房産限購再加碼怎麼辦?3月17日、3月22日，北京(樓盤)連 續發布限購政策在新政調整下，一些已簽訂購房合同的購房者遇到了新問題，也引發了一些糾紛，其中最讓人糾結的是三類情形：首付比例提高，已簽訂合同的買 方交不起首付款，哪些情形下解除合同不算違約?有市民準備賣房後再買房，在連續限購下，計劃泡湯，賣家拒絕出售怎麼辦?繳稅條件調整，已經簽訂購房合同， 但按新政又失去購房資質，這些合同怎麼處理?，下面我們就來聊聊關于房産限購再加碼怎麼辦?接下來我們就一起去了解一下吧!

房産限購再加碼怎麼辦

3月17日、3月22日，北京(樓盤)連 續發布限購政策。在新政調整下，一些已簽訂購房合同的購房者遇到了新問題，也引發了一些糾紛，其中最讓人糾結的是三類情形：首付比例提高，已簽訂合同的買 方交不起首付款，哪些情形下解除合同不算違約?有市民準備賣房後再買房，在連續限購下，計劃泡湯，賣家拒絕出售怎麼辦?繳稅條件調整，已經簽訂購房合同， 但按新政又失去購房資質，這些合同怎麼處理?

一覺醒來，自己所在城市出了限購令，在提高首付款金額、認房又認貸的情況下，北京的李先生需要額外再付賣方80多萬元首付款，才能買下這套還沒網簽的房 子。因為突然增加的首付款超過支付能力，李先生不得不放棄購買，賣家則要求李先生承擔違約責任，已付的定金不予退還，這讓李先生傻了眼。

與此同時，北京市西城區一家房地産中介門店店長老王也陷入了焦慮，“自從新政發布到現在，不到兩天的時間，我們本月意向簽約或準備簽約的客戶中有30%表示要退單或違約，原因是湊不足首付款”。

3月17日，北京市樓市調控進一步升級，認房又認貸并且二套房首付提至60%，貸款年限縮短至25年。随着“3·17”限貸加碼後，3月22日又出新政，60個月每個月都要有納稅記錄。北京連續出台的政策被稱為“史上最嚴的樓市限購政策”。

3月24日，中國人民銀行出台關于加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知，對于離婚一年以内的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。

相關的購房糾紛也一路随行，用業内人士的話來說是“持續且高發”。因限購引發的購房糾紛，到底該怎樣解決?《法制日報》記者對此進行了采訪。

首付比例提高

買方湊不齊首付怎麼辦

離網簽還有兩天時間，北京“3·17”新政讓坐在電腦前的李先生有些無力。此前，在支付了100萬元定金後，中介先給他們做房屋核定，約好網簽的時間是在3月21日。

李先生說，這次換房已經耗盡家庭的全部收入和存款，“現在我們再也沒辦法湊錢了”。

對此，業内人士表示，“認房認貸”嚴格了首套房認定标準，換房人群“先賣後買”也被界定為二套，首付預算的明顯增加可能帶來客戶購買力的相對減少。

“我該何去何從。”面對記者，李先生一臉愁容。

而在記者的走訪中，還有很多“李先生”在焦急等待北京執行細則的出現，細則中每一個字甚至标點，都可能讓他們狂喜或痛哭。

北京市房地産業協會運營的微信公衆号“京房字”邀請拟定北京市房産新政的負責人對新政做了解讀，其中稱新政正式生效節點以網簽為準，沒有網簽的，就算簽了合同，也要執行新政。

“如果之前已經做了網簽，應該可以按老方案執行。但是如果辦理貸款的銀行有特殊要求，則按照銀行的要求來。”前述拟定北京市房産新政的負責人表示。

那麼，如果沒錢湊首付，可以違約嗎?

