深圳最老牌商場之一的海雅百貨，即将迎來重大變化。

7月13日，深圳南山區粵海街道發布海雅百貨大樓城市更新單元規劃(草案)的公示，深圳海雅（集團）有限公司申報，或将由其自改。好商業君從規劃中獲悉，本次改造會有3個重磅變化：

1、海雅百貨原總建築面積約3.8萬平方米，改造後的規劃總建面約7.6萬平方米，建築面積直接翻倍；

2、改造後的業态包括商業、辦公及旅館業建築等。這也意味着，海雅百貨不再是純粹的購物空間，将進一步蛻變成商業綜合體。未來将引進寫字樓、酒店等業态，帶來更多的人流。

3、項目規劃1500平方米的地下空間。目前，南山海雅百貨距離9号線僅有70米。好商業君推測，未來海雅百貨将設計地鐵無縫對接商業，直接從地鐵引流。

從建造至今，南山海雅百貨已超過20個年頭。與其它商業體不同，海雅百貨沒有選擇在原有的基礎上進行存量升級改造，而是選擇一種成本更重的方式--拆除重建。從現有規劃看，海雅百貨未來值得期待。但項目重建需要一定時間和資金成本，在本已厮殺成紅海的南山商業市場，海雅百貨能否逆襲仍有待觀察。

從百貨到商業綜合體

南山區粵海街道海雅百貨大樓城市更新單元位于深圳市南山區粵海街道，東臨文心一路，西臨南海大道，南臨青華路，北臨海德二道。

南山海雅百貨是海雅集團在深圳的首個商業項目，1999年開業，是當時深圳市最早的、單位面積最大、商品最齊、品牌最強的百貨商場之一。2014年，受周邊茂業百貨與海岸城的沖擊，南山海雅百貨升級為海雅缤紛廣場。

來源：深圳市南山區城市更新和土地整備局

海雅百貨帶有片區居民的“集體回憶”，此次改造頗受市場關注。

海雅百貨總建築面積約3.8萬平方米，營業面積約3.5萬平方米。根據公示，該項目更新單元用地面積為6812.2㎡，拆除用地面積6650.4㎡，開發建設用地面積6204.0㎡（含劃入國有未出讓零星用地17.5㎡）。

該項目更新單元規劃容積76327㎡，規劃容積率12.3。其中，商業、辦公及旅館業建築63827㎡（含商業文化設施不低于3192㎡），地下商業1500㎡，社區級公共配套用房11000㎡（其中深港文化交流中心10000㎡，剩餘1000㎡可結合片區需求靈活設置其功能）。

來源：深圳市南山區城市更新和土地整備局

對比可知，改造後的項目總建面直接翻倍。改造後的海雅百貨并不是單純的商業，而是綜合體。該項目集結了商業、辦公、旅館業建築以及深港文化交流中心等。

在9号線到來之前，海雅百貨一直因為離地鐵太遠而飽受诟病。9号線開通後，海雅百貨距離南山書城站僅約70米，成為名副其實的地鐵上蓋物業。未來，海雅百貨規劃1500平方米的地下商業，若能連接地鐵實現引流，将對增加坪效有直接的拉動作用。

舊商場走到一個階段要進行叠代更新是必然的，商業原先的架構搭建、動線設計等不符合時代的消費需求，商場存量改造面臨着很大的難度。

目前像海雅百貨這種拆除重建的情況，在商業地産上這種案例确實不多。可見海雅集團對其下了重本，做出了大膽的嘗試。實際上，如果選擇拆除重建的話成本很高，耗時更長。而改造的話，也會受到各種各樣的限制，有時改造比蓋一個新樓的難度和複雜性更大，要求也要更多。所以重建還是改造，要因地制宜，這是需要前期合理的綜合評估才可以決定的。

來源：深圳市南山區城市更新和土地整備局

再造一個海雅缤紛城？

“小時候經常去南山書城，路的對面就是海雅百貨，那時候海雅百貨對我說是個很時髦的地方。”這是小澤小時候對南山海雅百貨的印象。時間一晃，小澤也從小學生成長為大學生，人也在變化，需求在變化，商場也在變化。

南山海雅百貨位于南山書城對面，為經常去南山書城的當地學生留下了許多兒時回憶，也為其帶來了一定人流量。

海雅缤紛廣場 來源：官網

但該項目一直處于不溫不火的狀态。即使在2014年南山海雅百貨有進行升級，但對于現在來說，由于許多新商場的拔地而起，南山海雅百貨顯得“黯然失色”，停車場規模也不滿足現代人需求。

與此同時，南山海雅百貨約700米處就有海岸城購物中心，附近約200米便有茂業百貨，2KM内光是大大小小的商場就約有10個，附近商圈競争十分激烈。

南山海雅百貨共有8層樓，各樓層面積不大。在業态規劃上，保持着海雅缤紛城的“作風”，各個闆塊的品牌分布密集，适合有目的的消費。

餐飲美食集中在負一層和8層，美妝集中在一層，但是主要為專櫃的形式，影院在7層，剩下樓層以服飾鞋包為主，同時按樓層劃分女裝、男裝、童裝等。

南山海雅百貨負一層有客語、哈帝斯漢堡、澄記鮮鹵獅頭鵝等餐飲，大多店面人均消費不高于100元，适合大衆消費。一層有倩碧、迪奧、玉蘭油、DHC、佰草集等較知名的美妝護膚品牌。

其他樓層的服飾除了有阿迪達斯、NIKE等潮流運動品牌，還有許多不知名服裝品牌，檔次和寶安區海雅缤紛城有較大距離。現在南山海雅百貨有許多商戶都已撤走了，還有一些商家折扣處理商品。

總體來看，南山海雅百貨服飾鞋包占全部店鋪數量約80%以上，占比較大。該商場仍保留許多櫃台的形式，使整體商業變得更密集，并且無法使品牌充分發揮其特色，現在其他新型購物中心較少有看到集中式櫃台。此外，品牌更傾向于大衆消費，同質化較高，品牌吸引力處于弱勢，适合附近居民生活消費。

目前，種種現狀證明海雅百貨逐漸被淡忘已是不争的事實。海雅百貨能否靠此次舊改翻盤，再造一個“海雅缤紛城”，好商業君将持續關注。

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