知識城，可算是近年熱度比較高的的闆塊之一。

特别是去年知識城建設10周年，一二手房價急速上漲，二手房價一度沖破4萬/㎡。

而在今年年底，知識城核心區有新貨上市。

萬科幸福譽、升龍·學府上城部分房源的吹風價，低至2字頭。

房價已重回2018年，你會入手嗎？

全款入場，不是市中心大戶型的專屬。

萬科幸福譽，将在本月18号左右正式開盤。

項目推售J5、J6棟的88-164㎡三至四房，單價預計在2.65-3.5萬/㎡之間。

2.65萬/㎡還帶精裝修，比之前吹風價的2.7-2.8萬/㎡還要低，即使是北向88㎡單位的價格，也是相當香了。

難怪，即便是萬科幸福譽的内測選房，也是要秒搶了。

而南向88㎡單位，采用橫廳設計，大概單價2.8萬/㎡左右就可以拿到，僅僅比北向貴1000-1500元/㎡左右，所以深受買家追捧，開發商要求全款認籌。

164㎡四房，吹風價2.9-3.4萬/㎡。

值得一提的是，北向88㎡三房以及164㎡四房，雖然不用全部全款，但認籌參考全款、首付七成、首付五成、首付三成參與凍資。

不要以為資金要求苛刻，就無人認籌。

從陽光家緣網查得，項目已拿到J5、J6棟的預售證，總貨量僅290套，而認籌量高達600多組，認籌量超出貨量一倍多，熱度非常火爆。

據悉，項目已停止凍資。

從地理位置上看，這兩棟距離14号線何棠下站不到200米距離，堪稱是整個萬科幸福譽中，坐地鐵最方便的産品之一。

當然有得必有失，他的缺點也是顯然易見，靠近九龍大道，受主幹道的噪音影響較大。

同樣是地鐵盤的項目，還要升龍·學府上城。

項目首推的一期的位置，與旺村地鐵站的距離200-300米，步行也是非常方便。

一期規劃有9棟住宅，将首推1、7、8、9棟，2梯4戶設計，涵蓋96㎡三房、130㎡四房、135㎡四房以及143㎡四房。踩盤報告：知識城升龍首盤不鴿了，3萬左右，能買嗎？

可選戶型較多，主打剛改買家。

據了解，項目均價大約在3萬/㎡左右，最小戶型96㎡的準入門檻大概在總價280萬左右，吹風價2.88萬/㎡起，預計在12月中下旬開盤。

但與萬科幸福譽不同，其首推的一期産品沒有直面主幹道，而是被幼兒園和托兒所遮擋。

升龍·學府上城，最大亮點在于體量大、配套多。

其體量達270萬㎡，自建8所學校，包括4所幼兒園（托兒所）、2所小學、1所九年一貫制學校和一所完全中學（即華附知識城校區，預計明年招生）。

不過，由于項目是湯村舊改項目，未來教育配套上安置房、商品房共享。

商業上，規劃超88萬㎡的商業體量，包括購物中心、商業街、寫字樓等業态。

同時正因為體量大，其商業配套需要長時間打造，業主有一段的時間需到綠地缤紛城、合景悠方等商場消費。

值得注意的是，這個項目有“鴿”的曆史前科，後續的兌現速度需持續關注。

兩個知識城地鐵盤上新，受益的都是買家。

2字頭的價格，突然殺了個回馬槍，幾乎秒殺所有知識城的一二手樓盤。

目前，知識城在售一手住宅項目并不多，除了這兩個盤，近地鐵盤的主要有越秀星彙城TOD、時代印記、康大龍祥彙。

其中，康大龍祥彙在售别墅産品，維度不同，不作讨論。

越秀·星彙城TOD為地鐵14、21号線及新白廣城際交彙的鎮龍站上蓋，引進公立廣外知識城實驗小學，均價2.6萬-2.7萬/㎡。

時代印記為紅衛站上蓋，屬于知識城闆塊北部，均價2.2-2.74萬元/㎡左右。

但這些項目周邊配套較少，僅依賴自身規劃發展，與知識城核心區兩盤的價差不大，因此這些項目暫不是兩盤的競品。

目前，知識城現在一二手價格倒挂，一手房價格比二手房價格低上不少，确實是入手的好時機。

萬科幸福譽二手放盤價格（圖片來源：鍊家）

有些買家會問：一二手價格倒挂，買入知識城房子是不是意味着一入手就被套牢？

首先，目前知識城二手房均未納入指導價小區名單，不受指導價影響，因此房價才會穩步微漲。

其次，知識城有準自貿區名頭加持，産城融合概念較強，即便房源幾乎未滿五年，與牛奶廠等純住宅未滿五年闆塊相比，房價表現比較堅挺。

其三，從第一批集中供應的兩宗容積率1.2宅地來看，知識城住宅可能準備轉型，未來入手知識城的門檻可能變高。

而知識城的舊改項目，雖然體量很大，但目前嚴禁大拆大建，新增供應周期肯定會拉長。

最後，新盤比起二手性價比高一些，而本批産品的區位價值不比二手房差，如果意向知識城，是完全值得入手的。

當然，考慮買大戶型的買家，可能要慎重。因為總價500-600萬，在知識城這個區域裡，價值不一定能受到認可。

這個價格，可能在老黃埔、科學城選擇小一點的戶型，未來更容易出手，畢竟目前房價與區域價值幾乎劃上等号。

當然，目前受到增值稅免征2年改5年、各種限價的政策影響，房子的預期升值空間正在消失，且自持至少5年以上。

短炒思維是不可取的，選擇入手就要做好長期主義者的自覺。

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