“首先需要明确的是，兩種确定不能解除合同的情形。第一種，如果買賣合同當中約定了類似"貸款不成應該一次性付款"的條款，買房人無權解除合同;第二 種，需要明确雙方是否進行了網簽，新政對于3月17日之前就已經辦理網簽但是沒有辦理貸款手續的交易是否适用新政，需要等待進一步的細則出台。如果銀行同 意按照舊的貸款政策辦理，那麼交易不受影響，買房人無權基于新政解除合同。”北京房産律師王樹德在接受《法制日報》記者采訪時分析說。

那麼，已經簽約但是沒有辦理貸款的交易是否可以解除合同?對此，有業内人士将此類交易稱為“在途”交易。

王樹德說，最高人民法院在2011年印發的民事審判紀要中提到，“經審查，買房人确實因為貸款政策變化而不能辦理貸款的，可以解除合同”;北京市高級人 民法院相關的會議紀要中也明确“房屋限購政策在性質上屬于公共政策的性質，确實會對房屋買賣合同能否履行造成重大影響。對于合同訂立後由于住房政策的實施 導緻買受人無法辦理過戶登記的，可以要求解除合同”。

即使如此，據業内人士反映，“在途”交易能否解除，還要看新政對合同的履行到底有多大影響?

“對合同影響的評估要對房屋的總價、買房人的收入、買房人的負債以及首付比例的增幅等綜合因素進行考量。比如說因為新政的出台，買房人的首付比例僅僅從 30%變成了35%，而買房人恰恰是登上富豪榜的人，那麼很明顯，買房人要以新政出台為由去解除合同明顯不會得到法律的支持。所以，如果新政對房屋買賣合 同的履行确實造成了極大的困難，那麼解除合同也符合立法的本意，但是如果影響并不是很明顯，買房人應該履行合同。如果要強制解約，買房人會因此承擔不利後 果。”王樹德說。

賣房後難買房

賣家拒絕出售如何解決

在此番限購過程中，之所以糾紛不斷，其中一個主要原因便是“連環單”。

據北京鍊家房地産經紀有限公司高級法務經理孫笑竹介紹，從鍊家對大量購房交易的跟蹤情況來看，現在很多人購房都是改善性需求，也就是說業主是賣了小的再買大的，而買家同樣是賣了上套買下套。這種買賣雙方既買又賣的單子，被稱為“連環單”。

“我們現在有一單就是賣家在賣房後還需要再買房，當新政出台後，賣家賣了房子再買房需要支付更多的首付，現在賣家買不起房子，拒絕出售房屋。”老王說， 這一單生意是最讓他着急的。“我們找律師問過，賣家購房和賣房是兩個相對獨立的合同，賣房義務不會因為新政而發生改變，賣家不能随便解除合同。一旦不履 約，就屬于違約行為，需要承擔違約責任”。

“但這個責任該怎麼認定?賣家現在就是不松口，說兩萬元定金退了就算了。”老王和買家現在最後悔的便是“當初沒有多給定金”。

對此，北京房地産中介行業協會秘書長趙慶祥在接受《法制日報》記者采訪時說，為了防範風險，在确定房屋購買意向後，購房人應當盡快與房主約定定金并給付 購房定金，“因為定金具有擔保的作用，房主收受定金後違約的，購房人可要求其雙倍返還定金。定金給付金額越高，房主違約成本越高，但定金金額最高不超過房 屋成交價格的20%，超過部分不能請求雙倍返還”。

易 居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向記者表示，對于因此類限購政策而出現違約的現象，部分法院定義為不可抗力因素，但也有法院認為此類判定并不準确。

嚴躍進說，如果因為首付比例提高而無法購房，責任一般要由買家承擔。因為購房者并不是不能認購，而是購房能力不足，這是根本原因。

不過，嚴躍進也建議，對于此類購房糾紛，不宜視為買方違約，而應采取“和平”的協議解除方式。

此外，針對此類糾紛，趙慶祥建議存量房買賣合同中約定違約責任，“這是提防房主違約漲價的另一手段。但如違約金約定過低，房主高價轉賣獲得的利益遠遠高于違約成本，違約極易發生。違約金的約定數額，應當以購房不成對購房人造成的損失上浮30%為參考标準”。

