木色“首店”占比21%，例如COCOON歐洲藝術女裝，GATEONE法國男裝品牌。

永威木色COCOON

這難免有複制鄭州國貿中心的嫌疑，當年的首家優衣庫、首家星巴克、首家無印良品、UR也是賺足風頭。不同之處是，鄭州國貿足夠大，品牌更多，涵蓋的粉絲面更廣。

2、商業項目，最重要的是商業規則。各業态的分布都暗藏玄機。

比如，很多商場将電影院設置在頂樓，雖說會給客戶帶來一定的不便，但能夠将影院帶來的流量，分配給各個樓層，增加商鋪的曝光。

鄭州國貿中心

再比如說，一樓中庭和走廊中設置專櫃和促銷點，雖然會讓商場的規整度（或者說逼格）打折扣，但能夠給店鋪更多的曝光率，也給商場增加了另一份收入。

在“小而美”的永威木色和高新萬科廣場則因為格調、體量的原因，不得不放棄這一部分利益。

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鄭州正在形成多中心多闆塊的發展模式，“小而美”的商業更适合區域的發展，雖然現在還存在種種問題，但是這種模式未來可期。

尊重商業規則，揚長避短，根據自身定位從多方面入手，做好“客流”和“留客”的工作，破局之路才能越走越順。

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