（1）首次從法律層面定義預約合同

《民法典》第四百九十五條：當事人約定在将來一定期限内訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。

《商品房買賣合同司法解釋》第五條：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

（2）修訂了定金規則

《民法典》第五百八十七條：債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，緻使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，緻使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。

實操過程中，開發商與購房人在簽訂正式商品房買賣合同前通常會先行簽訂“認購書”等預約合同，約定一定期限後或滿足一定條件後，雙方簽訂正式的商品房買賣合同，同時購房人須向開發商交納一定金額的定金或類似款項。《民法典》施行之前，有關預約合同的定義及效力的規定主要見于司法解釋文件，

《民法典》對預約合同的規定與《買賣合同司法解釋》對預約合同的規定并無實質差異，更多意義在于從法律層面确定了預約合同的效力以及違反預約合同需承擔違約責任。

（1）格式條款不成為合同内容

《民法典》第四百九十六條：格式條款是當事人為了重複使用而預先拟定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則确定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，緻使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的内容。

首先，對于格式條款提供方的提示義務，新增“與對方有重大利害關系”的規定。根據不同交易模式及合同性質，“與對方有重大利害關系”可以包括交貨安排、付款方式、驗收期限、争議解決等，格式條款提供方需采用合理方式提示相對方注意該款内容。關于合理方式，《民法典》未作出明确規定，借鑒《合同法司法解釋二》關于“在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符号、字體等特别标識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的”的規定，可以采用加粗、加黑、加下劃線等方式提示說明。

其次，對于格式條款相對方的救濟措施，新增“可以主張該條款不成為合同的内容”的規定。依據《合同法》及相關司法解釋，對于沒有盡到提示或說明義務的，當事人可以申請撤銷格式條款。該條弊端在于，撤銷權的行使不僅需通過訴訟或仲裁方式請求，請求行使時間亦受到除斥期間限制。《民法典》對此作出修正，如格式條款提供方未履行提示和說明義務，相對方無法知曉或明确該條款具體内容的，可以主張該條款不成為合同内容。亦無需對該條款效力進行認定。

（2）格式條款無效

《民法典》第四百九十七條：有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

對于該條規定，格式條款隻有在違反義務或約定内容涉及法律規定的無效情形時，才會導緻無效。

首先，以《民法典》總則關于法律行為無效的規範作為格式條款的無效事由。依據總則關于法律行為無效的規定，格式條款存在如下無效事由：

（1）無民事行為能力人實施或限制民事行為能力人實施的非純獲利益或未經追認的民事法律行為（《民法典》第144條、第145條）；

（2）以虛假意思表示實施的民事法律行為（《民法典》第146條）；

（3）違反效力強制性規定或違背公序良俗的民事法律行為（《民法典》第153條）；

（4）惡意串通損害他人利益的民事法律行為（《民法典》第154條）。

其次，将“不合理”作為區分涉重大利害關系格式條款是否有效的價值評判。《合同法》對“免除其責任、加重對方責任”的格式條款一律規定為無效，《民法典》對其限制為“不合理地”減免或加重，使得格式條款無效情形相比于《合同法》的規定更為清楚，即并非所有排除或者減輕格式條款提供方責任、加重相對方責任、限制相對方主要權利的格式條款都歸于無效，前提是該條款屬于“不合理”範疇。依據上下文義，對于是否屬于合理條款的主要判斷依據是該條款訂立時，提供方有無盡到提示和說明義務。

（3）格式條款的理解争議

《民法典》第四百九十八條：對格式條款的理解發生争議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一緻的，應當采用非格式條款。

該條規定沿用了《合同法》相關規定，對格式條款的理解發生争議的，應當按照通常理解，即以習慣、客觀情況予以解釋；格式條款存在兩種以上解釋的，以不利于格式條款提供一方的解釋為準；一般條款效力優于格式條款。

（1）預告登記與商品房買賣合同網簽備案

商品房購房合同網簽備案規定在《城市商品房預售管理辦法》中，其中《城市商品房預售管理辦法》第九條規定“開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。

從該辦法中可以看出，網簽備案制度是住建部門為了規範商品房預售行為，保護購房者合法權益，堵住合同風險漏洞而規定的，從法律性質說，合同備案網簽屬于債權公示性質，不具有物權效力。

預告登記規定在《物權法》、《房屋登記辦法》中，其中《中華人民共和國物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物權的協議，為保障将來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起三個月内未申請登記的，預告登記失效”

售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文号”、第十條規定“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日内，向房地産管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地産管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案”。

購房者如果進行了預告登記，當開發商有其他債務時，購房者可以根據預告登記對抗第三人，即使在該房屋沒有過戶給購房者的情況下，第三人仍無法對設定了預告登記的房屋進行處分。

一般情況下不能對抗第三人。隻有在符合《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結财産的規定》第十七條的規定時才不會被法院查封、扣押等，即需要購房者能夠證明自己交付了全部價款、善意取得财産、實際已占有了該房屋，而且還需證明未辦理過戶登記手續本人無過錯，那麼該财産才不會被法院查封、扣押等。否則合同備案相當于合同效力，屬于債權，債權具有相對性，不具有排他性，即使是網簽的合同，也仍然對抗不了其他合同，在這樣的情況下，如果出現一房二賣，房屋又過了戶，那麼原購房者因隻有合同債權的效力，無法保全查封已經過戶的房屋，隻能請求賠償損失。

《房屋登記辦法》第六十七條規定“有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：（一）預購商品房；（二）以預購商品房設定抵押；（三）房屋所有權轉讓、抵押；（四）法律、法規規定的其他情形”，且《物權法司法解釋（一）》第四條對上述條文中的“處分”進行列舉解釋為“轉移不動産所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權”等法律行為。根據上述規定，凡是進行了預告登記的商品房，此後非經權利人即購房者同意，一切有關該房屋的變動均不發生物權效力，即便是法院針對開發商的查封行為，根據最高人民法院關于執行的司法解釋第三十條之規定，預告登記仍具有排除查封的效力。

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