明确中介服務費由單方漲價違約的房主承擔，這是趙慶祥給出的另外一個預防糾紛的辦法，“一般情況下，中介服務費是在雙方簽訂買賣合同後支付給中介機構， 支付金額為房屋成交價格的1%至2.5%不等，即使按照1%支付，中介服務費也不少。為增加房主守約責任，避免業主單方違約漲價給購房人帶來損失，合同中 應盡量明确，房主單方違約漲價的，中介服務費由房主支付”。

繳稅條件調整

已經簽訂合同怎樣處理

除此之外，對于還沒有辦理網簽或者正在看房決策過程中的購房者，經紀人還需要通知他們最新的政策變化。北京市豐台區馬家堡地區一家房地産中介門店經紀人 說：“因為現在的政策是認房又認貸，已經還清貸款的客戶現在買房的話，首付款的比例從首套政策變成二套房的政策，需要支付的首付款差不多漲了将近一倍。有 客戶房子看得差不多了，現在得重新幫他們算賬，看看需要多少首付，能不能湊齊。”

那麼，“認貸”這一規定如何執行?

對于銀行信貸方面的問題，多名房地産中介人員表示，目前來自銀行的消息是，3月的最後這些天不會再新批個人按揭貸款。有媒體向多家商業銀行咨詢個人住房按揭貸款的情況，得到的回複大多是：北京市的房地産調控新政剛落地，具體到銀行執行層面還需等待總行的統一口徑。

“總行政策還沒出來，我們分行隻能等着，但可以明确的是，後續所有審核流程都會更長、更嚴格。”一家股份制銀行北京分行相關負責人表示。

對此，拟定北京市房産新政的負責人也在微信公衆号“京房字”上做了解讀：“認貸指全國範圍内，是認記錄。不管之前是否還完貸款，隻要在銀行系統中顯示有過住房貸款記錄，都受影響，都會至少按照二套算。”

說完了“3·17”新政，再來看看北京的“3·22”新政。

3月22日，北京市地稅局、北京市住建委聯合印發關于進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行标準的公告。公告中提到，“連續5年(含有)以上在本 市繳納個人所得稅”的政策執行标準為連續60個月在本市繳納個人所得稅(對于因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的，視為連續繳納)。

北京“3·17”新政公布後，根據某中介機構的不完全統計，“在途”交易達一萬多套，“再加上3月17日到3月22日之間簽約的部分房屋，"3·22"新政直接影響的房屋數量應該在數千套。”王樹德對記者估算說。

那麼，在此期間已經簽訂的合同應如何處理?

按照王樹德的分析，通過正常網簽、繳稅、過戶的行政流程已經無法辦理不動産登記，“不過，如果能拿到司法機關的生效法律文書，也可以辦理不動産登記”。

那麼“3·22”限購令下能否獲得這樣的法律文書?

記者注意到，早在2011年北京市高院對于處理限購政策的房屋買賣糾紛案件有過讨論并作出了書面會議紀要，其中兩部分内容涉及上述話題：住房限購政策在 性質上具有公共政策的性質，确實會對房屋買賣合同能否繼續履行造成重大影響。對于合同訂立後由于住房限購政策的實施緻使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬 于因不可歸責于雙方當事人的原因導緻合同目的無法實現，當事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持;

此外是對“京十五條”實施前簽訂的合同要求繼續履行的處理原則，買受人家庭不具備“京十五條”規定的購房資格，但買賣雙方在該規定實施(2011年2月 17日)之前已經訂立房屋買賣合同，且已經支付購房款并實際占有使用房屋，解除合同會導緻當事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續履行合同并辦理房屋過 戶登記的訴訟請求，可予支持。

“目前的大 部分"在途"交易不符合繼續履行合同的要求。因為會議紀要要求判決履行合同的前提是支付購房款、實際占有、解除合同利益失衡三個條件，支付購房款需要非常 客觀的第三方記錄(銀行流水)，如現金支付則不能被法院認定，實際占有需要有物業的交割單、水電使用記錄等證據予以佐證，"解除合同利益失衡"要表達的意 思是房價有過高的增長或者下降，尤其是房價的暴漲暴跌很難證明，所以"3·22"調整的"在途"交易很明顯不完全符合這三個标準，法院很難判決履行合 同。”王樹德分析說。

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